計画次第で収益アップも？30坪の土地活用　狭小ゆえのメリット／デメリット

【目次】

30坪という限られた土地の賢い活用法とは？

狭小地とまではいかない30坪の土地。ただし、何もしなければ、毎年固定資産税や都市計画税などの維持費がかかってしまうため、どう活用できるかを検討したいところです。
土地活用の方法は大きく2つに分けられ、ひとつは小規模なアパートや戸建住宅、ガレージハウスの建設など、ある程度の初期投資を必要とする活用方法。もうひとつは初期費用を極力抑えた、自動販売機設置や駐輪場経営などです。

・高収益を狙うなら、ターゲットを絞ったアパート経営を

容積率にもよりますが、30坪あれば、１Kや１R（ワンルーム）の間取りで6戸程度の小規模アパートを建てることが可能と言われています。また、建築費は、面積が小さい分、少なくて済むということになります。間取り的に単身者がターゲットとなりますが、ファミリー層の需要が高いエリアであれば、戸建賃貸住宅という考え方もあるでしょう。ただし、戸建賃貸住宅は入居率が0％か100%となるため、アパート経営に比べて空室リスクがあることは理解しておく必要があります。
駅からは遠いものの、幹線道路や高速道路近くの土地であれば、入居者の自動車・バイク所持率も高くなる傾向があります。そのため、趣味を存分に楽しみたい人に人気のガレージハウスも需要が高いかもしれません。ガレージハウスは利便性が良くないエリアであっても、居住者の趣味嗜好を重視した付加価値を加えることで、比較的高い賃料で貸し出せるというメリットがあります。
また、30坪であれば、オーナーさまの自宅スペースと賃貸スペースがある賃貸併用住宅にできる可能性もあります。賃貸居室数が限られるため収益は下がってしまいますが、固定資産税を含めた節税対策にはなります。長期的な目線で考え、検討してみても良いのではないでしょうか。

・収益は下がるが、初期投資は少なくてすむ土地の暫定的活用

初期投資を抑えるなら、コインパーキングなどの駐車場や駐輪場、トランクルーム、貸農園なども検討してみましょう。これらは管理を専門業者に委託することで手間がかからない場合も多く、利益は大きくなくとも、手間のかからない副収入源となります。また、レンタル機材を使用することも多いため、初期投資額も抑えられる可能性があります。
固定資産税や都市計画税の補填として考えた際には、有効かつ暫定的な土地活用法といえるかもしれません。

30坪の賃貸経営で押さえておきたいポイント

小規模アパートや戸建賃貸住宅、ガレージハウスは、対象となる入居者の層が違いますので、周辺地域のニーズを把握することが重要です。その土地にあった活用方法を選ぶためにも、土地周辺の地域情報や利便性、環境特性など、所有する土地の状況なども含めて、専門家にアドバイスをもらい、しっかり理解しておきましょう。

・立地条件、利便性を考慮し土地活用の目的を明確に

30坪の土地に限ったことではありませんが、どの土地でも周辺環境、立地条件、利便性などについてしっかり調査した上で、その特徴に合わせて適切な土地活用方法を選択することが必須です。アパート経営を理想としても周辺の賃貸ニーズと間取りがマッチしない、コインパーキングなどの駐車場経営の場合は、近隣に駐車需要の高い施設がなければ収益は見込めません。どのように活用するにせよ、事前リサーチが大切になります。
同時に、どのような目的で土地活用をするのかを明確にしておきましょう。例えば、節税目的で土地活用をする場合はアパート経営でも賃貸併用とするほうが有利ですが、収益目的の場合は、必ずしもこの通りではありません。また、収益目的と節税目的のアパート経営では、建築プランなどにも違いが出てきます。
何を目的としてその土地を活用したいか、目的と周辺ニーズに乖離がないかを見極めましょう。ただし、賃貸事業は、収支バランスがとれることが大前提となります。

・小規模アパートや戸建賃貸住宅、ガレージハウス建築でおさえておきたいこと

賃貸住宅を建築する場合、まずは建築基準法や都市計画法といった法令を理解しておきましょう。建築基準法とは建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めた法律で、特に広さを規制する「建ぺい率」「容積率」は、防災対策、風通し・採光の確保、景観の維持といった観点から極めて重要です。
建ぺい率は、「敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合」で、隣り合う建物が近接しすぎないための規制。一方、容積率は「建物の延べ面積（延床面積）の敷地面積に対する割合」で、高い建物の乱立を防ぐために定められています。
30坪の土地といっても、その全体に建物が建てられるわけではなく、地域によって建てられるアパートの面積や階数は変わります。また、建築物の敷地が幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないと戸建住宅の建築許可が下りないといった接道義務がありますが、アパートの場合は4ｍ以上の間口が必要となるため、要注意です。法令関係をはじめ、所有している土地の状況調査は、自己判断が難しい内容もありますので、ハウスメーカーや建築会社などの専門家と相談しながら検討しましょう。

小規模アパート経営はプランニングが成功のカギ

小規模アパート経営を始めるには、土地の立地や周辺地域のニーズ、収支プランなどを綿密に考慮しプランニングすることが大切です。紹介する小規模アパート経営で収益化を目指すためのアイデアや、小規模アパートならではのメリット／デメリットを吟味し、プランニングしましょう。

・狭小ゆえの設計、小規模アパートに付加価値をつける

限られたスペースに建築するアパートは、戸数を増やせばそれだけ室内は狭くなります。室内が狭くなる代わりに、生活導線を熟考し、シンプルかつコンパクトな設備と使い勝手のよい住居スペースにすることを考えましょう。それに加え、若い単身者をターゲットとしたデザイナーズ物件や家具付き物件、ペット共生型物件をはじめ、自然保護に関心が高いといわれるZ世代に向けて自然素材にこだわるなども魅力になるでしょう。防犯カメラや宅配ボックスの設置、盗難防止措置を施した駐輪場なども、入居者への付加価値となるのではないでしょうか。
付加価値をつけることで多少の初期費用はかさみますが、入居者が途切れない工夫をし、長期的な入居を期待することができます。

・建物投資を伴う30坪の土地活用のメリットとデメリット

賃貸物件を建築する最大のメリットは、更地のままにするよりも固定資産税などの税負担が軽くなることです。それに加え、コインパーキングやトランクルーム経営に比べると高い利益率を期待できるのも大きなメリット。
ただし、メリットがある一方でデメリットも存在します。土地の形状により、限られた居室数になるため、総額としては大きな収益につながらない可能性もあります。また、土地の形状により建築費が割高になってしまう可能性も考えられます。
30坪という、限られた広さでの土地活用で成功を目指すには、初期投資と収益を長期的な目線でとらえた収支プランが必須です。

【まとめ】

30坪という限られた土地でも、小規模アパートや戸建賃貸住宅、ガレージハウスなど、アイデア次第では利益を生み出せる可能性もあります。大規模アパートに比べて収益は大きくありませんが、その分毎月の管理費などの費用は抑えることができます。ただし、30坪の土地でもしっかりと収益を上げるために、事前の調査やプランニングをしっかりと行った上で、収益性の高い土地活用プランを選択することが大切です。
活用方法を決めかねているのであれば、まずは駐車場など暫定的な活用も選択肢に加えてみてはいかがでしょうか。