相続したアパートが親族と共有名義の場合、その後の経営は難しい？

【目次】

相続したアパートが親族との共有名義の場合に起こりやすいトラブル

相続でアパートが「共有名義」になるのは、アパート経営をしていた人が亡くなり、遺言書を作成していなかったり、遺言書にアパートの相続についての記載がなかったりする場合が多いでしょう。民法では、亡くなった人と相続人との続柄によって遺産分割の目安となる「法定相続分」と、遺産の一定割合の取得を保証する「遺留分」を定めています。
対象となるアパートが共有名義になるのは、前述した権利が保証されているからこそですが、アパートを共有名義で相続すると、トラブルの原因になることもあるので注意が必要。共有名義の場合に起こりやすいトラブルには以下のようなものがあります。

1）仲が悪くなるリスクがある

アパート経営を共有名義で行う場合、アパートから得られる家賃収入は名義人同士で分配するのが一般的でしょう。しかし、家族の関係性やアパート経営への貢献度の差によって、家賃収入の配分割合が折り合わないと感じる人がいるかもしれません。それにより、親族間の仲が険悪になってしまうリスクがあります。修繕費など、プラスアルファの出費が必要になった場合も、出資割合を巡り同様のリスクが考えられます。

2）固定資産税の計算が複雑になる

アパートの土地と建物にかかる固定資産税は、名義人それぞれの持ち分の割合に応じて負担が決まります。相続の場合、配偶者が50％、残りの50％を子どもたちで等分することになります。そのため、各名義人の持ち分が異なる場合は、固定資産税の計算が複雑になるので注意が必要です。

3）独断で自身の持ち分を第三者に売却できてしまう

共有名義のアパートは、自分の共有持分だけであれば、他の名義人の同意を得ずに独断で売却することができます。そのため、他の共有者が第三者に持ち分を売却してしまった場合、アパート経営に第三者が加わることになり、経営上の意思決定を行う場合、その第三者の影響を受けざるを得なくなるでしょう。

4）売却が難しくなる恐れがある

アパートの土地と建物を一括で売却する場合には、共有者全員の同意が必要です。売却に同意しない親族がいたり、売却によって受け取る金銭の配分が折り合わなかったりするなど、売却が難しくなる恐れがあります。

アパートの共有名義を回避する方法とは？

ここまで、相続したアパートが親族との共有名義になった場合のリスクについて紹介しました。アパート経営では、可能な限り共有名義を避け、単独名義で相続した方がトラブルに発展するリスクがなくなり、意思決定もスムーズにできるでしょう。アパートの共有名義を回避するには、どのような方法があるのでしょうか。

1）アパートの相続人を決めておく

相続の際には、親族同士でも相続する土地・建物の評価額や分割の割合によってトラブルに発展するリスクがあります。そのため、アパートのオーナーさまは生前のうちに遺言書を作成し、アパートの相続について明確にしておきましょう。弁護士などの専門家に相談するだけでなく、相続が発生する前に親族間で話し合いをしておくことが大切です。

2）相続前に土地と建物を売却する

親族間で話し合い、アパート経営を引き継がない選択をした場合は、アパート経営者が存命のうちに土地とアパートを売却するのも選択肢のひとつです。ただし、資産を現金化するだけでなく、どのような配分で相続するかまで決めておくようにしましょう。

3）相続後に土地と建物を売却する

相続後に、相続人となる親族全員がアパート経営をしない選択をした場合は、思い切って土地と建物を売却してしまうのも一案です。土地と建物を現金化して分割する換価分割であれば、分配の計算もシンプルになります。ただし共有名義で相続した場合は、すべての相続人の合意が必要になります。

共有名義でアパート経営をする場合の注意点

相続の結果、親族との共有名義でアパート経営を続けるケースもあるかもしれません。その場合は、土地と建物に相続税を支払うことが前提となります。親族との共有名義でアパート経営をする場合は、トラブルを防ぐために以下のことを考慮しておきましょう。

1）親族間で役割分担を決めておく

共有名義でアパート経営をする場合、家賃収入の配分だけでなく修繕費など必要経費の支払い割合や専門業者との対応方法についても決めておくことが大切です。たとえば誰が賃貸管理会社の窓口になるかなどです。窓口をひとつにした方が、賃貸管理会社とのやり取りがスムーズです。また、賃貸管理会社を介していない場合は入居者対応も発生するため、より明確にしておけると安心です。

2）資産管理会社の設立を検討する

規模にもよりますが、親族と共同でアパートを管理する「資産管理会社」を設立するのもひとつの方法です。資産管理会社は、所有する不動産、株式などの資産管理を目的として設立する法人で、「プライベートカンパニー」とも呼ばれます。資産管理会社を設立するとお金の流れを透明化できるうえ、法人名義になるため次に相続が発生した際の手続きを簡素化できる可能性が高まります。親族間のトラブルを未然に防ぐための対策として、賃貸住宅経営のノウハウを持つハウスメーカーや建築会社に相談してみるのも一案です。

3）専門家にアドバイスをもらう

不動産の相続手続き方法は、土地や建物を共有名義で相続する「共有分割」だけではありません。仮に複数の不動産がある場合は、各不動産の性質を変えずにそれぞれが相続する「現物分割」を選び、各相続人がそれぞれの不動産を単独で相続しても良いでしょう。また、一部の相続人が不動産を取得する代わりに、他の相続人に対して一定の代償金を支払う「代償分割」という方法もあります。

現金と違い、土地やアパートの相続の手続きは複雑です。不安を感じたり、不明点があれば、弁護士や税理士などの専門家に相談しましょう。

【まとめ】

親族との共有名義でアパート経営を行うと、金銭面などが原因となって関係が悪化したり、トラブルが起きてしまうリスクがあります。その事態を回避するためには、相続発生前にアパートの相続人を決めておくなど、親族間で話し合いをしておくことが重要です。
また、共有名義でアパート経営を続けるうえでは、事前に収入の配分や支出費用の負担、役割分担などを決めておくと安心でしょう。アパートは親族が残してくれる大切な「資産」です。次の世代が有益な形で引き継げるよう、専門家の知恵も借りながら対策を講じましょう。