家賃滞納や早期退去などのトラブルを防ぐポイント

【目次】

賃貸住宅経営で目指したいのは、信頼できる入居者に長く住んでもらうこと

賃貸住宅経営の理想は、オーナーさま／入居者が共にストレスになるようなトラブルがなく、信頼できる入居者にできるだけ長期間入居してもらうことです。加えて、トラブルの種は、深刻化する前に早めの対処が必要。
まずは、オーナーさまができる対策についてみていきましょう。

・入居者にとって、住みやすいと思える環境を提供する

入居者に住みやすい環境を提供し、「ここに長く住み続けたい」と感じてもらえれば、入居者側も、意識的にルールを守りトラブルにならないよう自己規制をしてもらえるかもしれません。ゴミステーションや共有部分の清掃などアパートを清潔に保つ、不具合への早急な対応を行うなど、信頼感を得られるようにしましょう。

・入居者との関係性が良好になるようにコミュニケーションを心掛ける

まめにオーナーさまが清掃を行うなどで入居者と顔を合わせてコミュニケーションを取っていれば、親近感も生まれるでしょう。お互いの人となりを知って距離が縮まると、自然と関係を悪化させるような行動が取りづらくなり、間接的な抑止力も期待できます。
お互いに声をかけやすい関係を構築できれば、入居者の小さな気がかりなども自然に聞き出し、トラブルに発展する前に解決できるなどのメリットにもつながります。中には、オーナーさまと借主の枠を越えてプライベートで交流したり、困った時に助け合えるようになったりしたケースもあります。

・家賃滞納が長期化しないように、早めに対応する
入居者の早期退去も困りものではありますが、家賃滞納も気を付けたいポイントのひとつです。特に、数カ月に及ぶ長期滞納は深刻な収入減につながり、ローンの返済にも大きな影響が生じてしまうでしょう。深刻なトラブルにつながる前に、早めの対策が必要です。

具体的に、どのような対策を講じるかは、賃貸住宅物件の管理にオーナーさまがどの程度関わっているかによって対応も変わります。アパート管理をご自身で行う場合と、管理会社に委託する場合に分けて、それぞれの対策をご紹介します。

自身で直接管理する場合：入居者とのコミュニケーションがポイント

自らアパートの管理を行っている場合は、入居者と顔を合わせる機会が増えるでしょう。できるだけ入居者とコミュニケーションを取って、良好な関係の下地づくりをしましょう。親近感のある好ましい関係を築いている相手であれば、無用なトラブルは起こしたくないという気持ちが働き、家賃滞納のリスク回避も期待できます。

・自然と顔を合わせられるようにしておく

入居者と良い関係を築くには、日常の積み重ねが大切です。あいさつをする程度の関係は築いておきましょう。また、朝のゴミ収集の時間に玄関口や廊下などの共有部分を清掃したり、アパートの周辺に不審物がないか見回ることで、入居者の安心感の増加にもつながります。安心できるアパートに長く住みたいと感じてもらうことも大切です。

・期日に家賃の入金が確認できなかったら、速やかに対応する

家賃の入金は期日に確認し、遅延があった場合は速やかに対応することが重要。「家賃の入金が遅れていますが、どうされましたか」という連絡を入れることが大切です。
日程の勘違いややむを得ない事情であれば、ほどなく入金処理をしてもらえるでしょう。言いづらいからと連絡をしないまま時間が経過してしまうと、「少しぐらいは遅れても大丈夫」という誤った認識により、入居者のモラルの低下を招いてしまいます。

・困ったことがあれば相談に乗るなど、話しかけやすい関係を築いておく

家賃滞納には、さまざまな原因が考えられます。もしかしたら、経済状況が悪化して支払いが困難になっている場合もあるかもしれません。こうした際に、正直に相談してもらえる関係を築けていれば、解決に向けて前向きな検討ができます。
事情に応じて「住宅支援給付金」や「住居確保給付金」など国や自治体の支援制度を紹介し活用してもらうことで、家賃の回収につながる解決策を見出すこともできます。

管理業者にお願いする場合（委託経営）：入居希望の段階からチェック

次に、アパート管理を賃貸管理会社に委託している場合です。

アパートの管理を委託している場合は、もちろん毎月の管理費用が発生しますが、精神的にも肉体的にも自主管理より負担が減ります。入居者と直接コミュニケーションをとる機会も少なくなるので、家賃滞納などのトラブル予防策は、主に賃貸管理会社と講じる形になるでしょう。

・入居時の審査を厳しくする

賃貸管理会社の協力のもと、入居審査を厳格にすることで、入居前の段階からリスク対策をすることができます。入居時に収入証明書を提出してもらったり、家賃滞納歴を確認したりすることで、オーナーさまの安心にもつながります。
ただし、入居条件が厳しすぎることで敬遠され、借り手がなかなか見つからないという逆効果になってしまう可能性もあるので、許容範囲はどの程度か、賃貸管理会社と相談するのが良いでしょう。

・身元を保証してくれる連帯保証人を求める

入居時に連帯保証人を確認しておくことで、万が一家賃を滞納した際には連帯保証人に家賃の肩代わりを請求できます。
ただし、2020年の民法改正により、賃貸借契約の個人保証には「極度額」の設定が必要になりました。極度額が設定されていなければ、連帯保証も無効になるので注意が必要です。また、後述する家賃保証会社などを利用するのも一案です。

・家賃の支払いを口座振替やクレジットカード決済の自動引き落としにする

家賃の支払いを口座振替やクレジットカード決済にして、自動的に回収できるようにしておくと、日程の勘違いから発生する家賃未払いリスクも減少します。入居者にとっても毎月の家賃支払いの手間がなくなり、振込忘れなどのケアレスミスが防げます。
クレジットカード払いには加盟店手数料が必要になるため、管理委託のコストが増える可能性もありますが、家賃滞納対策としては有効ですし、入居者にとっては利用額に応じたポイント還元などが受けられます。そのため、双方にメリットがある対策とも言えます。

・家賃保証会社のサービスを利用する

入居条件として、家賃保証会社と契約して家賃債務保証の利用を義務付ける方法もあります。連帯保証人の確保が困難な入居希望者でも物件を借りやすくなるため、入居希望者の幅が広がります。万が一、入居者が家賃を滞納しても、家賃保証会社が立て替えてくれて、回収も代行してくれるので、メリットは大きいでしょう。

・家賃滞納が続くようであれば、法的機関に相談してみる

催促しても家賃が回収できない状況が続く場合は、部屋の明け渡し訴訟や強制執行などの法的措置を視野に入れることになります。一般的に3カ月以上家賃の支払いが滞った場合は明け渡し訴訟が可能になると言われていますが、弁護士への依頼費用なども発生します。

【まとめ】

賃貸住宅経営で避けたいトラブルは多数ありますが、早期退去や家賃滞納はその最たるものとも言えます。ご紹介したように、オーナーさまの自主管理／賃貸管理会社への委託管理など、管理方法によっても講じるべき対策は変わってくるでしょう。
ご自身で管理する場合には、どこまで対応できるか。管理を委託するのであれば、どこまでコストをかけられるのかと合わせて検討しつつ、予防策を講じておきましょう。