「一括借り上げ」と「サブリース」。よく目にするこの2つの違いとは？

【目次】

一括借り上げとその種類について

1）一括借り上げとは？

「一括借り上げ」とは、アパートやマンションなどを所有するオーナーさまが、ご自身の建物をまるごとサブリース会社や不動産会社などに物件運営を委託する契約のことです。この場合、賃借人（借主）は入居者ではなくサブリース会社となり、サブリース会社が入居者に転貸し（また貸し）をする形で、オーナーさまの代わりに物件の入居者を募集し、管理を行います。

オーナーさまが入居者を募集したり物件を管理したりする必要がない点は、賃貸管理会社に管理を委託する場合と同じです。しかし、一括借り上げが賃貸管理会社との管理委託契約と異なるのは、賃借人であるサブリース会社が物件の入居者の有無に関わらず、オーナーさまに一定の家賃を保証する契約形態もあるという点です。オーナーさまが受け取る家賃からはサブリース会社に支払う手数料が差し引かれており、家賃を受け取れる期間はサブリース会社との契約内容によって決まります。

2）「賃料保証型（賃料固定型）」と「パススルー型（実質賃料連動型）」

一括借り上げの契約方法には、「賃料保証型（賃料固定型）」と「パススルー型（実質賃料連動型）」の2種類があります。

「賃料保証型」はサブリース会社が入居者の有無に関わらず、毎月一定の家賃をオーナーさまに支払うというものです。たとえ空室があってもその影響を受けることなく、決まった家賃収入を得ることができます。そのため、一般的にサブリース会社の手数料も15～20％ほどと割高に設定されています。

「パススルー型」は、入居率に応じてオーナーさまの収入が決まります。家賃保証はないので、できるだけ空室を出さないことが大切。入居率を高めることでオーナーさまの家賃収入確保につながります。サブリース会社の手数料は賃貸保証型よりも若干低くなり、一般的に５～10％程度と言われています。

サブリースとは？

1）サブリースはサブリース会社と入居者との契約

前述したオーナーさまとサブリース会社が結ぶ「一括借り上げ」は、「マスターリース契約」とも言われます。対して「サブリース」は、一括借り上げをした物件をサブリース会社が入居者へ貸し出す契約のこと。賃貸人（貸主）はサブリース会社で、賃借人（借主）が入居者となります。

つまりサブリースとは、サブリース会社と入居者との間で交わされる契約のことで、オーナーさまと入居者との間に契約関係などは発生しません。オーナーさまがサブリース会社と結ぶマスターリース契約（一括借り上げ）を前提としてサブリースが成立するため、サブリースは一括借り上げに包括されている契約とみなされることもあります。

２）「一括借り上げ」と「サブリース」では主体が異なる

改めて「一括借り上げ」と「サブリース」の契約内容を整理すると以下のようになります。

■一括借り上げ……物件のオーナーさま（貸主）と賃借人（借主）となるサブリース会社との転貸しを前提とした賃貸契約
■サブリース……サブリース会社（貸主）と賃借人（借主）となる入居者との賃貸契約

上記のように一括借り上げは「オーナーさまとサブリース会社」で締結する契約、サブリースは「サブリース会社が賃貸住宅を入居者に又貸しする」契約で、それぞれ主体が大きく異なります。一括借り上げとサブリースでは、そもそも賃貸人（貸主）と賃借人（借主）が違うのです。

「一括借り上げ」の注意点

「一括借り上げ」と「サブリース」に関して、賃貸住宅物件を所有するオーナーさまにとって関係が深いのは一括借り上げになります。ここでは、一括借り上げについて留意しておきたいことを紹介します。

1）家賃収入が減少する可能性がある

「一括借り上げ」は、契約内容によって家賃が保証される期間が設定され、オーナーさまは安定的に家賃収入を得ることができます。しかし、賃料が保証される期間内であっても、周辺の家賃相場の変動、空室の増加、建物の老朽化などに伴って、サブリース会社から家賃の減額を求められる可能性があります。オーナーさまは受け入れざるを得ない場合が多く、当初からこのような心づもりをしておく必要があるでしょう。
家賃保証型を採用していても必ずしも一定の家賃収入を得られる保証はないため、収支計画を立てる際は注意が必要です。

2）契約を解除されるリスクがある

サブリース会社から家賃の減額を求められ、オーナーさまがその要求を受け入れられない場合、「一括借り上げ」の契約を解除されるリスクも考えられます。その場合、収支計画を見直したり、他のサブリース会社や賃貸管理会社を探す必要に迫られるかもしれません。

3）入居者の選定に関与できない

「一括借り上げ」の物件は、サブリース会社が入居者の募集、家賃の徴収、トラブル対応などの管理全般を行います。入居者の選定もサブリース会社の裁量で行うため、オーナーさまの意に沿わないことがあるかもしれません。入居者の審査基準はサブリース会社によって異なりますが、入居者選定に関与しなくてもオーナーさまに不利益になるようなケースは少ないと言われています。

4）敷金・礼金・更新料の受け取りについて

「一括借り上げ」はオーナーさまとサブリース会社が結ぶ契約です。そのため、オーナーさまと入居者との契約で発生する敷金・礼金・更新料などを収益にできるかはサブリース会社との契約内容によります。

5）修理やリフォームの費用を負担する必要がある

「一括借り上げ」の契約を結んだとしても、建物や設備が老朽化した場合には、サブリース会社ではなく、オーナーさまが修理やリフォームを行う（出資する）必要があります。自然災害などで建物や設備が損傷を受けた場合も同様です。不測の事態に備えて、毎月の収入から修繕費などを積み立てておくと安心です。

【まとめ】

「一括借り上げ」は、オーナーさまの所有する賃貸物件をサブリース会社がまるごと預かる転貸しを前提とした賃貸契約のことで、「サブリース」は、サブリース会社が入居者と結ぶ賃貸契約のことです。オーナーさまが関わるのは一括借り上げの契約を結ぶサブリース会社で、入居者との契約関係は発生しません。一括借り上げは安定した家賃収入を得るのに有効と言われていますが、家賃相場の変動や空室の増加などにより、家賃の見直しが行われることもあるので、契約内容などをよく確認する必要があります。

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