50坪の土地を有効に土地活用する方法とは？そのメリットとリスクを解説

【目次】

50坪の更地を土地活用。そのメリットとリスクとは？

1）50坪の土地は十分な広さがあり、土地活用で収益を生む可能性大

50坪の土地とは、具体的にどのくらいの広さの土地のことでしょうか。50坪を平方メートル単位で表すとおよそ165㎡。正方形だとすると、一辺の長さはおよそ13ｍになります。土地として十分な広さがあり、さまざまな活用方法に対応できるため、50坪の土地は更地のままにしておくより土地活用をしたほうがベター。定期的に収入を得られる可能性が非常に高いことが、50坪の更地を土地活用する最大のメリットです。

2）節税になるケースもあるが、ある程度まとまった初期投資が必要に

50坪の更地を土地活用するもうひとつのメリットは、その土地に建物を建てると固定資産税が軽減されることです。住宅のある土地（住宅用地）は、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）について固定資産税の額が1/6になり、その土地が市街化区域内にあると都市計画税の額は1/3になるという軽減措置もあります。
この土地に賃貸用のアパートやマンションを建てても適用され節税にもつながる土地活用ですが、建築費等の初期投資が必要なことはデメリットと言えるでしょう。建築費借入の返済をする中環境や社会情勢の変化によって、利益が思うように得られなくなるリスクも考えておく必要があります。

50坪の広さでできる土地活用の具体的なプランとそのリスク

50坪の広さがあると、土地活用の選択肢はさまざまあります。ここからは、土地活用の具体的なプランとそのリスクについて紹介します。

① 賃貸用のアパートやマンション、戸建て住宅を建築する

アパートなどの賃貸用の住宅を建てると、定期的な家賃収入が期待でき、前述のように固定資産税の軽減を受けられるのがメリット。その一方で空室が発生すると家賃収入が減り、ローンを組んでいる場合は家賃収入が返済に足りずに持ち出しになるリスクがあります。また、賃貸経営は長期間にわたるため、定期的なリフォームや修繕は必須となります。その上、建物の老朽化や自然災害で建物が被害を被るリスクもあります。

② 賃貸用の店舗を建築する

50坪の広さがあれば、店舗用の建物（テナント用物件）を建築して貸し出すことも可能です。どんな店舗が適しているかは、立地条件や社会情勢によって変わります。テナント物件の賃貸のみであれば、テナントが入っている間は定期的に家賃収入を得ることができます。
当然のことながら、テナントが入らないと家賃収入は得られず、賃貸用の住宅と同様にローンの返済に苦慮することになるため、初期の判断は慎重に行いましょう。

③ 建築した建物でコインランドリーやジムなどを経営する

「経営」に関心がある場合は、賃貸用ではなく、ご自身が経営する前提で店舗を建築するという選択肢もあります。50坪の広さがあれば、コインランドリー、マシン特化型のトレーニングジム、コワーキングスペースなど、選択肢は多彩。ただし、建物の建築費のほかに設備代や、フランチャイズ契約のための費用などが必要になります。初期費用を回収し利益を出すには、早期に経営を軌道に乗せ、安定を図ることが必須となります。

④ 駐車場やトランクルームを経営する

住宅や店舗を建築するという大がかりなものではなく、簡易的な工事で土地活用を始めたい場合は、駐車場やコンテナハウスによるトランクルーム経営などが向いています。住宅や店舗を建築するより初期投資が抑えられるのがメリット。また、途中で土地の用途変更にも比較的柔軟に対応できますが、収入単価が低めであること、環境や社会情勢の変化で収入が減少する恐れがあることがリスクと言えます。

⑤ 更地のまま土地を貸し出す

賃貸用の住宅や店舗を建築するには、それなりの初期投資が必要。自ら店舗や駐車場などを経営するのは荷が重いかもしれません。その場合は、更地のまま他者に土地を貸し出すという選択肢もあります。初期投資なしで一定の賃貸料が得られるため、リスクは少ないと言えるでしょう。
ただし、あくまで「更地」で土地を貸す契約とし、賃借人が建物を建てることは許可しないほうが賢明です。賃借人が建物を立ててしまうと借地権が発生し、オーナーさまよりも権利が強くなってしまうため、注意が必要です。

土地活用の具体的なプランに合わせて選びたい相談すべきパートナー

定期的な収入にもつながる半面、リスクも伴うのが50坪の土地活用。リスクや不安を解消するには、プランに合わせて最適なパートナーを選ぶことが大切です。土地活用は建物を建てると長期間にわたることが多いため、パートナーの持つ経験や知識だけでなく、相談のしやすさや自分との相性を考慮して選ぶのがよいでしょう。パートナー選びで気をつけたいことをプランごとに紹介します。

① 賃貸用のアパートやマンションなどの場合　

賃貸住宅を建てる場合、建築費を含めた初期投資が多く必要になり、建築後も空室対策やメンテナンスなど、対応すべきことは多岐にわたります。建築前の事業計画の段階では、賃貸住宅の建築実績が豊富なハウスメーカーなどが相談相手となるでしょう。物件を建築した後の管理全般については賃貸管理会社、入居者とのトラブルが発生してしまった場合は弁護士が適任です。
建物の建築から入居、賃貸経営まで相談に乗ってくれやすいのは、経験豊富なハウスメーカー。賃貸管理や入居者トラブル解決に向けて、提携弁護士の紹介などの相談もできます。

② 賃貸用店舗の場合

賃貸用店舗の場合も初期投資が必要で、空きテナント対策やメンテナンスなど、賃貸住宅と同様の対応が必須です。パートナーについても同様に、金融機関、不動産会社、ハウスメーカー、賃貸管理会社、弁護士が候補となります。土地活用としての賃貸事業ですから、不動産コンサルタントに相談するという選択肢もあります。

③ コインランドリーやスポーツジムなどの場合

コインランドリーやスポーツジムなどの場合も設備を含めた初期投資が必要で、さらに経営のノウハウも不可欠。金融機関、店舗の建築実績が豊富な建築会社のほか、事業内容や経営理念などに共感できる実際の施設や店舗もモデルとなるため、フランチャイズのシステムがあれば、加盟を検討してみるのも一案です。

④ 駐車場やトランクルームの場合　

駐車場やトランクルームの場合は、初期投資は抑えられるものの、周辺環境や利用者の需要に合わせた広告などの宣伝をして集客しなければ利益にはつながりません。初期投資に関しては金融機関、具体的な運営ノウハウについては、さまざまなデータを蓄積している賃貸管理会社やフランチャイズシステムをとっている運営会社などがパートナーとして最適です。

⑤ 土地を貸し出す場合

土地を更地のまま他者に貸し出す場合は、安定して借地料を納めてくれる借地人を見つけることが重要です。そのため、周囲の環境について理解が深く、賃貸のノウハウを持った地域の賃貸管理会社に相談するのがよいでしょう。
ただし、更地のまま賃借するなど契約を明確にする必要があり、機関や条件などを慎重に決めた上で契約を進めましょう。

【まとめ】

50坪の更地の土地活用をする場合、賃貸住宅を建築する、店舗や駐車場などを設けて経営するなど、さまざまなプランが考えられます。それぞれにリスクはありますが、定期的な収入を期待できるのが大きな魅力。初めての土地活用は不安も大きいでしょうが、知識や経験が豊富で、常にこちらの身になって伴走してくれるパートナーを見つけられれば、安心して続けることができるでしょう。