アパート経営でトラブル発生!!よくあるトラブルと問題を早期解決するための対処法を紹介

【目次】

入居者トラブルは多種多様　問題が大きくならないうちに解決を

アパートの入居者はそれぞれ他人同士なので、生活リズムのずれやコミュニケーションの行き違いなどから、思いがけないトラブルにつながってしまうことがあります。

代表的な入居者同士のトラブル例は、次の通りです。

・【騒音】

隣室同士または上下階の部屋間で問題になりやすいトラブルです。気付かずに音を立てている場合は、一言注意しただけで止むこともありますが、子どもが走り回る足音や楽器の練習音などが原因の場合は、繰り返し発生する可能性があります。また、早朝や深夜の掃除機や洗濯機の音など、時間帯による生活音にクレームがつく場合もあります。

・【共有部の利用】

廊下やエレベーター、エントランスなどの自分勝手な利用、ゴミを分別しないなど、ルールを守らない入居者がいるとトラブルの源になります。

・【ペット問題】

ペット不可の物件にも関わらず、内緒でペットを飼ってしまう入居者はトラブルの元です。ペットが発する鳴き声や動物特有のニオイがトラブルにつながります。室内の柱や床に傷を付けたりすることで、建物に対する問題が発生する可能性もあります。

入居者同士以外にも、オーナーと入居者の間でもトラブルが発生する可能性があります。

・【退去時の費用】

入居者が退去する時は、次の入居者のためにハウスクリーニングや、室内を補修や修繕が必要です。そうした原状回復のための費用を敷金から充当する、または敷金以外に別途請求すると、敷金の返還額が少ない、もしくは事前に説明されていないクリーニング代を請求されたとクレームになることがあります。

・【家賃滞納】

入るはずだった収入が入らなくなり、ローン返済に影響が出る可能性があるなど、軽視できない問題です。単に振り込みを忘れている、入居者の家計の問題など、入居者それぞれの原因をしっかりと確認しましょう。

トラブルを未然に防ぐには、まず賃貸契約上の重要事項（守ってほしいルール）を十分に伝えて、入居者との認識のずれをなくしておくことが大切です。退去時の費用トラブルを避けるため、賃貸契約を結ぶ際に、あらかじめクリーニングや修繕費用を見込んだ原状回復費を先払いしてもらうケースもあります。
家賃滞納については、振込ではなく引き落としにしてもらったり、家賃保証会社を活用するなど、未然に防ぐ手段も数多くあります。
トラブルが発生してしまったら、当事者には速やかに手紙などでオーナー見解を通知した上で、解決に努めます。さらに、掲示板への張り紙などを利用して「お知らせ」を掲示し、他の住人にも周知を図りましょう。住民全員で問題を共有することで、トラブル再発を防ぐ抑止力になります。
賃借人は法律上賃貸借契約において強い立場を持つため、入居者がトラブルを起こしたとしても、簡単には強制退去させることはできません。ただし、内緒でペットを飼育する、支払督促しているのに長期間家賃を滞納するなどの行為は重大な契約違反にあたるので、賃貸契約解除の正当な事由になり得ます。強制退去を視野に入れるなら、管理会社や弁護士に相談して解決を図りましょう。

しっかりと向き合うことが重要な建物のトラブル

建造物の経年劣化は避けられないので、築年数が増えていくほどアパートは老朽化し、次のような設備劣化トラブルが発生しやすくなります。

• 上層階から下層階への水漏れ
• 天井の雨漏り
• 床のきしみ
• 窓サッシや網戸のがたつき
• エアコンや給湯器などの設備の劣化

設備の経年劣化による設備トラブルは、オーナー負担で修繕する義務があります。入居者からクレームがきた場合は、すぐに管理会社と相談した上で対応しましょう。クレームを放置すると入居者からの不信感を持たれやすくなり、後々入居率の低下などのデメリットにつながるリスクが高まります。
ただし、入居者が故意または過失で設備を故障させた場合の修理代金は、入居者に請求できます。修理対応の一環としてヒアリングや調査を行い、どのようなタイミングでどのような不具合が生じたのか、しっかりと確認することが大切です。

さらに、築10～15年を目安に、外観（屋根や外壁、外階段）から共用部全般をメンテナンスするための大規模修繕工事が必要になります。工事の内容は、外壁やさびやすい鉄部分の塗装、屋上の防水、給排水管の取り替えなどで、本格的に壊れてしまう前に計画的に取り組むことが理想です。築年数が増すにつれてメンテナンスの頻度は増えてくるので、あらかじめ予算を立てて積み立てておくなどして、修繕費の用意はしておいたほうが良いでしょう。

トラブルの早期解決にはプロの手が必要な場合も

トラブルは未然に防ぐのが一番ですが、起こってしまったら早期に解決するのが望ましいものです。入居者トラブルに関しては、感情的なもつれで人間関係を悪化させてしまうと問題解決が長引くことになりかねないので、管理を委託している管理会社と一緒に解決を図るのが一般的です。日常のトラブルは、管理会社に対応を任せることもできます。
管理会社としっかりコミュニケーションをとってもトラブル対応がうまくいかない場合、管理会社を変更することも視野に入れます。
トラブルが深刻な問題にまで発展して、自分だけでは対応しきれないような場合、家賃滞納などのお金にまつわる問題に発展した場合などは、弁護士をはじめとした法律の専門家に相談したほうが良いでしょう。

なお、オーナーとしての管理業務やトラブル対応などが難しい場合、所有物件を「一括借り上げ」（転貸による管理）にして、経営業務を任せてしまうという方法もあります。借り上げ手数料を支払う分だけ収益性は減ってしまいますが、トラブル対応の煩わしさからは解放されます。一括借り上げはアパート新築時に契約することが多いですが、ハウスメーカーによっては、中古の賃貸住宅でも中古一括借上げが可能な場合もあります。興味がある場合は、相談してみることをお勧めします。

【まとめ】

トラブルを長引かせることは、他のリスクを増やすことになりかねません。管理会社と協力しながら、場合によっては専門家の力を借りることで速やかな解決を心掛けましょう。

おすすめ記事

原状回復に充てる敷金、敷金償却の関係を解説

「一括借り上げ」と「サブリース」。よく目にするこの2つの違いとは？

初心者レベルからはじめるアパート経営。50坪の土地でアパート経営するには、何からはじめれば良い!?