【名古屋市で有効な土地活用！】大手企業＋教育機関が集まるエリア特性から考える

【目次】

【名古屋市の基本情報】人口は増減傾向！

・名古屋市の人口推移

名古屋市での土地活用に向けて、まずは過去7年間における、名古屋市の人口推移を確認してみましょう。

※参考：名古屋市HP「毎月1日現在の世帯数と人口」（全市・区別）

このように名古屋市の人口は増加傾向で、社会増減数（転入・転出による人口増減）も令和に入って拡大しています。

・名古屋のエリア特性①――大手企業が非常に多い

名古屋市には以下のように、日本を代表する上場企業の本社が数多く存在しているのも特徴といえます。

・トヨタ自動車株式会社　：売上高30兆2,256億8,100万円
・豊田通商株式会社 ：売上高6兆7,627億200万円
・株式会社デンソー ：売上高5兆3,627億7,200万円
・株式会社アイシン ：売上高４兆431億1,000万円
・中部電力株式会社 ：売上高3兆350億8,200万円
・株式会社豊田自動織機　：売上高2兆2,149億4,600万円
※参考：全国法人リスト／愛知県の企業売上ランキング

加えて、愛知県全体における事務所の40％が名古屋市に集中しており、まさに東海地方における経済圏の中心です。

・名古屋のエリア特性②――外食業・小売業のチェーン店本部も多い

「喫茶店文化」と言われるように、名古屋市には以下のように外食業や小売業のチェーン店本部も数多くあり、エリア内での飲食店需要の高さも推測できます。

・株式会社コメダ（喫茶店「コメダ珈琲店」などの運営）
・スガキコシステムズ株式会社（飲食店「スガキヤ」などの運営）
・株式会社壱番屋（「カレーハウスCoCo壱番屋」の運営）
・株式会社木曽路（しゃぶしゃぶ「木曽路」、居酒屋「素材屋」などの運営）
・株式会社コメ兵ホールディングス（リサイクルショップ「コメ兵」などの運営）

・名古屋のエリア特性③――教育機関の多さ

名古屋市には中京大学、名古屋大学、南山大学のほか、40を超える大学キャンパスが存在します。つまり、10代後半～20代前半の世代が多く定期的に入れ替わるため、毎年のように新しい若者たちが流入することも特徴です。

・名古屋のエリア特性④――令和９年のリニア新幹線開通

令和9年に予定されているリニア中央新幹線の開通により、東京都の品川駅まで約40分（現在は東海道新幹線で約90分）、大阪まで27分（同じく現在は東海道新幹線で48分）と、移動時間も短縮される見込みです。
時間的に考えると、東京や大阪まで通勤圏内ともいえるレベルになることで、注目度もさらに高まるかもしれません。

【名古屋市の土地活用】アパート経営のほか、商業施設なども検討の余地あり

・単身者向けアパート経営

人口が増加傾向であり、特に大学近辺など若者・単身者が多いエリアでは、土地活用における第一の選択肢として、単身者向けのアパート経営があげられます。
アパート経営のデメリットは空室リスクですが、学生街などは学生の卒業や就職などによる転出者もいる一方で、毎年、入学生徒たちが安定して入ってくることも見込まれます。このように安定的に人口の増減が予測できることは、アパート経営においては大きな強みです。

・商業施設

人の往来が激しい名古屋市内のターミナル駅周辺や、近隣住民でにぎわうエリアの土地ならば、商業施設としての土地活用も一案です。
商業施設経営のメリットは、賃貸家賃よりも高いテナント料を設定しやすいこと。また、店舗運営にオーナーさまが関わることはないので、管理の手間もかかりません。賃料の高さから短期間で利益を上げられる可能性もあるので、建築費用など初期費用の回収期間も短縮できるかもしれません。
デメリットは、建物の固定資産税を土地の所有者が負担するため、固定資産税の負担が増えることです。大規模施設を建築すると固定資産税も高額になってしまうことがあり、住宅ではないため控除も受けられません。店舗用の建物を建てて、内装はテナントが負担することが現実的だと言えますが、専門家に相談して進めるようにしましょう。

・駐車場やコインランドリー経営

トヨタ自動車株式会社のおひざ元である愛知県は、自動車保有台数が全国1位という事情もあり、駐車場の需要も非常に高いでしょう。
コインパーキングは駐車場内に精算機やロックバーなどを設置する必要があるので、ある程度の初期費用はかかりますが、管理を専門会社へ委託すれば管理の手間が省けます。
月極駐車場の場合は1カ月単位で借主と契約を結びます。借主を探す必要がありますが、精算機やロックバーなどを設置する必要がなく、初期投資を抑えることが可能です。
また、居住地域ならばコインランドリー経営も選択肢のひとつではないでしょうか。さまざまな設備が必要となるため初期費用はかかりますが、稼働し始めてからの管理費用は、賃貸住宅物件に比べると安価かつ容易です。
駐車場もコインランドリーも、賃貸住宅物件や店舗ほどの敷地面積がなくても経営可能なため、敷地面積により検討するようにしましょう。

・有料老人ホームなどの介護施設

今後の需要増加が見込まれるのが老人ホーム、デイサービスなどの施設です。ただし、自治体への申請や建設に向けた制約があります。専門事業者への一棟貸しが必要であるなど、特殊な土地活用法とも言えるでしょう。有料老人ホームなどの介護施設として土地活用を検討する際は、まずはハウスメーカーなどのプロに相談することをおすすめします。

・簡易宿泊用のアパート

名古屋市内からほど近い常滑（とこなめ）市には、中部国際空港セントレアがあります。
セントレア空港に降り立つ外国人旅行者の多くが、温泉や南北アルプス登山、飛騨高山の小京都観光が楽しめる岐阜や長野へのアクセスの起点として、名古屋市を利用することが多いと言われています。そうした立地からインバウンド需要を見込んで、簡易宿泊用のアパートを建築するという選択肢も考えられます。
ただし、文化の違いなどによりゴミ問題などの近隣住民とのトラブルが発生してしまう可能性がある、というリスクを含んでいる点も理解しておきましょう。

名古屋市で土地活用するメリット、名古屋市ならではの注意点

＜名古屋市で土地活用を始めるメリット＞

・ファミリー、単身ともに居住ニーズは高い

前述したように、名古屋市には数多くの大手企業や大学などの教育機関が充実しています。そのため、単身者はもちろん、転勤などによるファミリー層からの賃貸需要も見込めます。また、大手企業や教育機関が多数集まっているため、自治体税収の安定を背景にしたハイレベルな住民サービスにも期待できます。

・住民の満足度が高い

名古屋市が平成30年度に実施した第57回市政世論調査によると、「名古屋市は住みやすい」と思う人は89.2％でした。その理由としては「買い物をする場所が近くにあって便利」（69.1％）、「交通の便が良い」（65.1％）、「住環境が良い」（39.3％）などが挙げられています。学生向け以外のアパート経営では、長期入居を期待できるエリアということにつながるのではないでしょうか。

＜名古屋市で土地活用を始めるデメリットと注意点＞

・エリアによって交通利便性に違いがある

名古屋市中村区や中区など市の中心部は、JRのほかに地下鉄も整備されているなど交通利便性が高いエリアです。それ以外でも三河地区ならば名鉄、三重名古屋は近鉄など、JR以外の私鉄が強いエリアも、賃貸住宅の需要が高くなるでしょう。
一方で、JRや私鉄とつながっていないエリアでは電車移動の頻度も落ちるため、自家用車を持たない層はターゲットから外れてしまう可能性もあります。名古屋市内の近接区でも人口推移に大きな差があるため、地域性を見極めることは重要です。

・アパート経営の場合、条例に従って駐車場を設ける必要がある

自動車保有台数全国1位の愛知県特有の事情として、名古屋市で共同住宅を建てる際、駐車場に関する条例が設けられています。

※参考：名古屋市HP「名古屋市中高層建築物の建築に係る紛争の予防及び調整等に関する条例」

このように、例えば第1種住居地域で2階建てアパート10戸を建設する場合は、敷地内に5台分の駐車場を確保しなければなりません。敷地面積の都合で駐車スペースを確保できない場合は、1階を駐車場、2階以上を賃貸住宅とするガレージハウスなどを検討するのも一案かもしれません。
また、ハイブリッド車や電気自動車への移行を進めているトヨタ自動車ほか、環境配慮意識が高い企業が多いことも名古屋市の特徴と言えるでしょう。駐車場にEVの充電設備を設けるなどして、競合との差別化を図るのもおすすめです。

【まとめ】

人口推移や居住環境、近未来的な発展性などを総合的に考えると、名古屋は大都市圏の中でも大企業や教育機関が多く、リニア中央新幹線の開通を控えるなどの背景から、土地活用の優位性が高いエリアと言えるのではないでしょうか。
自動車所有率の高さやエリアによる住宅ニーズの違い、交通の便の差などの地域特性をしっかりと把握したうえで、ターゲット層をしっかりと見極め、エリアに根差した土地活用を目指しましょう。