不動産相続時の名義変更は必須！相続登記の基礎知識と手続き方法

【目次】

土地の名義変更はどんな時に、いつ行う？

土地や建物といった不動産の所有者は、法務局の登記簿で住所や氏名などが管理されています。そのため、購入や売却、相続などで所有者が変更になった場合は、土地の名義変更が必要。ここでは、主に相続により所有者が変更した場合を中心にご紹介します。

前述したように、相続資産に不動産が含まれており、被相続人から相続人へ不動産を相続した場合、登記簿の名義を変更する必要があります。これを「相続登記」、あるいは「土地の名義変更（不動産の名義変更）」と言います。
今まで相続登記は義務ではなかったため、現在お持ちの不動産が何世代も前の方の名義になっている可能性もゼロではありません。誰が現在の所有者かを確認したい場合、料金はかかりますが、法務局で登記簿謄本を発行してもらうことも可能ですので、一度調べてみても良いかもしれません。

・土地の名義変更が必要な状況と税金

相続登記や土地の名義変更は、相続以外にも、厳密には土地、建物の売買や生前に相続人などへ分け与える贈与、離婚などによる財産分与といったケースでも必要です。いずれの場合も、登記の際に登録免許税がかかり、発生した理由により金額が変わります。

・相続登記の場合
　…　不動産の評価額×0.4%
（ただし期限付きで免税措置があり、算出金額が1,000円以下の場合は1,000円）

・贈与や売買、財産分与
　…　不動産の評価額×0.2%

・相続税納付と名義変更のタイミングは同時でなくてもよい

相続登記（土地の名義変更）と相続税は密接な関係にあります。しかし、相続税の納付と名義変更のタイミングは同時でなくても問題はありません。相続登記は「相続した土地や建物の所有者を登録・証明する」もの。相続税は「被相続人から継承する財産にかかる税金」ですので、不動産の名義変更をする／しないに関わらず、相続人に支払い義務が生じます。
まずは相続税の計算、全法定相続人で話し合いの上で遺産を分割して、相続税納付後に不動産の名義変更をするのも一案です。

相続登記の必要性とメリット

相続の際に不動産の名義変更まで行わなかった、あるいは忘れてしまったということも起こりえるかもしれません。今回の法改正は、そうした問題を解消すべく行われました。
その理由のひとつとして、老朽化した空き家問題があるでしょう。災害などによる倒壊リスクがある空き家が所有者不明だった場合、第三者は解体などを行うことができません。行政も動くことができず、近隣住民のリスクにつながってしまう可能性があります。
では、上記以外の必要性やメリットにはどんなものがあるのでしょうか。

・相続登記の必要性

法改正前に相続などが発生している不動産の相続登記は、法改正の施行日より３年以内に登記する必要があります。不動産について誰に権利があるのかを明確にしておくことは、この先の相続を考えた場合、とても大切です。なぜなら、相続する不動産が被相続人の財産であることを証明することができなければ、手続きも煩雑になってしまい、最悪のケースとして“争続”に発展してしまう可能性もあるからです。

・土地の名義変更をすることのメリット

前述したように、相続登記は後の相続の混乱を避けられる可能性があります。次に、相続した土地や不動産の活用を見据えている場合、相続登記をするメリットを具体的にご紹介します。

１）相続した土地を将来売却できる
相続した土地は、名義変更していなければ売却はできません。今すぐに売却する予定がないとしても、相続時点での名義変更は必須です。

２）融資の担保にできる
相続した土地を活用し、賃貸住宅経営などを行う場合、アパート建築のため融資を受けることが一般的です。その場合、名義を変更していれば、相続した不動産を融資の担保にできます。融資額は無担保融資よりも高額になり、また、余裕ある返済期間を設定できるかもしれません。

土地の名義変更に必要な書類と手続きの時間

最後に、相続登記に必要な書類などについてご紹介します。
土地の名義変更については、法務局で管理されている登記簿を書き換えれば手続き完了です。そのため、必要書類を揃え、手続きすれば相続人本人が行うことは可能です。
ただし仕事を持っている方などは、必要書類を集めた上で法務局の受付時間に出向くのが難しい場合もあるでしょう。もし書類に不備があった場合は、数度訪れる可能性もあります。そのため土地の名義変更は、司法書士などのプロに依頼すると良いでしょう。

・相続登記に必要な書類

相続登記の手続に必要な書類は３つの状況によって変わります。「法定相続分による相続」、「遺言による相続」、「遺産分割協議による相続登記」です。すべてに共通して必要となる書類は、下記になります。

① 登記申請書
② 固定資産評価証明書
③ 相続人全員の戸籍謄本と住民票
④ 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本と住民票の除票

この他、遺言による相続であれば遺言書が、遺産分割協議による相続登記には遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書が必要となります。民法上で相続人の取り分が定められた法定相続分による相続は、上記①～④の共通書類のみで登記が可能です。

・司法書士などに相続手続きを依頼するメリットと費用

さまざまな書類が必要になる相続登記ですが、その書類も被相続人／相続人の市区町村から入手しなければならないものもあり、時間や労力もかかります。そのため、司法書士などのプロに依頼することが一般的で、依頼した場合の費用は、一般的に５～10万円程度と言われています。

【まとめ】

これまで不動産の相続登記／名義変更は義務ではありませんでしたが、2024年4月1日以降は義務化され、従わなければ10万円以下の過料となります。
所有者の権利を明確にできる相続登記は、後の争続へのリスクヘッジ、売買、融資時に重要な役割を果たします。土地など不動産資産をお持ちのオーナーさま、土地活用をお考えのオーナーさまは、相続登記／名義変更について、正しく理解しておくと安心です。