固定資産税評価額とは？調べ方や計算方法、実勢価格との違いを解説

【目次】

固定資産税評価額とは？意味や他の評価額との違い

まずは、固定資産税評価額の基本的な役割と、他の公的な不動産価格との違いを整理しましょう。

固定資産税等の計算の基準になる価格

固定資産税評価額とは、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づき、各市町村（東京23区の場合は特例として東京都）が管轄内の土地や家屋の価値を客観的に評価した価格のことです。

この評価額は、不動産を所有している限り毎年課せられる「固定資産税」や「都市計画税」の基準となります。固定資産税は、昭和25年のシャウプ勧告を契機に創設された地方税であり、市町村が提供する行政サービス（道路やインフラの整備など）と資産保有との受益関係に着目した「応益原則」に基づく財産税です。

また、不動産を取得した際の「不動産取得税」や、法務局で登記を行う際の「登録免許税」を算出するための基礎ともなる、重要な数値といえます。

固定資産税評価額と時価・公示価格・路線価の違い

日本の不動産には「一物四価」とも呼ばれるほど、目的に応じて複数の公的な価格基準が存在します。
それぞれの評価の目的と価格水準の目安を把握しておきましょう。

固定資産税評価額が「公示価格の概ね70%」に抑えられているのには理由があります。
固定資産税の評価は原則として3年に1度の「評価替え」で行われます。この3年間の間にデフレなどで市場価格が急落した場合でも、評価額が実際の時価を上回ってしまい、過度な税負担が生じるのを防ぐための緩衝材として、概ね70%という水準が採用されていると考えられます。

どこで確認する？固定資産税評価額の3つの調べ方

ご自身が所有する不動産の評価額を知りたい場合、主に以下の3つの公的な方法で確認できます。

１．毎年届く「固定資産税の課税明細書」を確認する

手軽に確認できる方法は、毎年4月から6月頃にかけて市町村（または都税事務所）から所有者宛に郵送される「固定資産税の納税通知書」に同封されている「課税明細書」を見ることです。

この明細書には所有物件の一覧が記載されており、「価格」または「評価額」の欄に記載された数値が固定資産税評価額です。
ただし、後述する住宅用地の特例などが適用されている場合、税金計算の直接のベースとなる「課税標準額」の欄には、評価額よりも低く抑えられた金額が記載されるケースがあるため、見間違えないよう注意が必要です。

２．市区町村の役所で「固定資産課税台帳」を閲覧する

役所や都税事務所の窓口で、所有者や評価額が記録された「固定資産課税台帳」を直接閲覧・申請できます。
プライバシー保護の観点から、原則として所有者本人や同居の親族、委任状を持つ代理人のみが閲覧可能です。

また、毎年4月〜5月頃の一定期間には「縦覧（じゅうらん）制度」という特例が設けられています。
これは、自身の不動産の評価額が周辺地域の水準と比べて適正かどうかを確認できるよう、同一市区町村内の他の不動産の評価額を比較閲覧できる制度です。この期間中は手数料無料で閲覧できる自治体が多くなっています。

３．法務局や役所で「固定資産評価証明書」を取得する

不動産の売買や、相続発生時の名義変更（相続登記）の手続きなどで公的な証明書類が必要な場合は、役所の窓口で「固定資産評価証明書」を発行することが可能です。 

1件（1筆・1棟）あたり300円〜400円程度の手数料がかかります。
窓口に出向くのが難しい場合は郵送による申請が可能な他、マイナンバーカードを利用してオンラインの電子申請システムに対応している自治体も増えています。

固定資産税評価額の決まり方と計算方法の仕組み

固定資産税評価額は、原則として3年に1度、社会情勢や地価の変動に合わせて見直されます。これを「評価替え」と呼びます。
直近では令和6年度が基準年度であり、次回は令和9年度に見直される予定です。土地と建物では、評価額を決定するためのアプローチが異なります。

【土地】の評価額｜路線価方式と標準地比準方式

土地の評価額は、売買実例価額などを基礎としつつ、主に以下の2つの方式のいずれかで算出されます。

• 路線価方式（市街地宅地評価法）
  主に市街地などのエリアで用いられます。
  道路ごとに設定された「固定資産税路線価」を基準とします。この補正率には、土地の奥行きが極端に長い場合の減額補正や、2つの道路に面している角地の場合の加算補正などがあり、土地の使い勝手や形状が反映されます。

【路線価方式の計算式】

土地の評価額 ＝ 固定資産税路線価 × 土地面積 × 補正率（評点）

• 標準地比準方式
  路線価が設定されていない郊外や地方で用いられます。
  市町村が選定した周辺の類似する「標準宅地」の1平方メートル当たりの単価を基準とし、対象地の状態（道路との接し方や形状の違い）に応じて比準表に基づく補正を行って決定します。

【標準地比準方式の計算式】

土地の評価額 ＝ 標準宅地の1㎡当たりの価格 × 土地面積 × 補正率

【建物】の評価額｜再建築価格方式と経年減点補正率

建物の評価は、実際の建築請負代金がそのまま反映されるわけではなく、
「再建築価格方式」という公的ルールで評価されます。

これは「今、同じ建物をその場所に新築した場合にいくらの建築費がかかるか（再建築価格）」を仮想的に算出し、そこから建築後の経過年数による物理的な劣化分（経年減点補正率）を差し引いて決定する方法です。

【建物の評価額の計算式】

建物の評価額 ＝ 再建築費評点数 × 経年減点補正率 × 評点1点当たりの価額

ここで重要なのが「経年減点補正率」です。
この率は、木造や非木造（鉄骨造やRC造など）といった建物の構造ごとに固定資産評価基準で細かく定められています。

ただし、年数が経過した建物であっても評価額がゼロになることはありません。
概ね新築時の評価基準の「2割（補正率0.2）」という下限値で下げ止まり、建物を解体しない限りその評価額に基づいて税金がかかり続ける仕組みになっています。

固定資産税評価額から実際の税額を計算してみよう

固定資産税の標準税率は概ね「1.4%」です（自治体により異なる場合があります）。すべての方にそのままの税率が適用されるわけではなく、同一市町村内での所有資産の課税標準額が、土地30万円未満、家屋20万円未満の場合は「免税点」となり、固定資産税は課税されません。さらに、居住用の不動産には税負担を軽減する特例が用意されています。

住宅用地の特例と新築住宅の減額措置とは

不動産の所有者が活用できる主な特例として、以下の2つが挙げられます。

• 住宅用地の特例： 住宅が建っている土地は、生活の基盤となるため税負担が
  軽減されます。
• 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）： 課税標準額が評価額の「1/6」に軽減
• 一般住宅用地（200㎡を超える部分）： 課税標準額が評価額の「1/3」に軽減
• 新築住宅の特例： 一定の要件を満たす新築住宅は、建物部分の固定資産税が
  概ね「1/2」に減額されます。
• 戸建住宅： 当初3年間（※認定長期優良住宅の場合は5年間）
• マンション等の耐火建築物： 当初5年間（※認定長期優良住宅の場合は7年間）

新築・中古・マンション等の税額シミュレーション例

各種特例に基づく、計算シミュレーションの目安を見てみましょう。

■シミュレーション①：新築戸建住宅の場合

（評価額の目安：土地1,000万円、建物2,000万円／面積150㎡）

面積が200㎡以下のため、土地全体に1/6の特例が適用されます。

※4年目以降は建物の減額措置が終了するため、建物の税額は約280,000円に戻り、合計負担額が上がります。

■シミュレーション②：中古戸建住宅の場合

（評価額の目安：土地1,400万円、建物2,600万円／面積250㎡）

土地の面積が200㎡を超えるため、計算が2段階に分かれます。

■シミュレーション③：新築マンションの場合

（評価額の目安：土地持分2,000万円、建物3,000万円）

固定資産税評価額から実勢価格（売却相場）を算出する方法

将来的な売却を検討している際、あるいは資産の棚卸しをしたい場合、手元にある固定資産税評価額からおおよその「市場の売却相場（実勢価格）」を推測することが可能です。

実勢価格（売却相場）を算出するための計算式

前述の通り、固定資産税評価額は公示価格の概ね「70%」に設定されています。
そして、実際の不動産市場での取引価格（実勢価格）は、概ね公示価格の「1.1倍から1.2倍」程度で推移する傾向があります。
この法則を利用し、以下の概算式を組み立てることができます。

【売却相場の概算式】

実勢価格の目安 ＝ 固定資産税評価額 ÷ 0.7 × 1.1（または1.2）

例えば、土地の固定資産税評価額が2,100万円だった場合、

「2,100万円 ÷ 0.7 ＝ 3,000万円（これが公示価格の目安）」

「3,000万円 × 1.1 ＝ 3,300万円」

となり、概ね3,300万円前後が市場での売却相場の目安になると推測できます。

また、相続税路線価を用いる方法もあります。
路線価は公示価格の概ね80%に設定されているため、同様に「相続税路線価 ÷ 0.8 × 1.1 × 土地面積」という計算で売却相場を推測することも可能です。

計算上の価格は目安。正確な価格はプロの査定が必要

ただし、この計算で導き出される金額はあくまで机上の「目安」です。
実際の不動産市場では、物件の日当たりや接道状況、土地の高低差、周辺施設へのアクセス、そしてその時々の経済情勢や需給バランスによって価格が変動します。

適切な資金計画を立てるためには、不動産会社による実地調査を伴う査定を受けることが重要です。

土地活用で節税！事業計画と容積率のポイント

更地（建物が建っていない土地）や青空駐車場は「住宅用地の特例」が適用されないため、固定資産税の負担が大きくなります。
例えば1,000万円の評価額の更地なら、毎年約14万円の税金がかかる計算です。この負担を軽減し、収益を生み出す手段の一つが「土地活用」です。

アパート・マンション経営による節税効果

更地にアパートや賃貸マンション等の賃貸住宅物件を建築すると、その土地は税務上「住宅用地」として扱われます。
これにより、敷地面積に対する戸数に応じて前述の固定資産税の軽減特例（最大1/6への減額）を活用できるようになります。

新たに建物の固定資産税は発生しますが、土地の減額効果と家賃収入により、事業全体のキャッシュフローを改善することが期待できます。
また、アパートを建築する際の借入金の支払利息（ローン利息）や賃貸管理会社への委託料などの諸経費は必要経費として計上でき、建物の相続税評価額も下がるため、次世代への相続対策としても機能します。

収益性を左右する容積率と事業計画

安定したアパート経営を行うためには、「容積率」をしっかりと引き出すプランニングが重要です。容積率とは、敷地面積に対して建てられる建物の延べ床面積の割合のことです。

例えば100坪の土地で賃貸住宅経営を考える場合、容積率200%に制限されている住宅街で3階建アパート（推定11戸程度）を計画するのと、容積率500%が許容される商業地域で6階建マンション（推定27戸程度）を計画するのとでは、得られる戸数が異なります。
この違いは、中長期的な運用において大きな収益差を生み出す要因となります。

事業計画を立てる際、自己資金は建物価格等に対して10％程度を目安とし、残りを借入金で調達するなど、金利変動リスクに備えたバランスの良い資金計画が推奨されます。

自治体独自の減免措置も確認しよう

国が定める基本的なルールに加えて、市町村ごとに独自の政策に基づいた減免制度を設けている場合があります。

例えば東京都東大和市では、既存住宅の質向上を目的とし、一定の要件を満たす改修工事（耐震・省エネ等）を行って新たに認定長期優良住宅となった場合、翌年度の家屋の固定資産税が「2/3減額（通常は1/2減額）」されるという優遇措置が用意されています（参考：東京都東大和市「固定資産税の減額措置」）。

土地活用やリノベーションを計画する際は、該当する自治体の最新情報を確認することが大切です。

空き家放置はリスク大！特例解除で固定資産税が上がる？

「更地にすると固定資産税が上がるから」という理由で、誰も住まない老朽化した空き家をそのままにしておくのは、現在の法制度下ではリスクが高い状態といえます。空き家対策特別措置法の改正により、行政の措置が強化されているためです。

「特定空家等」や「管理不全空家等」への指定リスク

倒壊の危険がある、あるいは衛生上有害な空き家は「特定空家等」に指定されてきました。さらに法改正により、その前段階ともいえる「管理不全空家等（窓が割れている、雑草が生い茂って周囲に影響を及ぼしているなど）」という枠組みが創設されました。
これにより、行政が早い段階で介入し、所有者に対して指導や勧告を実施できるようになっています。

勧告を受けると住宅用地の特例が解除される

行政からの指導に従わず、改善が見られないとして「勧告」を受けると、重い措置が課されます。その土地に対する「住宅用地の特例（1/6減額など）」の適用が解除される可能性があるのです。

更地と同じ課税標準額で計算されることになり、特例適用時と比べて固定資産税の負担が増加するケースが考えられます。使わない空き家は、売却を検討するか、賃貸住宅物件としてリノベーションするなどの対策を行うことをおすすめします。 

固定資産税評価額に関するよくある質問（FAQ）

床面積が同じなら建物の評価額も同じになる？

建物の評価額は「再建築価格方式」で算出されるため、床面積や間取りが同じであっても評価額が同じになるとは限りません。
建物の構造（木造か鉄骨造かなど）による耐用年数の違いに加え、使用されている屋根や外壁の建材のグレード、各種設備の有無が細かく点数化（評点）されるため、物件の仕様によって評価額は変動します。

評価額や特例の適用に誤りがある場合は？

固定資産税の計算は自治体が行いますが、データ入力や認定の処理において、誤りが生じる可能性はゼロとはいえません。

実際に、兵庫県佐用町では「家屋建設時の申告漏れ」や「所在地の認定誤り」などが原因で、一部の土地で住宅用地の特例が適用から漏れており、固定資産税が過大に徴収されていたという事案も報告されています参考：兵庫県佐用町「固定資産税の住宅用地特例の適用漏れについて」）。

納税通知書を見て「更地と同じ税額になっている」など疑念を持った場合は、内容を確認してみましょう。評価額そのものに不服がある場合は、納税通知書の交付を受けた日後、通常「3カ月以内」であれば、自治体に設置されている「固定資産評価審査委員会」に対して不服申し立て（審査申出）を行う制度が用意されています。

評価額の確認から土地活用・売却の検討はプロへ相談を

固定資産税評価額は、不動産の価値を客観的に示す指標です。しかし、そこから実勢価格を導き出したり、容積率などの法規制をクリアして収益の安定した賃貸住宅経営 の事業計画を立てたりするには、専門的なノウハウが重要です。

特に、空き家対策や相続が絡む案件では、放置することで税負担が増加するなどのリスクが伴います。オーナーさまの大切な資産を守り、育てるためには、税制に明るく、調査・設計から施工・賃貸管理までを一貫してサポートできるパートナーに相談することをおすすめします。

まとめ

固定資産税評価額は、固定資産税や不動産取得税の計算ベースとなる価格であり、市町村から毎年届く「課税明細書」などで確認することができます。

評価額は市場の公示価格の概ね70%の水準に設定されているため、逆算することで売却相場の目安を推測することも可能です。また、更地の税負担を抑えるためには、住宅用地の特例を活用できるアパート建築などの土地活用が有効な選択肢となります。

建物の経年劣化や、法改正によるリスクに備えるためにも、まずはご自身の不動産の評価額と課税状況をチェックし、適切な運用や売却の方向性を専門家と一緒に検討してみてはいかがでしょうか。

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