土地活用として、将来性を期待させる医療施設経営。3つの経営方法と留意点

【目次】

将来性はある？医療施設経営の魅力

アパートや駐車場、コインランドリーなど、土地活用にはさまざまな方法があります。
なかでも、少子高齢化という現代の世相を反映した医療施設経営は、土地活用として有効な方法のひとつかもしれません。

・将来性と社会貢献性のある医療施設経営

日本の人口の中で、非常に多い団塊の世代。2025年までにはその世代が75歳以上になり、医療ニーズの増加が予想されています。そのため、所有する土地を利用し医療施設を経営することは、地域貢献にもつながる活用法と言えます。
健康であれば気にすることはありませんが、体調不良になった時、すぐに診てもらえる病院やクリニックが近隣にあることは住民の安心につながります。収益事業だけではない、社会貢献事業としての面も持つ医療施設経営は、魅力的な土地活用の一例ではないでしょうか。

・医療施設の種類

医療施設にはさまざまな種類がありますが、大別すると「病院」と「診療所」に分けられ、その違いは病床数です。20床以上なら病院、無床または19床以下であれば診療所となり、クリニックは診療所に含まれます。
また、専門医療を行う診療所を複数集めた「医療ビル」や「医療モール」というスタイルも増加しています。医療ビルはその名の通り、ビル1棟すべてにテナントとして診療所や薬局が入っている施設です。一方、複合商業施設の中に診療所がテナントのような形で入る施設が医療モールと呼ばれています。 
土地活用の観点で考えた場合は、広さが十分に確保されなければならない医療モールと比べ、階数を増やすことで複数のテナントを入れることができる医療ビルのほうが良いかもしれません。

・医療施設はどんな場所が良い？

医療施設もアパート経営と同様に、利便性のある場所、人の集まる場所のほうが良いと言えるでしょう。ただし、一概に利便性だけが決め手になるわけではありません。体調不良を訴える患者を受け入れ診察するにあたっては、静かで落ち着いた場所のほうが良い場合もあります。また、同種の専門医療ばかりが集中してしまっても地域医療として良いとは言えません。まずは所有する土地の周辺に、どんな医療施設があるかを調べてみましょう。

今回はさまざまある医療施設の形態の中から、「医療ビル」に注目して解説します。

土地活用としての医療施設経営！3つの方法とそれぞれの特徴

医療施設経営には３つの方法があります。

主な活用方法
①土地のみを貸す方法
②自己負担により建物を建築（リフォーム）し、土地＋建物（もしくは建物のみ）を貸し出す方法
③事業者から建設費相当の協力金を預かり、施設建築後、土地＋建物を貸し出すリースバック方式（建設協力金方式）による経営方法
　※建設協力金は、建物の完成後に賃料と相殺する形で事業者に返済

初期費用を抑える方法や節税対策など、オーナーさま自身が求めるメリットと合致する方法を選択しましょう。

・医療施設経営3つの方法、それぞれのメリット

医療施設だけではありませんが、土地活用を始める時に考えることは初期費用、自己資金ではないでしょうか。

①土地のみを貸す方法
3つの方法の中で最も初期費用がかからない方法です。収益は地代のみとなりますが、契約期間終了後は更地にして返却してもらいますので、次の世代に相続した場合に医療施設ではなく、別の土地活用も考えることができます。

②自己資金による医療施設の建築
検査機器に耐えられる電気設備の対応が必要になるなど、賃貸住宅よりも建築費などの初期費用の負担は増えますが、土地と建物（もしくは建物のみ）を貸し出すため、収益性が高くなるのが特徴です。相続を見据えた場合は相続税の節税だけでなく、建物の減価償却費を経費にできるため、所得税負担を軽減させることがこの方法のメリットと言えるでしょう。

③リースバック方式（建設協力金方式）
施設建築のための協力金を預かることができるので初期費用が抑えられ、資金調達のハードルが下がります。しかし収益（賃料）が建設協力金と相殺になるため、②よりも収益は下がるものの、建物の所有者はオーナーさまのため、相続時を考えた場合の節税効果が期待できます。

・医療施設経営のデメリット

社会貢献度が高く、今後需要が高まると予想される医療施設ですが、施設経営を始めるオーナーさまが注意しなければならないのは、事業者が撤退する可能性もあるということです。医療ビルは、各テナントにあわせた特殊な間取りになっていることもあるため、転用が難しいとされており、これが最大のデメリットと言えるでしょう。

自己資金で建物を建築した場合、事業者の撤退によって収益がなくなり、ローンの返済に窮する可能性も考えられるため、特に注意が必要です。リースバック方式は事業者の撤退によって建設協力金の返済義務がなくなった場合、建設協力金が所得とみなされ課税される可能性もあります。

医療施設経営で土地活用を考えるなら、実績あるパートナー選びがポイント

医療施設の経営方法はそれぞれですが、すべてにおいて共通するのは、長期間の経営になると言うことです。ここでは、医療施設を経営する上で注意すべきこと、長く理想的な経営を続けるためのポイントを紹介します。

・永続性のある医療施設経営だけに、まずはプロに相談

前述したように、テナントとなる医療事業社が撤退することもありえます。そのため、まずは長期的な運営を見据え、信頼できる医療事業者を選ぶ必要があります。医療業界に詳しいオーナーさまであれば事業者の選定が可能かもしれませんが、稀なケースでしょう。そのため、実績あるプロのアドバイスも必須です。
社会的意義があり、収益も望める医療施設経営の相談先として、医療コンサルタント会社などもありますが、ハウスメーカーや不動産会社も信頼のおける医療コンサルタントとのコネクションを持つ場合もあります。

テナントとなる医療事業社の選定から設計、建築までを任せられるハウスメーカーであれば、その知見をもとにした助言をもらうこともできるでしょう。

【まとめ】

超高齢社会の現代、需要の高まりを予感させる医療施設経営には、3つの方法があります。もちろん、収益性の違いや税金対策に効果のあるものなど、それぞれにメリットがある反面、デメリットもあり、まずは不動産のプロに相談することが大切です。
収益性とともに、地域への社会貢献に寄与する土地活用を考えてみるのはいかがでしょうか。