求められる社会福祉施設の賃貸経営！理想的な収益につなげるためのサブリース

【目次】

社会福祉施設の種類と需要。賃貸経営する上での条件と社会貢献への意識

福祉の需要が高まっている現在、社会福祉施設の賃貸経営は土地活用の選択肢の一つに挙げてもよいかもしれません。そこで、一般的なアパート経営とはどう違うのか、社会福祉施設の種類や賃貸経営するための条件について理解を深めてみましょう。

・社会福祉施設の種類、その需要と供給

社会福祉施設といってもその種類はさまざま。一般的に知られているのは高齢者の介護や支援を目的とする老人ホーム、デイサービスセンター、グループホームなどでしょう。他に障害のある方を支援する施設や児童福祉施設、婦人保護施設なども含まれます。特に、高齢者以外では障がいのある方の人口が増加傾向にあるとされ、障がい者のためのグループホームなどは、需要と供給のバランスがとれていないと言われています。
世界的な取り組みであるSDGｓが目標とする、誰もが住みやすいまちづくり。その意味からもこのような施設経営は、今後大きな広がりを見せるのではないでしょうか。

・賃貸経営するための条件（立地や規模）

社会福祉施設の賃貸経営は、立地に大きく左右されることはありません。デイサービスなどのように宿泊を伴わない施設であれば規模はそこまで大きくなくてすみますが、住宅型である場合は、既定の敷地面積を満たす必要があります。また、各自治体による総量規制により、自由に経営を始めるのが難しい場合もあります。

・収益ばかりにとらわれず、社会貢献の意識を持てる

社会福祉施設の賃貸経営は、アパートや駐車場などの経営に比べると、より社会への貢献度が高いとも考えられます。オーナーさまの社会的信用にもつながり、また地域貢献になるのが、社会福祉施設への土地活用です。収益はもちろん大事ですが、社会貢献のための土地活用は大きな魅力になるのではないでしょうか。

社会福祉施設開設までの流れ。土地活用にはノウハウのあるパートナー選びが重要

社会福祉施設の土地活用は、下記の方法があります。
① 専門事業者に土地を貸し、借地料を得る（賃貸先が施設の建設を行う／借地権が発生）
② 専用の建物を新築し、オーナーとして専門事業者に貸し出す
③ すでにある建物を福祉施設に改築する
どの方法を選ぶにせよ、福祉施設運営に関して経験のある福祉事業社へのアプローチが必要です。

・社会福祉施設開設までの流れ

社会福祉施設の土地活用は以下のような流れで行います。
１．ハウスメーカーなどの不動産関連の会社へ相談、行政確認、プラン作成
２．活用すべき土地の現地調査
３．社会福祉事業者の選定
４．不動産関連会社、福祉事業者との契約
５．工事着工～福祉施設開設

いきなり社会福祉事業者に依頼できる方は少ないでしょう。そのため、仲介してくれる会社を通して、社会福祉事業者を探すのが一般的です。社会福祉施設に精通したコンサルティング会社もありますが、経験のあるハウスメーカーなどへの依頼であれば、土地の調査から社会福祉事業者紹介、建築まで一手に依頼できる利点があります。

・社会福祉施設の賃貸経営の仕組み

土地所有者が建物＋土地（あるいは建物のみ）を社会福祉事業者に貸し出すのが、社会福祉施設の賃貸経営です。施設利用者の利用料のほか、場合によっては自治体からの福祉サービス報酬が社会福祉事業者の収益となり、この収益の中から賃料が支払われます。考え方はアパート経営と同じですが、基本的に１棟、あるいは１フロアを、長期にわたって借り上げることになりますので、オーナーさまの収益は事業者の運営次第。
安定した収益を得るためには事業者選定がとても重要になりますので、経営状態などをしっかり見極めたうえで契約を結ぶようにしましょう。

・社会福祉施設の土地活用を始めるために必要な専門家選び

社会福祉事業者をオーナーさま自らが見つけるのは大変です。また、社会福祉施設を建築するためには賃貸住宅よりもコストがかかり、法律の理解も必要になります。替えの利きづらい建物でいかに長く収益を得られるようにするかがポイントですので、オーナーさまと社会福祉事業者との間に入る専門家選びはとても重要です。

社会福祉施設の土地活用のメリット・デメリットを知り、収益の安定化を図る方法

社会福祉施設の賃貸経営にも、メリット・デメリットはあります。また、専門知識を必要とせず、ハウスメーカーへのサブリースによる転貸借方法もあります。

・社会福祉施設の土地活用のメリット・デメリット

【メリット】
① 一棟貸し、フロア貸しが基本であるため、継続的な契約を結ぶことで空室へのリスクが減り、収益の安定が期待できる
② 駅近などの利便性を必要としないことで、立地に左右されずに土地活用が可能
③ 固定資産税や都市計画税、相続税の節税対策にも有効
④ 施設建設に際して国や地方公共団体からの補助金を受けられる可能性がある

【デメリット】
① 施設の種類によっては自治体の総量規制がある
② 事業社が倒産する可能性がある
③ 制度改正による補助額変更で収益が悪化する恐れがある
④ オーナーさまで建築する場合、建築費が高くなる
⑤ 他施設への変更、事業社の変更が難しい

立地に左右されず、空室リスクが少ないことは大きな魅力です。しかし、デメリットとして倒産というリスクや、事業者が一度撤退してしまうと転用が難しいこと、介護保険料などの改定によって賃料の引き下げといったことも考えられます。事業者頼りの土地活用ともいえるので、選定には十分検討しましょう。

・社会福祉施設のサブリースによる転借方法

コストのかかる建築であるため、リスクは極力排除したい。そのために有効と考えられているのがサブリースです。アパート経営のように、不動産管理会社などが社会福祉事業者へ転貸借契約を結ぶことで、オーナーさまのリスクを減らすことができます。
パナソニック ホームズには、土地を一括借り上げし、介護運営事業社にサブリースする「ケアリンク システム」というサービスがあります。経験豊富な専門事業者との連携を含め、オーナーさまに特別な知識がなくても問題なく、心強いサポートを得られます。社会福祉施設の需要が高まるにつれ、こうしたサブリースの仕組みはますます重要になっていくでしょう。

【まとめ】

社会福祉施設の土地活用は、社会貢献もできてとても魅力的な方法です。しかし、初期費用は高額になることも多く専門的な分野ですので、サブリースも選択肢の一つにすることで安心できるのではないでしょうか。
どちらにしても信頼できるパートナー探しは必須です。専門事業者とのよりよい関係を構築し、社会課題解決の一助となるべく友好的な土地活用を目指しましょう。