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アパート経営の入居率は95%以上で安心できる!その秘訣を知っておこう

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【目次】

アパート経営の収益性を決める重要な指標「入居率」とは

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・入居率ってなに?

アパート経営を始めるにあたり、多くの人は利回りを確認することでしょう。しかし、不動産会社などから提供される利回りの数字は、常に満室であることを想定して算出する、想定利回りが使用されています。
実際には、1年間常にアパート全戸数に入居者がいる状態ばかりでないこともあり、賃貸管理会社などから査定された利回りどおりに稼働しないこともあります。

そこで大切になってくるのが、「入居率」です。
入居率とは、アパートやマンションの全戸数に対して、入居している部屋の割合を示す指標です。計算方法は以下のようになっています。

・入居率の計算方法は?

入居率は下記の計算式で求められます。
入居率=[(1年間で賃貸可能な戸数―空き室の戸数)/1年間で賃貸可能な戸数]×100

例えば、
●戸数:18部屋 ●空室:3部屋 ●空室期間:3部屋ともに5カ月
このような物件の場合、入居率は何%になるでしょうか。

●賃貸可能な戸数:18部屋×12カ月=216部屋
●空室数:3部屋×5カ月=15部屋
●入居率
[(1年間で賃貸可能な戸数―空室の戸数)/賃貸借可能な戸数]×100
 =[(216-15)/216]×100=93.055……

となり、このケースの場合の入居率は約93%ということになります。

・安心できる入居率の数字は何%?

アパート経営では、入居率が95%を超えるようなら安心と言われています。その基準を超えるようならば、1~2%の差にあまりこだわる必要はありません。その理由は、入居率の計算方法が不動産会社や管理会社などによって微妙に異なるためです。

入居率を計算する数式における「賃貸可能な物件の戸数」の定義が、
・管理を始めてから〇カ月以内の物件は含まない
・自社保有の物件は含まない
・解約が決まっている物件も含む
など、管理会社によって異なるのです。この定義の違いによって、入居率には1~2%程度の違いが出てくる可能性があります。

安定した高い入居率を実現するための、賃貸管理会社の選び方とは?

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アパートやマンションの入居率は「築年数」「間取り」「エリア」などの物件の質や可能性に加えて、管理者の能力や仕事ぶりによっても大きく左右されます。

・オーナーさまによる自主管理

アパートの管理を行うために必須となる資格はありませんが、可能であれば、アパート・マンション管理に必要な法律と実務に関する国家資格「賃貸不動産経営管理士」を取得しておくと実務的に役立つでしょう。

自主管理には
① 賃貸管理会社への委託費用がかからない
② オーナーさま自身の裁量ですべての管理業務を行える
というメリットがあります。

ただし、賃貸住宅管理には賃貸借契約の締結や原状回復のための業者手配ほか、専門的な知識や経験が必要な業務も多いため、特にアパート経営が初めてのオーナーさまは入居者募集や管理を賃貸借管理会社に委託するのが安心です。

・賃貸管理会社による管理

安定して理想的な入居率を実現するための賃貸管理会社選びの際に大切なポイントは、以下の6つです。

1)自分の持つ物件の属性(エリアや築年数など)を得意とする会社を選ぶ
多くの賃貸管理会社には、客付けをするうえで得意なエリアがあります。特に関東地方の1都3県では、鉄道の沿線ごとに管理の得手・不得手が分かれている場合が多いと言われています。
また、築年数が古い物件の場合は設備不良や生活音が気になるなど、新築と比べて入居者が付きにくいこともありますが、的確なリフォームの提案がある、築年数をカバーするメリットを提案できる管理会社を選ぶことで、入居者を得られるようにしましょう。

2)入居率95%以上を維持しているか
入居率95%を維持している賃貸管理会社なら、空室が出ても素早く次の入居希望者を見つけてくれる可能性が高いと言えます。また、賃貸住宅管理における業務の質やトラブル対応、建物のメンテナンスなどの質も入居率に反映されます。この基準をクリアしている賃貸管理会社を選ぶことで、入居率を維持するようにしましょう。

3)管理費は高すぎないか
不動産の管理費は、1カ月の家賃の5%前後が相場と言われています。この金額を上回っている賃貸管理会社に委託してしまうと、入居率次第では家賃収入による利益が減ってしまうことになります。慎重に判断しましょう。

4)緊急時にスピード対応をしてくれるか
入居者からのクレームに対して早急な対応ができないと、退去の原因となることがあります。賃貸管理会社によっては24時間のコールセンターを設置している会社もあるので、そうした対応ができる会社に依頼するとより良いでしょう。トラブルへの対応速度も重要です。

5)管理物件の戸数は多いか
管理物件が多いということは、管理業務や集客のノウハウが蓄積されているということ。そうした会社は従業員が多と推測されるので、早急さと精度の高いメンテナンスも期待できます。

大切なアパートの管理を委託するための会社選びでは、複数の会社に相談し、精査したうえで選ぶことをおすすめします。

管理会社や仲介業者と協力して、理想の入居率を実現しましょう!

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優秀な賃貸管理会社を選んだうえで、オーナーさまご自身が入居率を上げるためにできることがあることも、知っておきましょう。

・リフォーム/リノベーションによるバリューアップ

まずは物件の魅力そのものをアップすることが大切です。築年数が古くとも、リフォームやリノベーションにより内外装は新築同様の美しさになります。内見に来た入居希望者に「ここに住みたい!」と思ってもらえる物件を作りましょう。

・多くの人に見てもらえるようネット上での集客を強化する

物件を一人でも多くの人に見つけてもらうことが非常に大切です。今は入居希望者の多くが、物件をインターネットで探す時代。賃貸管理会社と連携してインターネット上に物件情報が掲載されるようにすると同時に、プロの手を借りて検索・SEO対策を行うことも重要です。賃貸管理会社と相談し、必要であればインターネット上で広告を出すことも検討してみましょう。

・管理会社・仲介業者との濃密なコミュニケーション

入居希望者が賃貸管理会社や仲介業者の元に訪れた際に、担当者にしっかりとご自分の物件をアピールしてもらえるように、営業マンと良好な関係を築いておくのも大切です。

来店者の条件を聞いて、大量の物件の中からどの物件を紹介するかは、多くは営業マンの判断とも言えます。その際にご自分の物件を思い出してもらえること、優先してもらえるようにしておくことが重要です。

・ダメな物件として認識されないような告知活動

入居希望者の内見で複数の物件を見て回る中で「ほかの物件よりいい物件なので、こちらをおすすめします」というすすめ方も考えられます。

そんなときに、ご自分の物件が比較対象として内見者をガッカリさせるための物件(アテ物件)として使われることがないようにしなければなりません。逆に営業マンのおすすめ物件(キメ物件)として紹介してもらえるようになれば、入居が決まりやすくなります。
リフォームやメンテナンスで物件自体の魅力を上げると同時に、その魅力を不動産会社や賃貸管理会社のスタッフに周知することも大切です。

・POPやウェルカムボードを作る

入居希望者に気持ちよく内見してもらえるように、内見用の新しいスリッパ、設備の魅力を伝えられるようなPOPやウェルカムボードを作るなどの工夫もできます。費用も手間もそれほどかからない、コストパフォーマンスのいい空室対策と言えます。

・家賃/敷金/礼金などを下げる

近隣の相場と比べて家賃が高い物件は入居者が集まりづらくなってしまいます。入居率が下がっているようなら、改めて近隣相場を調べ直して、家賃や敷金・礼金などを下げることも一案です。特に空室対策には、契約更新時の更新料を減らす、もしくは撤廃するという方法が有効と言われています。

その理由は、多くの賃借人にとって、「更新料を払うタイミング」が「引っ越しを考えるタイミング」になるからです。更新料として1~2か月の家賃をもらうために、その後に数カ月の空室リスクを背負ってしまうようでは本末転倒です。


【まとめ】

アパート経営の収益性を決める、もっとも大切な指標は「入居率」です。
入居率が95%を超えるようならば、アパート経営は順調に推移していると言っていいでしょう。
安定して高い入居率を実現するために大切なのは、まずは適切な賃貸管理会社を選ぶこと。さらにはオーナーさまご自身が賃貸管理会社などと協力体制を構築して、物件のバリューアップや周知活動に注力し、入居者に喜ばれるような物件、より多くの入居希望者から求められる物件を作り上げることが大切です。

【記事監修】

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監修:曽根 恵子

株式会社夢相続 代表取締役
公認 不動産コンサルティングマスター相続対策専門士

不動産に関するプロフェッショナルとして、宅地建物取引士資格登録者/不動産鑑定士登録者/一級建築士登録者の国家資格登録者のみが受験し、5年以上の実務経験を必要とする国土交通大臣認定資格「公認 不動産コンサルティングマスター」の資格を持つ。
土地活用術などを駆使したさまざまな「相続プラン」を提案し、相続コーディネートをする株式会社夢相続を運営。書籍(著書・監修)75冊/累計67万部出版。テレビ・ラジオ出演、新聞・雑誌などのマスコミ取材も多数。
【代表的な書籍】

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「相続になっても困らない 地主・農家さんのための“負”動産対策」
(クロスメディア・パブリッシング)

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