サブリースの利点を得るために押さえておきたい、トラブル防止のポイント

【目次】

サブリースの基礎知識と得られるメリット

賃貸住宅経営にはいくつかの方法があります。１つはオーナーさまがすべての管理業務を行う「自主管理」。２つ目が「管理委託方式」。これは管理業務のみを賃貸管理会社などに委託するもので、最もポピュラーな方式と言えるでしょう。そして、３つ目が「サブリース方式」です。では、このサブリースとは、どういう方法なのでしょうか。

・サブリースとは？

サブリース（sublease）とは「又貸し」を意味する英語で、不動産業界では、転貸方式による管理のことを、一般的に「サブリース」と言われています。「サブリース会社」とも呼ばれる賃貸管理会社などがオーナーさまからアパートを一棟まるごと借り上げ、各居室を入居者へ又貸しする方式です。
そのため、入居者とオーナーさまの賃貸契約はありません。オーナーさまは、借主であるサブリース会社から賃料を得ることになります。入居者が支払う賃料からサブリース会社は手数料を差し引き、オーナーさまへ賃料を支払います。

・サブリースの種類とその違い

サブリース契約には賃料形態によって、「パススルー型（実績賃料連動型）」と「賃料保証型（賃料固定型）」の２種類の方法があります。
家賃保証がなく、回収した賃料に応じてオーナーさまが収益を得るのがパススルー型。サブリース会社の手数料は、一般的に５～10％程度と言われています。
もう１つは、サブリースの主流とされる賃料保証型。仮に空室があっても、オーナーさまは一定の賃料を得られる契約方法です。ただし手数料は割高になり、15～20％程度と言われています。

・サブリースを選ぶことで得られるメリット

入居者募集から個別の契約、鍵の管理やクレーム対応、清掃業者手配、賃料の督促など、アパート経営に関するすべてをサブリース会社にお任せできます。そのため土地活用を考えているが他に本業がある、遠距離のため管理などができないオーナーさまにとっては有効な選択肢と言えるのではないでしょうか。また、賃料保証型であれば、毎月一定の収入も期待できます。

サブリース契約で起きてしまう問題

サブリースにはメリットがある反面、デメリットもあります。具体的にご紹介しましょう。

・借地借家法によって守られるサブリース会社の賃料減額要求

入居者が集まらなければ、オーナーさまへ支払う賃料は、サブリース会社の持ち出しになってしまいます。そのため空室が増加した場合など、サブリース会社から賃料減額要求を求められる可能性があります。オーナーさまとサブリース会社は貸主と借主の関係にあるため、借主を保護する借地借家法等によって借主であるサブリース会社の権利は守られており、賃料減額について強固に拒否することが難しい場合もあります。

・オーナーさまからの解約は原則不可！ただし契約期間中に解約される場合も

一般的にサブリースの契約期間は20年、30年と言われています。しかし、賃料の見直しを要求され、賃貸住宅経営にメリットがないと判断した場合、オーナーさまによっては契約解除を考える場合もあるのではないでしょうか。しかし、一度サブリース会社と契約を締結してしまった場合、オーナーさま側からの解除は原則できません。どうしても契約を解除したい場合、オーナーさまからサブリース会社に退去費用の支払いが発生することもあります。
反対に、契約期間中であっても、サブリース会社から契約解除を要求され、認められるケースもあります。住居を貸す側と入居者の関係と同じなので、借地借家法によりサブリース会社の権利が守られるというわけです。

・管理費の他にも必要な出費がある

サブリース契約において、原状回復や大規模修繕費用は原則オーナーさま側の負担です。サブリース契約は、金銭的な面を含めすべてお任せできると勘違いし、いざ費用が発生して慌てないように注意が必要です。原状回復費や修繕費用などは予め用意しておきましょう。
また、サブリース会社との契約時に、費用分担についても確認が必須です。他に、敷金や礼金、更新料といった入居者からの収益についても、契約内容によりオーナーさまの収益にならない場合が多いです。

トラブルを回避するために押さえておきたいポイント

入居率が安定していれば、賃料見直しや契約解除などのリスクも低くなります。さまざまなトラブル回避に向けて、具体的にどういったポイントが重要かご紹介します。

・契約を結ぶ会社選びが重要

収支計画など事前のシミュレーションは当然のことながら、サブリース会社の説明をよく聞き、契約内容をしっかり理解した上で契約を締結しましょう。また、サブリース会社が廃業・倒産してしまうリスクも考えられます。企業としての経営はもちろん、資金力に加え、入居率を安定させるための施策を持っているかなども、ひとつのポイントになるでしょう。

・契約前の重要事項説明と契約書の内容を理解する

これまでサブリース会社にとって有利であった賃料減額要求や契約解除。ところが、令和2年に「賃貸住宅管理適正化法」が可決成立し、サブリース会社（特定転貸事業者）と賃貸住宅管理業者への更なる規制が定められ、違反した際の罰則なども厳しくなりました。
オーナーさまへの不適切な勧誘禁止の他、契約時に必要な重要事項の説明、締結時の書面交付も徹底されるようになりました。この重要事項説明、契約書で必ずチェックしたい点は、①保証される賃料、②修繕に関する負担区分、③敷金・礼金・更新時の手数料などです。
さらに、入居者募集から決定までの家賃保証の対象外となる免責期間についても、確認しておくことをおすすめします。

【まとめ】

サブリースによる土地活用は、アパート経営に関するすべての業務を専門会社に任せ、一定の収入を期待できる反面、トラブルが発生してしまうと大きな損失につながってしまうリスクもあります。
土地活用の一環として、アパートローンなどを組んで賃貸住宅経営を始めるオーナーさまがその支払いに苦慮するような事態にならないためにも、収支計画をしっかりと立て、パートナーとして信用のおけるサブリース会社を選ぶようにしましょう。そして、重要事項説明、契約書などは必ず理解した上で契約を締結することが重要です。