高齢化で需要高!?介護施設は有意義な土地活用！

【目次】

まずは知っておきたい介護施設経営の基礎知識

土地活用で介護施設を経営する際の基礎知識をまとめておきましょう。

１）介護施設の種類の違い

一般的に土地活用で行う民間の介護施設には以下のものがあります。

・介護付き有料老人ホーム

介護付き有料老人ホームは、主に介護を必要とする高齢者を対象に、介護や生活支援を提供する高齢者住居施設です。介護サービスのほか毎日の食事、リハビリ、健康管理、レクリエーションなどのサービスを提供しています。

各都道府県から介護保険制度における「特定施設入居者生活介護」の指定を受ける必要があること、また、自治体による「総量規制」が設けられており、エリア内における事業者数が制限されていることに注意が必要です。

・住宅型有料老人ホーム

住宅型有料老人ホームは、主に自立〜要介護に認定された高齢者を対象に生活支援を提供する高齢者向け居住施設です。身体介護のほか毎日の食事、生活支援、健康管理などのサービスを提供しています。

介護付き有料老人ホームとの違いは、介護サービスに関する費用の点で、介護付き有料老人ホームは定額制、住宅型有料老人ホームは利用した分の支払いとなります。一般的には、後者の方が割高と言われています。一方、総量規制はありません。需要のある土地であれば自治体の許可を得なくても建築することが可能です。

・グループホーム

認知症高齢者のための共同生活住居。専門スタッフによる介護サービス、機能訓練、食事、掃除などのサービスを提供しています。

自治体の総量規制があること、また、入居者はその施設のある自治体に住民票があることが条件となるという特徴があります。グループホームの建築を計画する際には、そのエリアの高齢者の割合や増減などをあらかじめ確認しておくようにしましょう。

どれも施設運営は専門会社に委託するのが一般的です。そのため施設建築まではオーナーさまで行い、土地と建物の貸し出し＋運営を委託するという経営方法が一般的です。

２）介護施設に適した土地は？

老人ホームの場合、土地の広さは300坪以上あることが望ましいとされています。最寄駅から近い必要はなく、バス停から徒歩5分圏内にあるような土地であれば需要があると言われています。

３）設置にあたっては行政ヘの届出が必要

介護施設を設置する際には、あらかじめ行政に届け出て許可を受ける必要があります。有料老人ホームは、各都道府県への届出、グループホームは各自治体への指定申請が必要。これにより、行政側が各施設の状況を把握し、管理・指導することで安全に運営される仕組みです。基本的に届出を行うのは運営を委託された事業者側ですが、賃貸経営を円滑に進めるためにオーナーさま側でも届出がされているかどうかきちんと確認をしておきたいものです。

４）総量規制のある特定施設を優先する

前述したように、介護付き有料老人ホームなどの介護施設では、自治体による総量規制があります。総量規制があることで、運営したくてもできないケースがある一方、その自治体での競争が激しくなりにくく、収益性を安定させやすいというメリットもあります。介護施設による土地活用を検討する際には、「総量規制のある特定施設を優先」して考えてみるのも賢い方法です。

５）介護事業者は実績のある会社を選ぶ

介護事業者は賃料だけでなく、介護事業者の運営実績を重視して選ぶことが大切です。介護施設は国や自治体の補助で運営されていることから、介護報酬の見直しによって経営の悪化を招くこともあります。けれども実績のある介護事業者は、過去の介護報酬の改定を踏まえて効率的な経営によって乗り切ってきた経験があるからです。

介護施設は一般的に建物の一棟貸しが多く、退去されると後継事業者が決まりにくい傾向にあり、次の事業者が見つかったとしても賃料が下がってしまうこともあります。退去リスクを低減するためにも、事業者の運営実績をしっかりと確認しておきたいものです。

土地活用で介護施設にするメリット

土地活用で介護施設にするメリットは以下の6点です。

１）賃貸住宅に向かないエリアでも経営可能

介護施設による土地活用の最大のメリットは、比較的条件の悪い土地でも活用ができる点です。アパートなどの賃貸住宅は、駅からのアクセスや買い物利便性などが集客に影響を与えますが、老人ホームなどは基本的に施設内で生活がほぼ完結するため、駅から離れているような土地でも十分に運営が可能です。運営方針によっては、駅周辺では得られない豊かな自然環境が付加価値となる場合もあるでしょう。

２）第一種低層住居専用地域や市街化調整区域でも建てられる

介護施設は、店舗など事業系の土地活用ができない第一種低層住居専用地域でも建築可能です。また、市街化を抑制する区域であり、原則として建物を建てることができない市街化調整区域でも建築の許可が下りる場合もあります。

３）建築時に補助金を得られる可能性がある

介護施設を建築する際は、自治体から支給される補助金を活用できる場合もあります。この補助金は、自治体によって種類や条件、対象が異なるため、自分のエリアではどのような補助金があるのかしっかりと確認を取っておきましょう。

４）相続税と固定資産税において節税効果がある

介護施設による土地活用は、土地や建物を他人に貸していることになるため、賃貸住宅と同様に相続税の節税効果があります。建物については建物評価額の7割となり、土地については評価額から借地権／借家権をかけた割合を引くことで、8割程度まで軽減されます。

また固定資産税については、住宅用地の特例により、土地の固定資産税が1/6、都市計画税が1/3まで軽減されます。

５）管理の手間がほとんどかからない

介護施設による土地活用の場合、一般的に施設の運営・管理は介護事業者が行うため、管理に関する手間がほとんどかかりません。老人ホームや介護のノウハウも基本的には不要です。土地や建物を建てて事業者に貸し出すことで経営がはじまります。

メンテナンスについては、大規模修繕を除く小修繕は借主負担となり、介護事業者で行うのが一般的と言われています。

６）地域・社会貢献ができる

少子高齢化が進む日本において、介護施設経営は、土地活用の中でも社会貢献度が高い方法だと言えます。地域によっては、老人ホームなどの介護施設が少ない場所もあるため、高齢者が安心して暮らすことのできる施設をつくることは、社会的にも有意義であり、経営にやりがいを感じることができます。

土地活用で介護施設にするデメリット

土地活用で介護施設にする際には、以下のようなデメリットもあります。

１）補助額変動のあおりを受けやすい

介護施設は国や自治体の補助を受けていることが多いことから、万が一、制度改正により補助額の減額が行われた場合は経営が悪化する可能性があります。また、介護報酬の見直しで報酬額が引き下げられることも少なくありません。賃料下落や最悪の場合倒産のリスクがあるという点は理解しておきましょう。

２）施設の種類によっては自治体の総量規制がある

介護施設の中には、介護付き有料老人ホームやグループホームなど自治体の総量規制によってエリア内の施設数が規制されている場合があります。つまり、介護付き有料老人ホームを経営したいと思っても、既に規定の数に達している場合には、新たに始めることができません。まずは、各自治体の総量規制をきちんと確認しましょう。

３）広さを求められるので建築費がかかる

介護施設による土地活用では広い土地と建物が必要になります。一般的に、老人ホームでは土地400坪以上、建物延べ床面積800坪以上が目安と言われており、専門的な設備や装備も必要なため、一般的なアパートよりも高額な建築費がかかります。

ただし、近年は、運営のしやすさなどから150坪程度から始められるコンパクトな老人ホームも注目されているようです。自己資金を十分に用意し、借入金を極力少なくすると同時に、日々更新される情報収集にも努めておきましょう。

４）他の施設への変更が難しい

介護施設は、施設の種類により専門的な間取りとなっているため、万が一減収などが原因で事業者が退去した場合に後継の事業者が見つけづらいというデメリットがあります。また、運よく後継事業者が見つかった場合も、転用のため大掛かりなリフォームが必要になる可能性があることも心得ておく必要があります。

５）賃貸経営と比較して収益率が劣る可能性がある

介護施設はアパートやマンションなどの土地活用と比べて賃料が低く設定されるため、収益率が劣る可能性があります。所有する土地が賃貸ニーズのある住宅街にあり、収益性を重視するのであれば、介護施設ではなく一般的な賃貸アパートにする方が得策と言えます。そのため、介護施設経営をはじめる際には、土地の可能性を見極めたうえで、経営の意義を明確化しておくことが大切になります。

【まとめ】

今回は介護施設経営を目指している方に向けて、介護施設の種類やメリット・デメリットなどの基本知識について紹介してきました。比較的条件の悪い土地でもできるなどメリットもある一方で、初期投資が高くなるというリスクもあるため、実際に経営に踏み出す際には、長期的な経営計画を立てておくことが重要になるでしょう。

実績のある事業者を一から選別するのはむずかしいため、まずは、有料老人ホームや高齢者住宅など福祉・介護施設の施工と運営に実績のあるハウスメーカーや建築会社などに相談してみることをおすすめします。