専門知識が必要なアパート経営、賃貸管理会社に任せるメリットとデメリット

【目次】

アパート管理ってなにをすればいいの？アパート経営に必要な知識

理想的なアパート経営のためにもっとも重要なのが、入居者管理です。入居者管理業務は物件の部屋を満室にするための入居者募集に始まり、入居者の審査、契約、家賃回収や家賃滞納処理、入退去手続きや更新手続き、さらに大小を含めた入居者からのクレーム対応も含まれます。入居者に心地よく暮らしてもらうため、共用部の定期清掃なども必要となります。

また、アパートの築年数が経てば賃貸需要が低下する可能性もあります。そこで、安定した家賃収入を得るために大切になってくるのが、建物の管理です。建物管理業務は、共用部の設備機器の修理・交換、水周りの修理、退去時の原状回復工事、約10年ごとの大規模修繕工事などが挙げられます。清掃や修理など比較的軽微な業務から、数十年先を見据えた修繕工事の計画・資金確保などの専門知識が必要な業務もあります。

オーナーさまがアパートの管理・運営業務をすべて対応できない場合は、前述した日々の管理を含め賃貸管理会社に管理・運営業務を委託することになるでしょう。賃貸管理会社を選択するポイントは、管理・運営で委託する業務範囲、委託料のバランスを見極めること。発生する管理・運営業務のすべてを任せれば当然費用は高くなり、利益は下がりますが、オーナーさまの手間は格段に減少します。
そこで、賃貸管理会社に管理・運営業務をどのような形式で依頼するか、そのメリットとデメリットについて、みていきましょう。

【アパート経営初心者向け】賃貸管理会社に一括委託

一棟アパートを所有している場合は、賃貸管理会社に管理・運営をすべて委託する一括委託があり、これを「一括借り上げ」といいます。オーナーさまの視点でみると、アパート一棟をまるごと賃貸管理会社に貸し出すような形式で、サブリース契約となります。

賃貸管理会社に一括借り上げを委託した場合の最大のメリットは、経営するアパートに空室や家賃滞納があっても、一定額の家賃収入を得ることができる「家賃補償」があることです。賃貸管理会社に家賃の10〜15％ほどの管理費を支払うため、オーナーさまが入居者と賃貸借契約を直接結んだ場合とを比べると家賃収入は低くなりますが、客付けをはじめとした入居者の契約関連、共用部の定期清掃や設備機器の修理・交換、水周りの修理など、日々発生する細かい管理業務だけでなく、トラブルの対応などすべてを管理会社に任せることができます。賃料の管理や経費の計算など、確定申告に必要な経理処理や帳簿管理なども委託できるので、手間もかからず、オーナーさまに経理の専門知識がなくても問題ありません。

一方デメリットとして挙げられるのが、アパート経営にオーナーさまの意見が反映されづらい場合がある、長期契約賃料の見直しと同時に契約家賃が減額される可能性があることです。一括借り上げの契約は一般的に10年単位の長期契約となりますが、建物や設備の経年による老朽化や空室対策のために、賃貸管理会社が家賃を下げる判断をした場合、契約途中であっても、周辺市場の変化など借地借家法第32条の規定により家賃が減額される可能性があります。通常、家賃の見直しは固定資産税の改定に伴い、3年ごとに行いますが、家賃減額に応じない場合は解約されることもあります。借地借家法第28条の規定により、正当な事由が必要となり、通常はオーナーさまからの解約はできないことになっています。
賃貸管理会社により、契約直後、および入居者の退出後の一定期間などに入居者募集のための期間として、オーナーさまに収入が入らない免責期間が設けられていることがあります。

管理を依頼していた賃貸管理会社が倒産してしまう可能性も無きにしも非ず、と考えておきましょう。その場合、倒産後の処理はオーナーさまが負うことになりますので、事後処理はかなり大変になるでしょう。そのためにも、任せるとしても、さまざまな内容を把握しておく必要があります。また、長期間資産を安心して任せられる、信頼できる会社を選ぶようにする必要があります。

【アパート経営達人向け】業務の一部を管理会社に委託

アパート経営の経験や知識がある、または管理業務が負担にならない時間の余裕がある場合は、物件の管理業務を賃貸管理会社に依頼する「管理委託」という方法があります。管理委託では、オーナーさまが入居者と賃貸借契約を直接結び、共用部の清掃やメンテナンスなど、管理業務の一部を賃貸管理会社に任せる形が一般的です。
その場合、家賃の3〜5％ほどの費用を賃貸管理会社に支払い、賃料の回収や契約の更新、修繕の費用負担の協議、清掃や設備維持管理、法定点検などを委託する形式となります。
一部委託の最大のメリットは家賃がすべて収入になることですが、空室が出れば当然収入も減ります。特にアパートローンなどを家賃収入で返済している場合は、長期的に空室状態が続くと返済も厳しくなるでしょう。

【まとめ】

アパート管理は、一括委託も一部委託も、それぞれメリットとデメリットがあります。管理内容と委託する範囲、委託料のバランスを見極めて信用できる賃貸管理会社と契約することはもちろん、オーナーさまも常に知識を得ることを心がけることが、理想的なアパート経営に繋がります。