初心者レベルからはじめるアパート経営。50坪の土地でアパート経営するには、何からはじめれば良い!?

【目次】

活用したい土地の魅力を客観的に判断しよう

まず、今回モデルケースとなる山田さんの現在の状況を確認しましょう。

山田さん（仮名）／55歳
父親が住んでいた、都市部にある50坪の敷地と家を相続しました。相続した土地と家があるのは、駅から徒歩で15分ほどの閑静な住宅地。駅に向かう道にはスーパーマーケットなどもあり、住環境は悪くありません。
自分は相続した土地から車で１時間ほどの場所に家族と住んでおり、このままでは相続した家が空き家になってしまいます。せっかく相続した土地を手放すのはもったいないと、土地の活用方法を考えはじめました。

【山田さんの疑問：50坪の土地でアパート経営はできる？】
土地活用方法はさまざまですが、山田さんは賃料として長期的な副収入を得られるアパート経営に魅力を感じ、検討することに。しかし50坪でアパート経営を行うのは現実的なのか、まずは、インターネットや書籍から情報を集めることにしました。

【確認ポイント】
土地活用を成功させるには、その土地にあった活用手段を選ぶことが大切です。
アパート経営を考えるのであれば、周辺の環境を考えて、どんな人が住人になってくれそうか、借主にとって魅力的な部屋にするにはどんな設備や環境が必要かを客観的に判断しましょう。
山田さんが相続した50坪の土地は、最寄り駅まで徒歩15分ほどの閑静な住宅地にあります。スーパーマーケットなどの生活に便利な施設も近く、単身者向け住宅のほか、若手ファミリー向けの賃貸住宅経営も良いでしょう。土地の形状などにもよりますが、50坪あれば２ＤＫの間取りで１階あたり２～３部屋程度の居室を確保することも可能です。

最初の自己資金から維持費用まで、早い段階で確認しておきたい「お金」に関すること

【山田さんの疑問：アパートを新しく建てるのにかかる費用は？】
ファミリー向けのアパートを新築する方向で、具体的なプランを考えはじめた山田さん。気になるのは賃料収入と初期投資を含めた必要経費や、毎月の収支金額です。
相続した土地には父親が暮らしていた一軒家があり、アパート経営を行うには建て替えも必要です。
アパートローンの頭金として使える自己資金は約2,000万円。この金額で新しいアパートを建築し、アパート経営をはじめられるのでしょうか。

【確認ポイント】
アパートの建築費は、建てるアパートの構造や間取り、土地の形状などによって変動します。また、50坪の土地があっても、所有する面積ぎりぎりまで建てられるわけではありません。敷地面積に対する建築面積の割合を示す「建ぺい率」による制限や、日当たりの確保を考えた設計が必要になります。合わせて、建築費は一般的に木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート（RC）造の順に高くなることも覚えておきましょう。

たとえば50坪で建ぺい率60％の場合、建物面積は約100㎡。鉄骨造で１階あたり２DKを３室、３階建のアパートを建築する場合、建築費用は9,000万円程度と予測できます（国土交通省「建築着工統計調査/住宅着工統計（2023年）」をもとに試算）。

アパートローンを組むためには、建築費の15～25％の自己資金が必要となります。その内訳は、頭金が建設費用の10～20%、手数料や登録費用などの諸費用が5%程度。建築費9,000万円の場合は、1,350万円～2,250万円ほどの自己資金が必要になる計算です。

融資を得るには、毎月の返済金額を含めた、現実的な収支計画書の作成も必須です。アパートローンの審査基準には、土地と建物の価値だけでなく収益性も加味されるため、一般的な住宅ローンよりも審査基準が厳しい傾向にあります。審査項目が多く、決定までに時間もかかるので、早めに融資の相談を行いましょう。

【山田さんの疑問：アパートの維持にかかる費用は？】
アパート経営をはじめたら、賃料収入からローン返済額を引いた残りはすべて収益になると計算していた山田さん。ところが自宅が離れているため、アパート管理は専門業者に任せる必要があり、アパートの管理費用が必要になると気づきました。また、不動産管理会社に支払う管理費を含め、アパートオーナーが負担すべき費用は少なくありません。収支計画に組み込むべき維持費用が追加で発生してしまいました。

【確認ポイント】
アパート経営をはじめるにあたり、建築費などの初期費用とは別に、長期的／定期的に発生する維持費用も計算に入れておくことが大切です。アパート経営で発生する維持費用の一例は次の通りです。

・各種税金（固定資産税、所得税、住民税、都市計画税など）
・共有部の光熱費
・修繕費（部屋内の設備修繕用、外観や配管などの大規模修繕のための積立金）
・アパート管理会社に委託した場合の管理費
・不動産業者への仲介手数料
・火災保険や地震保険などの損害保険料　など

その他にも、インターネット回線の導入・維持費用や、住人が退去した後の原状回復費（ハウスクリーニング）なども考えておく必要があるでしょう。これらの維持費は、敷金・礼金や賃料収入の有無に関わらず発生する費用と考えておきましょう。

長期的な視野で準備が必要なのが、修繕費です。築年数が5年を過ぎた頃から廊下や手すりの塗装、室内設備などで修繕が必要な箇所が増え、約10～15年に一度の割合で屋根や外壁塗装などの大規模なメンテナンスが必要と言われています。大規模修繕の場合は一度に数百万円単位の費用が必要になるので、計画的に積み立てておくなどの対策が必要です。

プロのアドバイザーに相談できる環境をつくっておけば安心

【山田さんの疑問：誰に相談すればいいのだろう？】
アパートオーナーになれば、継続的な家賃収入が期待できます。しかし、いつまでも同じ金額の家賃収入が続く保証はありません。老朽化や周辺環境の変化による賃料見直し、空室対策やメンテナンス費用など、考えるべき要件も多く、不安要素は募るばかり。
山田さんは、無理なくアパート経営をするためには、多方面で頼りになるアドバイザーが必要だと考え、長期的な目線で相談できるパートナーが欲しいと考えはじめました。

【確認ポイント】
アパート経営にはメリットもデメリットもあります。最も大きなメリットは安定した家賃収入を期待でき、節税対策にも一役買ってくれること。その反面、満室の賃料以上に収入を得ることはできず、空室になれば、むしろ収入は減ってしまいます。また、築年数の経過によるメンテナンスなどを行うべきタイミング、空室リスク対策など、理想的なアパート経営を行うには、広い視野や知見をもとにした判断が必要になります。

こうした不安事を最小限にするためには、アパートの建築段階から、将来を見込んだ経営プランを立て、さまざまなリスクヘッジとなる綿密な計画を立てておくことが大切です。アパート経営では、リスク対策を講じていなければ、収益の総額が大きく変わってしまうこともあり得るのです。

失敗を避けるためには、専門的なアドバイスを得られるプロに相談するのが一番です。また、収益を得れば確定申告も必要になります。ハウスメーカーや建築会社をはじめ、税理士などの専門家への相談は必須でしょう。

【まとめ】

土地活用の初心者であれば、頼りになるアドバイサーを見付けておくことは大切です。たとえばハウスメーカーなら、アパートの建築から経営に関するサポートまで、幅広く相談できるでしょう。税理士と連携していることも多く、お金に関する疑問や課題の相談も可能です。加えてアパート経営にまつわる疑問やトラブルが発生した際にも、プロの視点から解決策のアドバイスをもらえることは、大きな安心材料になります。

信頼できる頼もしいパートナーの応援を得て、アパートオーナーとしての第一歩を踏み出しましょう。

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