賃貸住宅経営で重要な指標となるNOI利回り。空室率や経費をもとに、より正確な収支シミュレーションを

【目次】

土地活用で覚えておきたい「NOI利回り」とは？

「NOI利回り」とは、「Net Operating Income」の頭文字を取り「営業純利益」、または「実質利回り」と呼ばれることもあります。この営業純利益の割合を数値化したものが、NOI利回り。年間の家賃収入から運営していくために必要な経費、空室リスクなどを差し引いて求められる数値です。
NOI利回りの算出方法は後述しますが、NOI利回りを算出する際には、減価償却費やアパートローンなど流動性のあるものは含みません。あくまで、投資金額に見合った利益が出せるかの指標がNOI利回りです。

・利回りとは

「投資の金額に対して収益の割合を表す」のが利回りです。利回りは「表面利回り」「NOI利回り（実質利回り）」に大別されることが多く、それぞれ下記のようになります。

表面利回り
　…　不動産価格に対して、どの程度家賃収入が得られるか
NOI利回り（実質利回り）
　…　表面利回りから必要経費や税金などを差し引いた営業純利益

すでにお持ちの土地を活用してアパート経営を検討している場合、「不動産価格」に対応するのは、アパートの建築費です。

土地活用としてのアパート経営には、アパートローンを借り入れたり、自己資金を投じてアパートを建設・運営して家賃で収益を上げるため、不動産投資のひとつとも言えるでしょう。
不動産投資で用いられる利回りにはいくつか種類があり、その中でより収益性を重視した際に効果的なのが「NOI利回り」です。

・利回りのなかでもNOI利回りを算出する理由

「表面利回り」「NOI利回り（実質利回り）」とありますが、一般的に不動産会社などが利回りを算出する際には表面利回りが用いられることが多いと言われます。前述したとおり、表面利回りは不動産価格（建築費）と家賃収入のみを使用して算出した金額です。アパート経営で発生する経費をはじめ、建物の維持費や税金、空室リスクなどは勘案されていません。
そのため、さまざまな諸経費やリスクを考慮した、NOI利回りをしっかり確認する必要があります。

・そもそも利回りを計算する必要性

たとえば、相続した土地を所有するオーナーさまが、その土地の有効な活用方法を考えたとします。まずは、所有する土地の収益性についてご検討されることでしょう。アパートや駐車場、コインランドリーなど、活用方法はさまざま。そこでひとつの参考となるのが利回りです。利回りは高ければ高いほど収益を得られる可能性があります。
コインランドリーや駐車場経営などの利回りを計算してみると、一般的にはアパート経営の利回りが高いため、アパート経営は土地活用方法の手段の有力候補となるでしょう。また、土地周辺のアパートの利回り相場を調べることで、競合と比較検討することも可能になります

NOI利回り計算に必要な情報を集め、現状をつかもう

アパート経営を考えるにあたって、収支シミュレーションは欠かせません。NOI利回りの算出はこのシミュレーションに直結すると考えられますので、ぜひ理解しておきたいもの。算出するために必要な情報とともに、その計算式を紹介します。

・利回りを計算する時に心得ておきたいこと

アパートは経年劣化し、老朽化にともなう家賃の下落や空室率、経済の動向によっても収益が変化する可能性があります。アパート経営を始める際に算出した数値は判断材料、指標と捉え、折節ごとに利回りを算出し、経営方針などを検討すると良いでしょう。

・NOI利回り算出方法と必要な情報

一般的に、NOI利回りは、土地・建物の投資で4～6％程度、すでに土地を所有している場合は7～8％程度が理想的と言われています。しかし立地や周辺環境によって変わってきます。試算した利回り率は問題ないのか、もしくは改善する必要があるのかは、近隣の利回り相場を調査したり、パートナーとなるハウスメーカーなどに確認してみると良いでしょう。

オーナーさまが所有する土地を利用してアパート経営を行う場合、NOI利回りの算出方法は下記のとおりです。

NOI利回り＝｛満室時の年間家賃収入×(1−空室率)−年間管理運営経費｝÷建築費×100

より正確に算出するために、管理運営費の抽出は大切です。管理運営費はいわゆるランニングコストとしてとらえて良いでしょう。主に、固定資産税などの税金、管理費、設備修繕及び原状回復工事費用、火災保険などの保険料、共用部の光熱費、入居者募集費用などが挙げられます。
詳細な数値であることに越したことはありませんが、これから賃貸住宅経営を始める場合はその実績がないため、ハウスメーカーや不動産会社などのプロに相談し、一般的な必要経費などを教えてもらうと良いかもしれません。運営開始後は管理費などの必要経費も具体的にわかりますので、改めてNOI利回りを計算し直すのもおすすめです。

NOI利回りの数字はあくまで目安。近隣状況などの見極めが大切

具体的な数値で算出されたNOI利回りは、アパート経営を始める方にとって建築費を考えるうえでの目安にもなります。たとえば、階層を増やすことで建築費は上がってしまうが、居室を増やすことで損益分岐点を下げられる可能性があるので建築費にどの程度の金額を捻出できるか、毎月のローンの返済額など、全体バランスを検討する材料にもなるでしょう。

・空室率の考え方

前述したように、表面利回りには管理費とともに空室率も計算式に入っていません。アパート完成後、すぐに満室になるかは未知数のため、NOI利回りの算出する際に必要な空室率については、近隣のアパート事情を知るハウスメーカーや不動産会社など確認してみましょう。一般的に空室率は20％で計算されることが多いです。

ちなみに、国土交通省が公表した「平成30年住宅・土地統計調査」の集計結果（住宅及び世帯に関する基本集計　結果の概要）によると、借家ストックにおける賃貸住宅の空き家率および数は、2018年で18.5%とされています。ただし全国のさまざまなスタイルの賃貸住宅が含まれた数値ですので、予定しているアパートに完全に合致する数値とは言えません。「ちんたい協会（公益社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会）」のホームページでも都道府県別空室率を調べることができるので、参考にしてもよいでしょう。

【まとめ】

土地活用を考える際に、ひとつの指標となる利回り。その中でも、年間賃料、建築費、運営経費、空室率など、具体的な数字を勘案して得られるNOI利回りは、アパート経営において把握しておきたい数値です。

とはいえ、数値はあくまでひとつの指標であり、再開発などの周辺環境、社会・経済情勢などの外的変化は含んでいません。すべての利回りで導き出された数値は絶対的なものではなく、あくまでも参考値です。理想的なアパート経営の方向性を見極める指標、と捉えるようにしましょう。