アパート経営でZEH賃貸にするメリットとは？ZEHの基本と建築会社の選び方も解説

【目次】

最近よく耳にするZEH住宅とは？

1）ZEH住宅はこれからの時代を見据えた新しい住宅の基準

土地活用やアパート経営に興味のある方なら、「ZEH（ゼッチ）住宅」という言葉を耳にしたことがあるのではないでしょうか。ZEH住宅とは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略称で、「エネルギー収支をゼロ以下にする家」という意味になります。具体的には、断熱性や設備の効率を高め、夏涼しく冬暖かい家（＝エネルギー消費量を抑えられる家）であること、さらに、太陽光発電などの“創エネ”の機能を持った家であることが定義になります。

これまでも「省エネ住宅」という名称の住宅がありましたが、政府が新たにZEH住宅としての厳しい基準を定め、普及に向けたロードマップを取りまとめました。ZEH住宅は、これからの時代の“標準”となることをめざした新しい住宅の基準と言えるでしょう。

2）アパートやマンションの場合は「ZEH-M」

「省エネ」「高断熱」「創エネ」の特徴を持つZEH住宅は戸建て住宅の名称になり、アパートやマンションなどの集合住宅の場合は「ZEH-M（ゼッチ・マンション）」、または「ZEH賃貸（ゼッチ賃貸）」という名称が使われます。集合住宅の場合、建物規模に幅があるため、評価基準を「ZEH-M」「Nearly ZEH-Ｍ」「ZEH-M Ready」「ZEH-M Oriented」の4段階に分けて設けているのが特徴で、それぞれの違いは、再生エネルギーの削減率です。
たとえば「ZEH-M」の場合は、以下の4つの基準を満たしていることが必要になります。

＜ZEH-Mの評価基準＞

① 規定の強化外皮基準を満たしている（屋根、外壁、窓の断熱性能が高く、室内の熱が逃げにくい）
② 一次エネルギー消費量（冷暖房、給湯、照明などのエネルギーを熱量換算した数値）を20%以上削減している
③ 太陽光発電システムなどの再生可能エネルギーを導入している
④ ②の省エネと③の創エネ効果で一次エネルギー消費量をゼロ以下にできる

アパート経営をZEH住宅で行うメリット

戸建住宅より建物規模が大きくなることが多いアパートは、一般的に太陽光発電パネルを屋根にたくさん設置できることからZEH住宅との相性が良いと言えます。これは賃貸住宅とオーナーさまの自宅を併設した、賃貸併用住宅にも当てはまります。ここでは、アパート経営を賃貸併用のZEH住宅で行う場合のメリットについて解説します。

メリット1）家賃を高めに設定できる

断熱性能が高いZEH住宅は、外気に対して室内の温度変化が小さいため、冷暖房を抑えて過ごすことができ、入居者は光熱費を大幅に削減することができます。結露が起こりにくい、ヒートショック防止も期待できるなど、入居者にとって住み心地のよい物件と言えるでしょう。そのため近隣の相場よりも家賃を高く設定しても、入居者も納得しやすいと考えられます。　

メリット2）競合する物件と差別化できる

ZEH-Mなどの基準を満たしているアパートは、入居者募集の広告などにZEH-Mマークを表示してアピールすることができ、競合する物件との差別化が可能。居住性にこだわる入居者に選んでもらいやすく、空室リスクを抑えることも期待できます。

発電した電力は各入居世帯に振り分けることも可能です。たとえば、各入居者が使用しなかった余剰電力を売電すれば、入居者の収益になります。入居者還元につながる売電というメリットをアピールすることで、近隣相場より高めの家賃設定でも入居者は納得しやすく、競合物件との大きな差別化につながります。

メリット3）補助金制度を利用できる可能性がある

国による集合住宅の省CO2化促進事業によりZEH-M には、経済産業省と環境省が主導する公募制の補助金制度があり、審査を通過すれば利用することができます。たとえば令和5年度分の場合（すでに公募期間は終了）、新築低層ZEH-M（3層以下）の補助金は一戸あたり40万円／年（最長3年・上限額や各種要件あり）でした。また、地方自治体でも独自のZEH-Mの補助金制度を進めているエリアもあり、原資が地方交付金などの国庫財源でなければ併用可能です。

メリット4）売電により収入を得られる可能性がある

ZEH住宅内で使いきらなかった太陽光発電による電力は、設備によっては電力会社に売却することができ、売電による収益はオーナーさまが受け取る方式や、オーナーさまと入居者で分配する方式などがあります。そのためアパート経営における収益アップが期待できるほか、光熱費や共益費を抑えることができ、入居希望者にアピールすることもできます。

メリット5）賃貸併用住宅ならオーナーさまの住戸の電気代削減に期待できる

賃貸併用住宅の場合、オーナーさま住戸の電気代を削減することも期待できます。賃貸併用住宅であれば、建物規模に対して住戸数が少なくなるため、消費電力よりも創電能力が上回るように設計しやすいからです。

メリット6）災害に強いアパートになる

災害などで停電が起こっても、ZEH住宅の場合は太陽光発電の自立運転機能により電気を使用することが可能。また、余剰電力を蓄電できる蓄電池もセットで設置すれば、より非常時の電力確保が盤石になります。

信頼できる建築会社はどう選ぶ？ZEH住宅によるアパート経営の注意点

1）デメリットもあるので注意が必要

アパート経営においてメリットの多いZEH住宅ですが、デメリットもあります。そのひとつが、建築費が高額になること。断熱性能の高い部材や太陽光発電などの設備の分だけ、一般的なアパートよりも建築費はどうしても上がってしまいます。初期費用が高いと借入額も増える傾向にあるため、返済計画を含めた事業計画をしっかり検討することが大切です。また、屋根に太陽光発電パネルを設置することなどから、建物のデザインに制約が出ること、依頼できる建築会社が限られることもデメリットと言えるでしょう。他にも、売電価格が下落傾向にあることも忘れないようにしましょう。

2）ZEH住宅によるアパート経営を安心して行うポイント

前述したようなデメリットもあるZEH住宅。ZEH住宅を採用してアパート経営に取り組むためには、ZEH-Mの実績が豊富な建築会社とパートナーシップを結ぶことが大切になります。特にZEH-M は一般的なアパートよりも設備関係のメンテナンスが必要なため、建てた後も長く付き合える会社を選ぶと安心。また、ZEH-Mの補助金申請は要件が細かく設定されていて煩雑なため、慣れている会社に一任できるとオーナーさまの負担が軽減できます。

3）省エネ性能の高い住宅を建てられる会社を選ぶことが大切

ZEH-Mの実績が豊富な建築会社は、「一般社団法人環境共創イニシアチブ（https://sii.or.jp/）」の「ZEHディベロッパー一覧検索」で、地域ごとに会社を検索することができます。

また、2017年から国交省が住宅事業者に対して省エネ基準の向上を勧告できる「トップランナー制度」というものも施行されています。断熱性能が基準を満たしていることや、一次エネルギー消費量の削減が「トップランナー基準」の要件とされ、この基準を満たした住宅を供給し続けている会社を選ぶこともおすすめです。

【まとめ】

地球温暖化やエネルギー価格の高騰で、省エネ・創エネが可能な住宅の存在意義が高まっています。国も「2030年度以降新築される住宅について、ZEH基準の水準の省エネルギー性能の確保を目指す」、「2030年において新築戸建住宅の6割に太陽光発電設備が設置されることを目指す」を目標に掲げており、今後、ZEH住宅が当たり前になる日が来るかもしれません。
住み心地がよく災害にも強いZEH賃貸は、長く安定的な入居が見込め、入居者にもオーナーさまにもメリットが多いと言えるのではないでしょうか。