アパートは管理会社任せで良い？ワークライフバランスを考えた賃貸住宅経営

【目次】

多岐にわたるアパート経営の管理業務。入居者管理と建物管理

入居者の募集や契約、クレーム対応や退室時の原状回復、設備や外装の修繕など、アパートにはさまざまな管理業務があります。こうした業務を整理すると、２つに大別することができます。1つは入居者管理、もう１つが建物管理です。まずは、それぞれの管理業務を整理し、正しく理解しましょう。

・入居者管理

借主（入居者）に対して行う業務を入居者管理と言います。入居者管理の主な業務には、

・アパートの宣伝広告
・内見の案内
・入居者の選定
・賃貸借契約の契約書作成から締結
・借主に対する任意の火災保険加入や家賃保証の手続き
・家賃の回収
・滞納者への督促
・契約の更新及び退室の手続き
・入居者トラブルや近隣トラブルへの対応

などがあります。

入居者管理業務には、入居者からの要望やトラブルに対応する他、物件に空室がある際、入居者を募集するための客付け業務と、入居者対応の業務もあります。入居者対応などはオーナーさまが行う場合もありますが、アパートの宣伝広告や内見の案内、宅建資格が必要な重要事項説明に関わる賃貸借契約の締結など、入居募集から契約における業務は賃貸管理会社などに依頼することが多いでしょう。

・建物管理

建物管理は、アパートの保全やメンテナンスなどに関する業務で、主に下記などが該当します。

・火災保険や地震保険への加入
・アパートの定期的な清掃や管理（主に共用部など）
・法定点検（消防設備の点検など）
・原状回復
・室内クリーニング
・設備の修繕
・大規模修繕とその計画立案

建物管理は、外壁や屋根など、建物自体と付帯する設備の維持管理がメインです。共用部分の清掃など負担の軽い業務の他、エレベーターなどの定期点検、外壁などの大規模修繕など大掛かりな業務もあるため、計画性を持って行う必要があります。また、設備の修繕や建物の大規模修繕は専門の業者に依頼することになりますので、資金のプールを含め専門業者の手配や長期的な修繕計画の作成なども行います。

賃貸住宅経営の管理方法は２つ。自主管理と委託管理どっちが良い？

大小さまざまな業務が発生するアパート管理を行うにあたり、いくつかの管理方法があります。ひとつは、オーナーさま自らがすべての管理を行う「自主管理」。もうひとつが、賃貸管理会社にすべて、あるいはいくつかの業務を部分的に依頼する「委託管理」です。他に、管理を請け負うサブリース会社がアパートを1棟まるごと借り上げ、入居希望者に転貸する「一括借り上げ」という方法もありますが、今回は、自主管理と委託管理に焦点をあてて見てみましょう。

・自主管理より委託管理のほうが多い？

建物管理において、日々の清掃などを除き、設備点検や修繕などで実際の修繕業務を行うのは専門の業者です。実際に発生する業務は、見積もりのやり取りや発注、完了後の確認などがメインになります。そのため自主管理であっても対応することは可能でしょう。
しかし入居者管理は、客付けのノウハウや、契約に際して宅建資格が必要になる業務もあり、すべてを自主管理でまかなうのは難しいかもしれません。もちろん、オーナーさま自らアパートの広告宣伝を行い、宅建士の資格を所持していれば問題ありません。
他にも、入居者対応を行う必要があります。たとえば、騒音などのクレームや家賃滞納などが発生した場合は、迅速な対応が必要になるでしょう。仮にアパート経営の他に本業がある、自宅から離れた場所でアパート経営する場合などは、入居者対応をスムーズに行うのは難しいかもしれません。
そのため、オーナーさまがどこまでの業務を請け負うかはさまざまですが、アパート経営の場合は委託管理が一般的と言われています。

・自主管理と委託管理、それぞれのメリット・デメリット

では次に、それぞれのメリットとデメリットを具体的に比較してみましょう。

自主管理

＜メリット＞
委託管理費を節約することができます。そのため、委託管理費の節約によるキャッシュフローの改善を望めるでしょう。また、不動産に関する専門的な知識をすでに習得している場合はその能力を活かすことができますし、知識を深めたいと考えている場合も、勉強に向けたきっかけづくりのひとつになるでしょう。入居者とコミュニケーションが発生することをメリットと捉えることもできます。

＜デメリット＞
煩雑な業務によって時間が取られてしまうこと、入居者や近隣トラブルが発生した場合は、その対応に苦慮する可能性があることはデメリットと言えるでしょう。たとえば、設備故障の対応、敷金や礼金の清算、原状回復の手配に大規模修繕の計画など、大小構わずすべてに対応する必要があります。

委託管理

＜メリット＞
最大のメリットは、管理の手間が省け、不動産の知識がなくても賃貸住宅経営が可能であることです。入居者対応においては、オーナーさまの精神的負担を減らすこともできます。安定した入居率を期待できるとも言われており、委託の範囲によってはアパートと自宅の距離を気にする必要がなく、複数のアパートを所有・経営することも可能です。

＜デメリット＞
委託する業務範囲により、費用が高くなる可能性があるため、収益が下がってしまう可能性があります。ごくまれにですが、委託することにより現在のアパートの状況をオーナーさまが正確に把握することができず、アパートの資産価値を見誤ってしまう場合も。また、委託した賃貸管理会社が誠実に入居者に対応しないと、かえってトラブルの原因になってしまうことも考えられます。

ワークライフバランスや収益を考えて管理業務を按分