さいたま市でアパート経営を始めるなら合併前のエリア特色がポイント

【目次】

大宮駅を中心に、商業施設が充実するさいたま市

さいたま市の10区は、下記のような構成になっています。

旧浦和市　…　浦和区・南区・緑区・桜区
旧大宮市　…　西区・北区・大宮区・見沼区
旧与野市　…　中央区
旧岩槻市　…　岩槻区

区制に変わったとしても、地域の環境ががらりと変わる訳ではないため、各行政区は旧市の特徴を残しているのではないでしょうか。まずは各区の特徴を掘り下げてみましょう。

・浦和区、南区、緑区（旧浦和市）

県庁をはじめ行政機関などが集まる地域で、埼玉大学や浦和高校、浦和学院高校など文教の街でもあることから、ファミリー層、学生などに人気。浦和駅を中心に、浦和を冠した駅が７つあり交通の便もよく、浦和駅周辺には「伊勢丹 浦和店」や「浦和PARCO」などの商業施設も整っています。近年、武蔵浦和駅周辺では再開発が行われ、大規模商業施設も立ち並ぶようになりました。他にも、「埼玉県立近代美術館」や「別所見沼公園」、「見沼氷川公園」といった緑豊かな公園、「埼玉スタジアム2002」があるのもこのエリアです。

・西区、北区、大宮区、見沼区（旧大宮市）

JR線や東武線、埼玉新都市交通、そして東北・北陸新幹線が乗り入れるターミナル駅「大宮駅」があるため、周辺は一大商業地域となっています。ただし、中心の大宮駅から離れるに従い、住宅地や農地、工場なども増え、商業エリア勤務の人だけでなく、学生や会社員なども生活しているのが特徴でしょう。

・中央区（旧与野市）

戸建住宅や賃貸住宅が多く、一般的にファミリー層が多いエリアと言われています。中央区全体が旧与野市であったことで、駅名や地名に「与野」という名前が多く使われています。浦和駅や大宮駅周辺と比べると、駅周辺に大規模商業施設はありませんが、スーパーやコンビニエンスストア、ショッピングセンターなどは充実しており、日々の生活には困りません。また、「さいたまスーパーアリーナ」や「彩の国さいたま芸術劇場」といった、イベントやコンサート、演劇などを行う大規模施設があるのも特徴です。

・岩槻区（旧岩槻市）

最後に編入した旧岩槻市は大宮駅と船橋駅をつなぐ東武野田線が通っているため、大宮駅周辺の企業に勤務する方に便利な街と言えるかもしれません。区の面積はさいたま市の中で一番大きく、最小面積である中央区のおよそ6倍。区内は農地や工業団地などが多いのが特徴です。しかし、農業従事者の減少に伴い、耕作面積も減少傾向にあり、そうした土地を生かした大規模開発が近年進んでいます。

・中心となるさいたま市大宮区、中央区の入居者の傾向

旧大宮市の中心であった大宮区。大宮駅を中心に「エキュート大宮」や「大宮タカシマヤ」、「ルミネ大宮」などの商業施設が集まり、県内屈指の繁華街として知られています。2023年8月現在の人口は、10区中６番目となる約12万人。商業施設が多いエリアのため、人口は少ないと思いがちですが、大宮駅から２～３kmほど離れると住宅街が広がっているため、人口増加数は10区の中で一番多く（2021年時点）、2020年の国勢調査では約4割が単独世帯という結果が出ています（65歳以上は1割）。

大宮区のお隣に位置する中央区は戸建住宅が多い印象ですが、こちらも大きな商業施設に加え、スーパーやコンビニ、飲食店が多く、エンターテインメント施設も充実。「氷川神社」や「与野公園」などもあり、自然や歴史も感じられるエリアです。加えて、交通の便がよいため、ファミリー層だけでなく、単身者も多い商業地域。立地によっては店舗付きアパート経営の可能性も期待できるのではないでしょうか。

都心への通勤・通学に便利なさいたま市南部5区

浦和区、中央区、緑区、南区、桜区はさいたま市の南部にあり、都心に近いエリアです。2023年8月の4区の人口は、浦和区：約16万人、緑区：約13万人、南区：約19万人、桜区：約9万人。行政機関や教育機関も多く、都内へ通勤する会社員が多く生活する街とも言えます。

緑区は大規模な緑地空間を中心に、「大崎公園」「見沼氷川公園」などがあり、緑豊かな区として知られています。区内には「イオンモール浦和美園」や「埼玉スタジアム2002」があり、その最寄り駅となるのが、浦和美園駅です。駅周辺エリアは近年、マンションを中心に戸建住宅や賃貸アパートなどが数多く建てられています。単独世帯比率が約28%（2020年国勢調査）ですので、大宮区や中央区と比べてもファミリー層が多い傾向にあることがわかります。また、2027年の開院を見据え、県内最大級となる「順天堂大学医学部附属埼玉国際先進医療センター（仮称）」を建設中。医療が充実している地域となり、今後も人口が増えていく可能性が高いことから注目したいエリアではないでしょうか。

・ファミリー層の人気を集める浦和区、南区、桜区

人口増加率が市で3番目となる浦和区は、県庁のほか、市役所や裁判所などの公的機関が集中するエリアです。都心へのアクセスもよく、子育て・教育期間が充実する文教の街としても知られており、ファミリー層に人気のエリア。ただし、単独世帯も約38％と、10区のうち5位（2020年国勢調査）と決して低くはありません。家族、単身を問わず訴求力のある区として、幅広い層から支持されています。

JR線の南浦和駅と武蔵浦和駅を有する南区には、公園や運動施設が充実しており、子どもを持つファミリーにふさわしい環境が広がります。また、再開発によって高層タワーが立ち並ぶ武蔵浦和駅周辺を除くその他のエリアでは、スーパーやチェーン店などが多いのも特徴と言えるでしょう。一方、荒川に接する桜区には、大型商業施設はないものの、埼玉大学が市の中心部にあり、周辺には学生を相手にした飲食店や商店が多く存在します。

さいたま市南部4区の家賃は、浦和区が若干高い傾向にあるようですが、一般的にワンルームで6～7万円程度、2LDKで10～12万円程度と言われています。また、通勤通学などで駅を利用したい人にとって、家からの距離は重要。立地により、駐輪場や駐車場を充実させるなどの工夫が必要になるでしょう。

大宮区を起点に考えるさいたま市北部4区

大宮駅より北に位置するのが、さいたま市西区、北区、見沼区、岩槻区です。「鉄道博物館」がある大宮区や、「大宮盆栽美術館」を有する北区は、国内のみならず外国人にも人気が高いエリア。また西区や見沼区、岩槻区は農業従事者の多い街とも言われています。2020年さいたま市調べでは、大宮駅に近い北区の販売農家数は46戸ですが、西区：244戸、見沼区：272戸、岩槻区：593戸。南部に位置する緑区：280戸ですが、その他の区の販売農家数は2桁以下です。これに比例して耕地面積も多く、近年は都心へ向かう会社員ではなく、近隣で働く人をターゲットにしたアパート経営も一案ではないでしょうか。

また、65歳以上の年齢別人口比率は、10区のうち西区と見沼区が26％、岩槻区は30％（2023年埼玉県町（丁）字別人口調査）で、他の区は20%前半となっています。農業従事者の多いエリアで高齢化が進んでいると考えることができますので、今後は介護施設も兼ねた賃貸アパートなども需要があるかもしれません。

・ガレージハウス、駐車場付きアパートも視野に

さいたま市北部4区は、南部5区に比べ、鉄道の利便性が高くないという特徴があります。そのため、北部4区では駐車場付きアパートを視野に入れておくと良いかもしれません。また、この地域は鉄道に比べて、国道や高速道路網が発達していますので、ガレージハウスの需要も高い可能性があります。

現在、大宮駅を起点に、北部4区は、JR線、埼玉新都市交通、東武線が通っていますが、2023年度より埼玉高速鉄道が浦和美園から埼玉スタジアムを経由し、岩槻までの延伸計画が発表されています。現在は岩槻駅から都心に向かうには、大宮駅／池袋駅で乗り換える必要がありますが、将来的には、岩槻から大宮駅を経由せず大手町や渋谷など都心に向かうこともできるようになるでしょう。長い目線で考えた場合、都心に向かう学生や会社員もターゲットにできるのではないでしょうか。

【まとめ】

県内最大のターミナル駅を持ち、都心へのアクセスも良いさいたま市。その反面、田園風景や公園など自然も残っているので、ファミリー層だけでなく学生や会社員などの単身者まで、幅広いターゲットを考えられるエリアです。
立地や地域の特性を考慮し、理想的なアパート経営を検討してみてはいかがでしょうか。