立ち退き交渉はていねいな事情説明が肝心！円満解決のポイントを解説

【目次】

入居者の権利は法律で守られている！立ち退き料の支払いは前提

借主は借地借家法に守られているので、家賃滞納などの契約違反といった理由がない限り、強制的に立ち退かせることはできません。借主の落ち度である契約違反の場合は立ち退き料なしで立ち退き請求をすることができますが、今回は「老朽化して危険なので建て替える必要がある」「オーナーさまの都合で建物を利用する必要ができた」といった貸主都合による立ち退きをお願いする場合には、どうすればよいか考えてみます。

契約違反以外で立ち退きを求める際に考えられる理由は次の2つです。
・建物が老朽化している（倒壊の危険性、耐震性能に問題があるなど）
・貸主が自己利用する（貸主側に建物の使用が必要な事情があるなど）

賃主側の都合で退去を要求する場合は、契約違反時とは異なり、立ち退き料を支払うことが前提となります。立ち退き料としていくら必要になるかは、法律上の規定がないため、貸主側と借主側との金額交渉により変動しますが、一般的な目安は「家賃6カ月分相当の金額＋引っ越し料金」だと言われています。引っ越し料金には、新居の敷金・礼金、不動産会社への仲介手数料、インターネット回線の解約や移転の費用なども含まれることが一般的です。
なお、借主がお年寄りの方であったり、身体的な障がいを抱えられている方であったりすると、新しい入居先を見つけることが難しいことから、立ち退きに応じてもらえないケースもあります。こうした場合は、次の入居先を探すお手伝いをするなど、更なる配慮が必要になるでしょう。

オーナーさま都合の立ち退き交渉は、「お願い」の姿勢で

立ち退き交渉は、借主に「立ち退き通知書」または「立ち退き請求書」などの退去をお願いする書面を送り、こちらの意向を伝えることから始まります。書面には立ち退きをお願いしたい理由、退去の希望時期（6カ月以内など）、立ち退き料の金額など条件面の内容を記載します。
交渉には時間がかかると心得て、時間的な余裕を持った対応をしましょう。通知書に記載する退去の希望時期は、立ち退きが完了するまで半年以上の猶予を設けることが一般的です。借地借家法第26条では、賃貸契約期間満了の１年～６カ月前までの通知が必要と定められているからです。
また、建て替えなどオーナーさまにやむを得ない理由があるとしても、借主にとっては思いがけない立ち退きとなるため、相談やお願いの姿勢で交渉するように心掛けると良いでしょう。一方的に要求するだけでは相手の心情を損ねてしまい、態度が硬化してしまうこともあります。
オーナーさまが賃借人と交渉を行う場合は「言った、言わない」のトラブルを避けるために、口頭でのやり取りは文章に残し双方で所持する、などの対応をしておくと安心です。交渉をスムーズに進めたいからといって、都合の悪いことを隠したり、ウソをついたりしては、発覚した時に大きくこじれる危険性が増します。誠実な態度で交渉を進めましょう。

立ち退き交渉でトラブルを未然に防ぐためのポイント

立ち退き交渉は、不動産会社や管理業者に任せることでビジネスライクに対応することもできます。ただし、事務的なやり取りだけでなく、賃借人の事情を考慮することも大切です。トラブルを未然に防ぐためにプロに交渉を依頼したとしても、オーナーさまから重ねてお願いのあいさつをするなど、誠意を示すことが重要です。

もし通知書の条件を不服に思った借主側が弁護士に相談した場合、交渉は弁護士と行うことになります。立ち退きに同意が得られない場合は、最終的に裁判になる可能性もあるので、トラブルに発展しそうな場合は、早い段階で弁護士などの専門家に相談することを考えておいたほうが良いでしょう。
また、最終的に交渉がうまくいかず立ち退きを拒まれてしまった場合などは、賃貸借契約を「解約」することを求めていくことになります。こういったオーナーさまがご自分では対応しきれないケースは、弁護士に相談してみましょう。
他にも数年後に建て替えを計画している場合は、賃貸契約を結ぶ段階で契約形態を「一般的な借家契約」ではなく「定期借家契約」としておく方法もあります。
一般的な借家契約は、更新料を支払うことで契約を自動的に更新され、借主側から退去を申し出るまで住み続けることができます。そのため貸主側の意向で退去してほしいときには、立ち退き交渉や立ち退き料が必要になります。
「定期借家契約」は、あらかじめ賃貸期間を定めた契約です。基本的に契約の延長や中途解約が不可で、定めた契約期間が終われば、立ち退き交渉をしなくても自動的に契約を解除できます。
ただし、「定期借家契約」は裏返すと借主にとってあまりメリットがなく、家賃を普通借家の相場よりも低くするなどの工夫をしないとそもそも入居してもらえない可能性も考えられます。
「定期借家契約」は、普通借家ではあり得ない一年未満だけ貸すといった運用も可能ですので、建て替え間近だが極端に入居率を減らしたくない、などの様々な事情がある場合は、ハウスメーカーなど、賃貸住宅のプロにどのように対応するのがベストか相談してみるのも良いでしょう。

【まとめ】

賃借人には借地借家法で守られた借家権があるため、貸主側にやむを得ない事情や正当な理由があっても、強制的に立ち退きを迫ることはできません（借主に重大な契約違反などがある場合を除く）。
オーナーさま都合での退去をお願いする場合は、借主側に退去に同意してもらわなくてはならないため、立ち退き料の支払いを前提とした立ち退き交渉が必要となります。トラブルなく立ち退き交渉を行うには、あとから「言った、言わない」というトラブルにならないようにするために、交渉内容は書面で残しておくなどの工夫も必要です。
管理会社などに間に入ってもらう場合も任せきりにするのではなく、入居者の今後を考慮したサポートを心掛けるようにしましょう