木造アパートと鉄骨造アパートはどちらが自己資金がかかる？長期的視点で解説！

【目次】

木造アパートと鉄骨造アパートの建築費用を比較しよう

アパート経営を始めるにあたって必要な費用は、「建築費用」「建築費以外の初期費用（各種登記用費用や火災保険料など）」に分けられます。今回は建築費用に焦点を当てて見てみましょう。

１）アパート建築費用の内訳

アパートの建築費用は、アパート本体部分の工事に関する「本体工事費」とそれに付随する「附帯工事費」、「諸費用」に分けられます。

アパート建築費用＝本体工事費＋附帯工事費＋諸費用

それぞれの主な内容は以下のとおりです。

・本体工事費・・・基礎工事、壁や外装、水回り設備など、建物本体に関連する工事
・附帯工事費・・・地盤改良、足場設置、外構工事（庭や駐車場などの整備）、および設備（電気、水道、ガス）の配管工事など、建物本体以外の必要工事
・諸費用・・・税金、各種手続きのための費用（不動産登記、火災保険料、不動産取得税、アパートローン手数料）など

建築費用から必要自己資金を割り出す

一般的に、附帯工事費は本体工事費の約20%、諸費用は本体工事費の約10%が目安とされています。例えば本体工事費が5,000万円の場合、附帯工事費は1,000万円、諸費用は500万円で、合計の建築費用は6,500万円となるイメージです。このうち、諸費用は自己資金で賄う必要があるためあらかじめ準備しておきましょう。

また、アパートローンを組む際の自己資金についても考慮が必要です。一般的に自己資金は建築費用に対して15〜30%程度用意するのが理想といわれています。また、返済比率については、目安として家賃収入の50%以内に抑えておくのがいいでしょう。

２）木造と鉄骨造では坪単価が異なる

アパート建築では、構造の違いによって建築費が異なります。アパートの場合での、木造・鉄骨造それぞれの坪単価工事費はおおむね以下の通りになります。

〈構造別のおおよその坪単価〉

木造：約77～100万円、（軽量）鉄骨造：約80～120万円

この数値は全国平均をベースにしているため、地域によってもかなり異なります。また、建築会社やプランによっても変わりますので、おおよその目安として参考にしてください。

３）建築費用と自己資金のシミュレーション

上記の坪単価を基に、建坪（建築面積）50坪、延べ床面積100坪の２階建アパートを建築するケースでは、建築費用の目安はそれぞれ以下のようになります。
※本体工事費は、坪単価×延べ床面積で概算します。

〈木造の場合〉

本体工事費：88万円×100坪=8,800万円
建築費用：8,800万円（本体工事費）＋1,760万円（附帯工事費）＋880万円（諸費用）=11,440万円（1億1440円）
必要自己資金：1,320〜2,640万円（建築費用の15〜30%）

〈鉄骨造の場合〉

本体工事費：100万円×100坪＝10,000万円
建築費用：10,000万円（本体工事費）＋2,000万円（附帯工事費）＋1,000万円（諸費用）＝13,000万円（1億3000万円）
必要自己資金：1,950〜3,900万円（建築費用の15〜30％）

このように同じ建坪に２階建アパートを建築する場合は、鉄骨造よりも木造の方が建築費用を抑えられます。しかし一方で、金融機関でアパートローンを組むときは、鉄骨造の方が有利となります。アパートローンは法定耐用年数によってローンの期間が決められますが、木造アパートの法定耐用年数は22年、鉄骨造は鋼材の厚さが3mm以下であれば19年、3mmを超え、4mm以下のものは27年、4mmを超えるものは34年です。そのため、耐用年数の長い鉄骨造の方がローンを長く組むことができ、毎月の返済額を抑えられることでキャッシュフローがよくなる傾向があります。

アパートの構造の違いは維持管理費用にどう影響する？

アパートを維持管理する上で必要な費用も構造によって異なります。ここでは、木造と鉄骨造の性能の違いが費用にどう影響するかを解説します。

１）税金（固定資産税や都市計画税）

アパートを所有していると固定資産税や都市計画税が毎年かかりますが、これらの金額は、「固定資産税評価額×税率」で決まります。建物の主要な構造体に鉄骨を用いている鉄骨造は、耐用年数も比較的長く材料自体の強度も高いため、固定資産税の評価額が高くなる傾向があり、結果的にアパート経営を通じて支払う税金は多くなります。これに対して、木造は評価額が低く設定されるため、税金の負担が軽減され、費用を抑えやすくなります。

２）修繕費

鉄骨造のアパートはその耐久性の高さから、建物の劣化が遅く、長期にわたり修繕費用を削減できる利点があります。一方、木造アパートは時間が経つにつれてシロアリ対策や定期的な補修が必要となり、これが追加的なコストを発生させます。特に湿気の多い地域では、木造の維持費用が増加する傾向にあります。

３）リフォーム費・広告費

木造アパートは、一般的に経年劣化のスピードが鉄骨造よりも早いといわれています。同じ入居者ターゲットに対して、同一築年数の鉄骨造と比較した場合、空室対策として新たな魅力を付加するリフォームや、それに伴う広告費が増え、長期的な運営コストが上昇することが予想されます。

４）火災保険や地震保険などの損害保険

近年の相次ぐ自然災害の発生により、2022年より保険料の収支を安定維持するため契約期間が見直され、火災保険は通常、１年単位の最長５年までとなっています。

鉄骨造は耐火構造であるため保険料が低く抑えられます。一方、木造は非耐火構造であることから保険料が高くなりがちです。地震保険についても、鉄骨造は木造よりも耐震性が高いと判断されることから同様のことが言えます。このため、鉄骨アパートは災害時のリスクを低減しつつ、保険料の面でも経済的な優位性を享受できるというメリットがあります。

長期的な収益性と資産価値の違いにも注目！　

アパート経営を長期的な投資として考える際、構造別に収益性を比較することも重要なポイントです。ここでは、木造と鉄骨造それぞれの特性がもたらす収益性と資産価値の違いについて解説します。

１）家賃相場

木造アパートは建築コストを低く抑えられますが、同じ立地条件で新築時の木造と鉄骨造を比べると、鉄骨造の方が家賃が高い傾向にあります。例えば、単身向け賃貸アパートでは、１戸当たり月額3,000円程度高く設定できることもあります。また、鉄骨造は時間が経過しても比較的高い家賃を維持しやすいため、経営が長期になるほど家賃収入の差が大きくなると考えられます。

２）事業拡大による収益性向上

木造アパートの場合、法定耐用年数は22年と短めであり、このため１年で計上できる減価償却費を多く計上することができ、節税効果が期待できます。これにより節税で得た資金を再投資に回し、事業拡大を図ることが可能です。固定資産税や住民税の税負担も軽減されるため、運営費用の削減につながります。

３）３階建アパートでの収益性向上

2019年の法改正により、木造でも条件を満たせば３階建アパートを建築することが可能になりました。これにより、同じ敷地面積から効率よく収益を上げることができるようになります。ただし、耐火建築物としての要件が厳しく、建築費が高くなる可能性があります。これに対して、鉄骨造では高層建築が比較的容易で、より多くの入居スペースを提供でき、収益性の向上が期待できます。

４）売却時の資産価値

鉄骨造のアパートは、法定耐用年数が19〜34年とされ、長期間にわたって資産価値を維持しやすく、市場での競争力が保持されます。このため、売却を検討する際も高い価格での取引が期待できます。一方、木造は耐用年数が22年と短く、金融機関の融資期間もそれに伴い短くなることから、売却時に資産価値が下がりやすいというリスクがあります。

【まとめ】

アパート経営における木造と鉄骨造の違いを主に資金面から紐解いてきました。近年は、各ハウスメーカーも独自の構造に磨きをかけており、木造、鉄骨造ともに耐震・耐火性だけでなく断熱・気密性も向上しています。ご自身の経営方針に合った構造選択には専門的な知識が求められますので、情報収集に努めるとともに、まずは気になるハウスメーカーに相談するところから始めてみてください。

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