3階建てアパートが向いているのはどんな土地？気になる建築費についても解説

【目次】

2階建てアパートと3階建てアパートの違いとは？

1）3階建てアパートは決して特殊なケースではない

自治体の都市計画によって、すべての土地は建てられる建物の種類や建築条件などが決まっており、その区分けを「用途地域」と言います。いちばん条件が厳しいのは、低層住宅のみが建てられる「第一種低層住居専用地域」になりますが、敷地の広さによっては3階建てアパートを建てることが可能。すなわち、3階建てアパートは決して特殊なケースではなく、アパート経営を考える人にとって検討しておきたい項目といえます。

2）3階建てアパートは耐火建築物にする必要があり、建築費がかさむ傾向がある

それでは、3階建てアパートと2階建てアパートの違いには、階層以外にどんなものがあるのでしょう。
大きな違いは、3階建てアパートは「耐火建築物」にしないといけない点です。耐火建築物とは、柱や梁、床、壁など、建物の主要な部分に耐火性能のある建材が使われた建物のこと。火災発生時に住人が避難するまでは倒壊せずに建物の性能を維持し、近隣の建物への延焼も防げるようにと、建築基準法で定められたルールです。耐火建築物は鉄骨造や鉄筋コンクリート造（RC造）にすることが多く、耐火性能のある建材は割高になるため、3階建てアパートは耐火性能が求められない2階建てアパートより建築費が高くなる傾向にあります。

3）3階建てアパートは地盤改良工事などの追加費用がかかる場合もある

さらに3階建てアパートの場合は、建物の荷重が増すことから、事前に「ボーリング調査」が必要な場合も。ボーリング調査は荷重に耐えられる土地かどうかを調べるもので、地盤が弱く改良が必要と判断されると、調査で決定した長さの杭を打ち込む「杭工事」で地盤改良を行います。ボーリング調査の費用は20万円前後、杭工事の費用はアパート建築費の総額の約10％と言われ（土地の広さと杭工事の種類によって変動）、2階建てアパートより追加費用が多くかかる必要になる可能性があります。

4）収益性が高いのは3階建て。可能であれば3階建てを検討するのがおすすめ

2階建てアパートにくらべて、各種費用がかさむ可能性が高い3階建てアパート。それでも建築後のアパート経営において有利なのは3階建てアパートです。ワンフロアに4室設ける場合、2階建てなら部屋の総数は8室、3階建てなら12室。仮に1室あたりの家賃収入が6万円の場合、月々の家賃収入は単純計算で2階建ての場合は48万円、3階建ての場合は72万円になり、年間の家賃収入の差額（864万円―576万円）は288万円にもなります（満室の場合。ローン返済額や管理費などは加味しない）。3階建てアパートは収益性が高いことから、初期費用を早めに回収できる可能性も高く、条件が許せば3階建てを検討するのがおすすめです。

アパートの坪単価から、3階建てアパートの建築費をシミュレーション

次に、2階建てアパートと3階建てアパートの建築費の違いを具体的に比較してみましょう。国土交通省が発表している「建築着工統計調査」（2022年）によると、建物の構造別の1㎡あたり工事費予定額（全国平均）は、以下のような数値になっています。

＜共同住宅（貸家）の1㎡あたり工事予定額＞

木造 …　17万円
鉄骨造 …　26万円
鉄筋コンクリート造（RC造） …　27万円

また、上記の数値から構造別の坪単価を計算したものが、以下になります。

＜共同住宅（貸家）のおおよその坪単価＞

木造 …　約56万円
鉄骨造 …　約86万円
鉄筋コンクリート造（RC造） …　約89万円

たとえば、建坪（建築面積）30坪のアパートを建築するケースで考えてみましょう。延べ床面積は2階建てで60坪、3階建てで90坪とすると、構造別の建築費の目安は以下のようになります。

＜建坪30坪のアパートの建築費の目安＞

木造 …　2階建て約3,360万円　3階建て約5,040万円
鉄骨造 …　2階建て約5,150万円　3階建て約7,740万円
鉄筋コンクリート造（RC造） …　2階建て約5,340万円　3階建て約8,010万円

この数値は全国平均をベースにしているため、首都圏か地方かによっても異なります。前述したような追加費用がかかるケースもありますので、おおよその目安として参考にしてください。

3階建てアパートが向いている土地条件と、建築や経営時の注意点

1）3階建てに向いている容積率と高さ制限について

その土地に建てられる建物の規模は、「建ぺい率」によって建坪（建築面積）の上限が決まり、「容積率」によって延べ床面積が決まります。3階建てアパートを建てる場合は、容積率が150％以上ある土地が望ましいでしょう。たとえば60坪の土地の場合、容積率が150％だと延べ床面積90坪のアパートを建てられることになります。

さらに、それぞれの土地には建物の高さに関する規制もあります。3階建てアパートは10メートル前後の高さになるため、高さ制限が10メートル以上の土地であれば、3階建てアパートが選択肢に入ります。「隣地斜線制限」や「北側斜線制限」など、土地には建物の高さに関するさまざまな規制があるため、プランニングの前にハウスメーカーなどのプロに確認するのが安心です。

2）賃貸物件の需要のある市街地なら、3階建てにして収益性を高めるのが◎

規制をクリアした土地には３階建てアパートを建てることができますが、エリアによっては向かない場所もあるため、慎重に検討することが大切です。たとえば、学生や20代の社会人など、ひとり暮らし用の賃貸住宅需要の高いエリアなら、各居室をコンパクトに設計し、部屋数を増やすことで家賃収入も増やすことができるため、3階建てを前向きに検討しても良いでしょう。用途地域が「商業地域」などで、容積率が高いエリアの狭小地では、3階建てにして部屋数を確保し収益性を高めることが可能です。

一方、ファミリー世帯が多く暮らすエリアでは、3階建てのアパートの3階の部屋は敬遠される傾向があります。理由のひとつとしてエレベーターがない場合もあり、日々の買い物やベビーカーを使う子ども連れでの外出に不便なことが多いからと言われています。

3）覚えておきたい3階建てアパートの建築＆経営の注意点

3階建てアパートを建てる場合は、ハウスメーカーや建築会社などのパートナー選びも重要です。耐火建築物にする必要性があるなど、一般的な住宅との相違点が多いことから、3階建てアパートの建築実績が豊富なハウスメーカーや建築会社を選ぶことが大切。3階建てアパートならではの間取りや仕様について、さまざまな助言をもらえるでしょう。

また、アパート本体の建築以外についても注意点があります。3階建てアパートは入居者の人数が多くなることから、ゴミ捨て場や自転車置き場などの共用部分も入居者数に応じた広さが必要になります。2階建てアパートより部屋数が増えることで、管理の負担が増大するため、賃貸管理会社に支払う手数料や修繕コストが増えることも忘れてはいけません。

【まとめ】

3階建てアパートは、耐火建築物にする必要があり、荷重を支えるための土地改良が必要になる場合も。延床面積も増えることから、建築費用は高額になります。しかし、2階建てアパートと比べて収益性が高まるため、容積率や高さ制限などの規制をクリアしている場合は検討する価値は大いにあります。

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