西宮市のアパート経営は、ゆとりある生活空間とQOL向上設備で差別化して入居率を向上！

【目次】

商業施設や大学が集まる西宮市南部エリアと北部の自然環境

西宮市は、関西圏の住みたい街（自治体）として、2018～2023年の6年間でトップの人気を誇っています。住みたい駅に特化したアンケートでも、西宮市にある阪急神戸線の西宮北口駅、夙川駅の2駅の人気が高くなっており、特に学生から社会人、ファミリー層に人気が高いエリアです。

・大阪・神戸への良アクセスに加え、海・山と自然も楽しめる西宮市

西宮市は、南の海側である大阪湾方面、甲山や六甲山の控える北の山側に大別できます。海側には海浜公園やスポーツ施設が、山側には甲山森林公園や北山緑化植物園などがあり、気軽に自然に触れあえる環境が整っているのも魅力のひとつ。
全国高等学校野球選手権大会の主会場であり、プロ野球「阪神タイガース」の本拠地である「阪神甲子園球場」があるのも西宮市です。

海側から阪神本線、JR線、そして北側に阪急神戸線が並び、それぞれ大阪／神戸という主要都市を東西に結んでいます。西宮市の中心となる西宮北口駅、そして阪神本線の西宮駅からは、大阪梅田駅までおよそ15～17分、神戸三宮駅までは14～15分と、通勤・通学にも便利。西宮市による市民アンケートでも、通勤・通学や日々の買い物など交通の便利さに「かなり魅力を感じる」と答えた人は過半数を超えています。

市の中心部を３つの路線が走っていることに加え、特に西宮北口駅直結の「ACTA西宮」や大型ショッピングセンター「阪急西宮ガーデンズ」などの商業施設も充実。自然に恵まれ、交通の便が良く商業施設も充実している西宮市は、ゆとりある生活をもたらせてくれるエリアと言えるのではないでしょうか。

・市内6つの大学と市民との交流が文教住宅都市を形成

西宮市は、1963年に「文教住宅都市宣言」を行ったことで、現在も教育や文化の継承に力を入れています。
関西学院大学や甲南大学、武庫川女子大学など6つの大学の他、短期大学や付属の中学・高校も点在。文教住宅都市を特徴づけるものに、大学間の交流をはじめ、大学と市民の交流を行い、「大学のまち西宮」に向けた魅力づくりを目的とした「カレッジタウン西宮構想」など、行政もさまざまな働きかけを行っています。

子育て支援の充実と賃貸住宅数に見る間取り

西宮市の人口は1999年に約40万人、2023年には約48万人と緩やかに増加。兵庫県内では神戸市、姫路市に続いて3位と、県内人口のうち8.8％を占めており、安定した人口動態からも住みやすさが伝わります。

・子育て支援サービスの充実と教育環境

子育て世帯に対しても西宮市の行政はさまざまな支援を用意。産後1歳未満の赤ちゃんとその養育者には産後ケア事業や、0歳から就学までの子どもをもつ保護者のお困り事に専任スタッフが応える「子育てコンシェルジュ」などの支援サービスも行っています。さらに、0歳児から高校3年生までを対象にした「乳幼児等・こども医療費助成制度」の他、月10,000～15,000円の児童手当は、中学生まで受けることが可能です。
低所得者に向けた児童扶養手当なども充実しており、子育て環境の整備とともに、文教住宅都市としての教育へ注力するためのさまざまな施策が行われているのは、子育て世代には心強い行政支援でしょう。

・主要都市への通勤だけでなく地元で働く人も多い

西宮市では、伝統的な地場産業である酒造業を中心に食品関連産業が盛んで、大阪湾岸から内陸にかけて多くの企業が立地しています。全国的に有名な多くの酒造メーカーをはじめ、国道や高速道路へのアクセスも良いため、同様に流通業も発展しています。
そのため、大阪や神戸などに通勤する会社員だけでなく、こうした地元企業に勤務する人も多いのが特徴です。

西宮市が発表する「平成30年住宅・土地統計調査結果」を見てみると、西宮市の共同住宅の場合、１住宅あたりの延べ面積は木造で平均41.37㎡、非木造で平均46.66㎡です。だいたい1LDK、もしくは2DKの広さで、１住宅あたりの居住室数は、借家の場合で平均2.74という結果が出ています。

この結果から、やはり西宮市のアパート経営では、ファミリー層がメインになると考えられるのではないでしょうか。
地元企業・工場などで働く会社員をターゲットにすることも選択肢のひとつでしょう。職種によっては交替制勤務で生活が不規則になる可能性もありますので、寝室とリビングは分けるなど、防音性を重視する工夫ができると良いかもしれません。

文教の街であるが、若年カップルをターゲットに

多くの大学・短大、大学付属校などが点在する文教の街・西宮市ですが、学生は自宅から、あるいは近隣エリアから通学することも考えられます。そこで前述したように、1LDKや2LDKの間取りをメインに、若年カップルや子育て世代を視野に、競合に負けないアパート経営を考えてみましょう。市の中心エリアである西宮北口駅などに近い物件で新築であれば、平均より少し割高の家賃も期待できるはずです。

・QOLアップの設備を導入し、他の賃貸住宅と差別化を

西宮市でアパート経営を考えた場合、相場の賃料をキープするためには、付加価値のある設備の設置が重要になるでしょう。また、コンクリート打ちっぱなしのデザイナーズ物件、おしゃれで清潔な外観・外構など、見た目にも配慮できると良いかもしれません。海や山が近くレジャーを楽しむファミリー層に向けて、駐車場やガレージハウスを備えるのも有効と考えられます。
インターネット設備も外壁へのWi-Fi設置ではなく、各戸に引き込んだ光通信サービスの無料利用やペット共生型、「省エネ」「高断熱」「創エネ」のZEHにすることで、入居者の生活にもゆとりが出てくるかもしれません。
他にも24時間のゴミステーション、セキュリティ面の充実、宅配ロッカーの設置、浴室乾燥機の設置など、QOL（生活の質）をアップさせる設備を優先して考えることで、他のアパートと差別化を図ることができるのではないでしょうか。

・西宮のイメージそのままに、賃料を下げすぎない

お持ちの土地が西宮市中心地から少し離れている場合も、中心地から離れたら賃料を下げなければならない、という考えには直結しない可能性があります。中心となる西宮北口駅から離れているとしても、「幼稚園から高校などが徒歩圏内で子育てがしやすい」「海や山が近く豊かな自然環境のそばで暮らせる」「大阪方面など主要都市へのアクセス至便」など、それぞれのエリアごとのメリットを見つけましょう。
入居を急いて家賃を低く設定するのではなく、家賃が多少高額になったとしても、充実した間取りや設備、エリアを生かしたターゲティングで入居の動機づけができるような工夫をして、高級住宅地のイメージを持つ「西宮市」というブランドを生かした賃料設定を見極めたいところです。

【まとめ】

古くから阪神間の高級住宅地として知られてきた西宮市。自然豊かで交通の便も良い文教の街は、これから子育て期に入る若年層のファミリー、QOLを重視するパワーカップルにアピールできる魅力がたくさん詰まっています。
入居者が求める間取りや設備を正しく分析し、ゆとりある生活を提供できるようなアパート経営を目指しましょう。