駐車場？賃貸住宅経営？相続税対策まで考えたおすすめの土地活用法とは

【目次】

土地の活用方法として多い「駐車場経営」「賃貸住宅経営」とは？

まず、「駐車場経営」と「賃貸住宅経営」はどのような土地活用法か、それぞれの特徴をご紹介します。

■駐車場経営
土地活用の方法として、ローコストで始めることができる駐車場経営。駐車場の形式としては、一般的に1カ月単位で契約する「月極駐車場」、コインパーキングのような「時間貸駐車場」の2つがあります。
整地は必要ですが、借り手のニーズがあれば狭小地や変形地でも活用することができ、土地の広さや形状はそれほど問題になりません。また、建物を建築する必要もないためすぐに始めることができ、他の活用方法への切り替えなども比較的容易です。賃貸住宅経営と比べ管理の手間は少ないですが、収益面では劣ってしまいます。

■賃貸住宅経営
アパート、戸建、自宅との併用などいくつかパターンはありますが、賃貸物件として貸し出せるスペースが必要です。そのため、賃貸住宅を建築できる土地であることが必須条件であり、建築費に加えランニングコストやローン契約なども発生するでしょう。駐車場経営と比べ経営開始までの期間も長くなり、空室リスクによる収益の変動も予測しておくことが重要です。また、経年劣化による修繕費、賃借人の入れ替えによる原状回復費なども必要です。掃除などを含め日常的な管理の手間もかかりますが、収益面の期待は持てます。

駐車場経営も賃貸住宅経営も、管理方法は大きく３つに分けることができます。

オーナーさまがご自分で管理・運営する「個人経営」、経営開始後に一部の管理業務を管理会社に委託し、運営はオーナーさまが行う「委託方式」、専門の事業運営会社に運営・管理を任せ、毎月一定の収入を得る「一括借り上げ方式」です。収益はオーナーさまの手間と反比例することになり、どの程度までご自身で管理などを行えるか、キャパシティと相談する形になるでしょう。

駐車場経営と賃貸住宅経営、それぞれのメリット／デメリット

次に収益の他、税金面までを鑑みたメリット／デメリットをご紹介します。

■駐車場経営
＜メリット＞
・初期費用、運用費用が安い
・一時措置としての土地活用にも使用できる
・経営の手間や管理が少ない
・狭小地や変形地でも経営ができる

＜デメリット＞
・大きな収益は期待できない
・駐車場は固定資産税、都市計画税の減税対象ではない
・相続時に小規模宅地等の特例を受け評価額を減額させるには、アスファルト塗装の他に事業の継続期間などの要件を満たす必要がある

■賃貸住宅経営（アパート経営の場合）
＜メリット＞
・長期的に一定の収益を期待できる
・確定申告時に管理費や保険料などの経費を計上し、納税額を抑えられる可能性がある
・「小規模住宅用地」などの特例を受け、固定資産税、都市計画税が減額評価になる可能性がある
・賃貸住宅部分は貸家建付地のため、相続時に賃貸割合により土地の評価額を下げられる可能性がある

＜デメリット＞
・多額の初期費用が必要
・一度経営を開始すると簡単にやめることができない
・管理に手間がかかる
・原状回復費や修繕費が必要になる
・委託範囲により、管理費用がかかる可能性がある
・空室リスクにより、収益が大きく変動する可能性がある

このように、駐車場経営は手間や初期費用がかからない分デメリットも少ないですが、大きな収益は期待しづらいです。比べて賃貸住宅経営はデメリットもありますが、駐車場経営に比べると高い収益や節税効果を期待できることがわかります。一般的に「利回り」だけの観点で見れば駐車場のほうが高くなる傾向にありますが、「収益」や「土地の運用効率」、「節税」の観点から見ると賃貸住宅経営に軍配が上がるのではないでしょうか。

相続税対策から考える、駐車場経営と賃貸住宅経営

前述したように、駐車場経営と賃貸住宅経営では初期費用や手間のかかり具合に大きな差があり、税金面から考えると大きな違いがあります。土地は大切な相続資産です。最後に、相続税対策の目線から、お持ちの土地で駐車場経営と賃貸住宅経営（アパート経営と仮定）をしている場合はどう違うかを見てみましょう。

駐車場は、たとえ貸し出していたとしても「自用地」扱いとなります。そのため減税措置は受けられませんが、アスファルト舗装を行うことで、小規模宅地等の特例を受け、固定資産税を減額できる可能性があります。また、被相続人から事業を継続する場合は、貸付事業用の宅地等として評価額が減額される可能性もありますが、相続開始の３年以内に経営を開始した場合は対象外です。貸付事業用宅地とみなされるためには他にもさまざまな要件があるため、３年より長く駐車場を経営しているからと言って必ずしも特例を受けられるとは限りません。
そのため、相続税対策の視点から見た駐車場経営は、大きな効果を得にくいとも言えます。

次に、経営しているアパートと土地を相続する場合です。
被相続人が所有する土地に賃貸住宅物件が建っている場合は、「貸家建付地」とみなされます。貸家建付地は賃借人にもその権利があり相続人が自由にできない土地であるため、相続時の賃貸割合により、相続税の評価額減措置が適用されます。さらに駐車場経営と同じく、被相続人から事業を引き継いだ場合は、貸付事業用の宅地等として評価額減になる可能性もありますが、こちらも相続開始前3年以内に経営を開始した場合は、貸付事業用宅地には該当しません。
また、アパート建築や大規模修繕のための借入金がある場合は、負の資産として債務控除されます。
賃貸住宅経営の場合、駐車場経営と比べると減額措置の特例を受けられる可能性が高く、結果として相続税を抑え、相続税対策にも一役買ってくれるとも言えるのではないでしょうか。

【まとめ】

このように「土地を受け継ぐ」にしても、その方法はさまざまです。ただし、先を見つめすぎて現在の収益を度外視するのも本末転倒。現在の収益を保ちつつ、相続面からも優遇される可能性が高い賃貸住宅物件は、大切な資産である土地を継承する方法のひとつです。
相続税を含む税制については都度変更される可能性が高く、特例の適用をはじめプロからのアドバイスは必須です。新たに土地活用を考えている場合は、ハウスメーカーなどのパートナーに、相続まで見据えた長期的な土地活用プランとして相談してみることをおすすめします。