残すか、新たに生まれ変わらせるか？立地、収益から判断する空き家の土地活用

【目次】

空き家はそのままにせず有効活用！立地やニーズ把握が活用のポイント

国土交通省が所管する「空家等対策の推進に関する特別措置法」を見ると、概ね１年以上利用実態のない住宅を「空き家」と定義しています。実質的には「電気・ガス・水道が1年間使用されていない住宅」は、空き家と判断される可能性が高いと言えるでしょう。

しかし、必ずしも「長期にわたって人が住まなくなった物件＝空き家」と判断されるわけではありません。定期的に清掃するなど、適切な管理実態があれば、空き家認定は受けないというわけです。

・特定空き家に指定されてしまうと固定資産税が増加！

「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、空き家の解釈は２つあります。

１） 空き家
　…　1年以上使用されておらず、適切な管理実態がない
２） 特定空き家
　…　空き家の中でも、倒壊の危険性や、ごみの放置・悪臭・虫やネズミの大量発生といった衛生上の問題、不審者がたやすく出入りできるといった安全上の問題があり、かつ景観を著しく損ねている

この「特定空き家」の指定を行うのが自治体です。指定後は、助言や指導、勧告、命令といった段階的な行政処分も自治体が行います。特に、命令に従わない場合は50万円以下の過料が課せられてしまい、その後も従わない場合には行政代執行によって解体されてしまうことも。この解体費用はもちろん空き家の所有者に請求され、払えない場合には公売にかけられ、土地まで取り上げられてしまう可能性もあります。

こうした最悪のケースに至らないまでも、特定空き家の勧告を受けた段階で固定資産税を減額できる「住宅用地の軽減措置の特例」は解除。減税効果がなくなり、固定資産税は最大6倍、都市計画税も最大3倍にまで上がってしまいます。
他にも、土地の相続評価額が最大80%減額になることから相続税対策として有効な「小規模宅地の特例」ですが、特定空き家に指定されてしまうとその特例も受けられなくなり、相続税が上がってしまうリスクもあります。

・空き家活用のための判断基準

空き家を所有していることは、デメリットしかないと言っても過言ではありません。特定空き家に指定されれば、行政処分を受けてしまうことになり、そうならないためには維持／管理は必須。時間やコストもかかってしいます。

まず判断すべきは、このまま土地と建物を維持し続けるのか、活用方法を見つけ出すのか、それとも思い切って売却してしまうのか。空き家として相続した場合は、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例（空き家特例）」が適用され、譲渡所得から最大で3,000万円を控除することができます。ただし、空き家特例の適用には、建築時期をはじめさまざまな条件があり、全ての空き家に適用されるわけではありません。

また、せっかく所有している土地や建物を活用しないのはもったいないもの。収益を生み出す方法がないか検討する価値は十分にあります。次に挙げる３点を判断材料にして、活用方法を検討してみましょう。

・活用目的
・立地
・面積

収益を生み出したいのか、税金を軽減したいのか、初期投資に巨額な資金を投じるよりもローリスクで始められる活用法を試してみたいのか。活用目的を明確にし、立地や土地面積を鑑みて実現できるかどうか検討してみると良いでしょう。
活用方法を絞り込む際は周辺状況をよく調査し、近隣地域に詳しいハウスメーカーや専門家に相談するのもおすすめです。

リフォームすべきか、解体すべきか　費用と収益で選ぶ空き家の活用術

空き家の賃貸としての活用方法はいくつかあります。そのひとつが新築アパートへの建て替えです。収益面を期待するなら、やはりアパートなど、賃貸住宅経営が望ましいかもしれません。

1)解体し、新たに賃貸住宅を新築する

空き家を賃貸住宅に生まれ変わらせるには、建て直しが必要になる場合が多いでしょう。その場合、解体費用に加え、建築コストが必要となるため、初期費用は高額になります。自己資金が潤沢であればよいですが、多くの人はアパートローンなどを組むことになるでしょう。アパートローンの返済は長期にわたりますので、想定収益を過大評価せず、しっかりシミュレーションする必要があります。また、「小規模宅地の特例」を受けなくても、賃貸用集合住宅にすることで土地や建物の相続税評価額を下げることができるため、相続税対策としても効果的です。

2)賃貸住宅への建て直しができない、再建築不可物件の可能性も？

再建築不可物件とは、建築基準法で定められた接道義務を満たしていない土地に建つなど、解体・建築ができない建物のことです。建築基準法が施行された昭和25年以前に建てられた、また、市街化調整区域に指定される以前からある建物の場合は、再建築不可物件に相当しないか確認するようにしましょう。もし賃貸住宅に生まれ変わらせようと考えている空き家が再建築不可物件だった場合、建て直しや増築はできません。

2-1)リフォームやリノベーションで復活させる

築年数や状態にもよりますが、建て替えをせずともリフォームやリノベーションを行うことで、建物の価値が復活する可能性もあります。とはいえ、空き家の劣化速度は人が住んでいる時以上に早く進むため、改修工事にかかる費用は高くなることが予想されます。空き家になって久しい住宅であれば、大規模なリフォームが必要になるでしょう。

基本的に増築はできませんが、戸建賃貸住宅として生まれ変わらせることはできるでしょう。周辺環境次第では、賃貸住宅以外にも民泊・戸建レンタルスペースなどの活用方法を視野に入れることになります。
空き家は基本的に戸建住宅であることが多いので、リビングを共有スペースとしたシェアハウスなどにするのも一案です。

2-2)空き家バンクやDIY可能物件として貸し出す

他にも、リフォームした上で自治体が物件情報発信などをする「空き家バンク」に登録したり、オーナーさま自身で修繕をせずに貸し出す「DIY型賃貸借」にしたりすることも空き家を再生する手段のひとつです。

2-3)民泊運営

空き家をリフォームするなどして、民泊サービスを展開することも1つの方法です。2018年に施行された「住宅宿泊事業法（民泊新法）」によって、届出を行えば、全国どこでも年間提供180日以内での運営ができます（ただし、用途地域のうち、工業専用地域だけは民泊禁止）。

また、民泊の中でも、長期滞在の外国人をターゲットにした「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業（特区民泊）」の対象となる国家戦略特区で認可を受けられれば、365日の運営が可能になります。

【特区民泊ができる地域】
・東京大田区
・千葉市
・新潟市
・大阪府
・大阪市
・八尾市
・寝屋川市
・北九州市

特区民泊は上記の8つの地域に限られており、最低宿泊日数も2泊以上などの規定はありますが、今後増えていくことも予想されます。空き家があるエリアによっては特区民泊について調べてみても良いでしょう。

2-4)住居や宿泊施設以外の活用方法

たとえばレンタルルームやシェアオフィス、自治体のコミュニティスペースの他、YouTube配信のための撮影・編集スタジオとして貸し出すなども考えられます。目的により、リフォームやリノベーションが必要となるのか、もしくは現状の建物のままで活用できるのかを見極める必要があるでしょう。

2-5)思い切って空き家を解体し、更地にする

また、思い切って空き家を解体し、活用する方法もあります。
たとえば、駐車場や駐輪場、コンテナを利用したトランクルーム、自動販売機設置などです。ほかにも土地面積によっては太陽光発電のソーラーパネルを設置し、売電するという方法も考えられます。

注意すべき点としては、更地にすることで「住宅用地の特例」が受けられなくなることです。特定空き家に指定された場合同様、その土地の固定資産税・都市計画税が上がります。

売却を視野に入れて更地にしてしまい、土地が売れるまでの間に利益を得よう、と考えているオーナーさまもいるかもしれません。更地であれば売却もしやすいですが、空き家の解体費用、固定資産税や都市計画税なども考慮する必要があります。

賃貸住宅にしても、民泊にしても、また解体して新たな活用をするにせよ、空き家の近隣地域のニーズに合わせて判断していくことはとても重要です。

空き家活用はさまざま！資金に余裕がない場合は公的な活用方法も

行政は「空き家バンク制度」や「DIY型賃貸」などを推進していますが、それ以外にも助成金や補助制度といった費用面でのフォローもしています。「リフォームのための助成金」「空き家管理の助成金」「空き家の解体助成金」など、制度の活用には一定の要件はありますが、空き家所有者にとってはありがたい制度です。

まずは、自治体が空き家活用に対してどのような補助金制度を用意しているのか、当該市区町村に問い合わせてみましょう。直接電話などで問い合わせる他に、全国の自治体が実施している空き家活用のための補助金制度を地域別・種類別に検索できるポータルサイトなどもありますので、確認してみることをおすすめします。

・個人で行うのではなく、空き家活用ビジネスを行う民間企業に依頼

空き家をそのままにしておくと、固定資産税や管理費用など、さまざまなコストがかかります。活用されず放置された不動産ほど、大きな負債はありません。国を上げて空き家対策に取り組む昨今では、自治体のみならず、民間レベルでも空き家を使ったさまざまなビジネスが登場しています。

単に借り手を募集するのではなく、リフォーム費用の負担から家賃収入の一部をオーナーさまに分配するなど、管理やトラブル対応、現地調査をしっかり実施して賃貸住宅以外の活用法も提案してもらえる、社会問題解決型の空き家活用サービス。空き家や築古物件を借り上げ、キレイに改修したうえで、転貸運営するサブリースサービスもあります。

【まとめ】

少子高齢化の影響もあり、今後ますます空き家が増えていくことが予想されます。空き家には、年間を通して無住という、いわゆる空き家と、倒壊の恐れがあり、衛生上、安全上の問題をはらんだ特定空き家と呼ばれるものがあります。特定空き家に指定されてしまうと、最悪50万円の過料、それでも従わなければ行政代執行による解体にかかる費用負担までさせられてしまいます。さらに、「住宅用地の特例」を受けることもできなくなるため、増税対象となってしまうことも。

重要なのは、特定空き家にしないこと。いずれにしても、空き家のある地域のニーズや市場を調査し、かかる費用や税金などを考慮したうえで、上手に活用しましょう。