管理費や共益費もポイントに！ アパート経営における家賃設定の考え方

【目次】

アパート経営における「管理費」と「共益費」の基礎知識

1）オーナーさまが賃貸管理会社に支払う「管理費」

まずはアパート経営における「管理費」についておさらいをしましょう。管理費とは、オーナーさまが管理業務を委託する賃貸管理会社に支払う報酬のこと。賃貸管理会社はオーナーさまの依頼に基づき、アパートの入居者募集、入居者の契約手続きや更新手続き、家賃の集金、建物の清掃やメンテナンスなど、さまざまな業務を代行してくれます。管理費とはそれらの業務に対して支払う報酬になります。

管理費の金額については、家賃の5%前後が一般的です。たとえば家賃が80,000円の場合、賃貸管理会社には管理費として毎月4,000円の支払いが必要になります。4室のアパートなら毎月16,000円、8室のアパートならば毎月32,000円と、部屋数が多くなればなるほど管理費の負担はアップします。たとえ空室でも管理費の支払いは必要になるので注意が必要。空室の状態が長く続くと、収支計画に悪影響を及ぼします。賃貸管理会社によっては、管理費を部屋数あたりの定額制や完全定額制にしているところもあります。
とはいえ、自身でアパートを管理する場合、上記の金額を仮にオーナーさまの人件費として考えた場合、すべての業務をこういった金額で行うことは相当難しいといっていいでしょう。
管理費を節約するために、それ以上のコストをかけてしまったら本末転倒です。そのため、事業規模にもよりますが、基本的には賃貸管理会社に管理を任せる場合が多いといえます。

2）入居者から家賃と一緒に受け取る「共益費」

オーナーさまが賃貸管理会社に支払う管理費に対して、「共益費」はオーナーさまが家賃と一緒に入居者から受け取る費用になります。用途としては、共用部（エレベーターや階段など）のメンテナンス費用、清掃費用、電気代、インターネットやケーブルテレビ回線の使用料など。アパートの入居者全員が共同で使用する設備の維持費用が共益費であり、実質的に入居者から受け取る共益費でオーナーさま負担の管理費をまかなうことになります。

すなわち共益費は、賃貸管理会社に支払う管理費にアパートで独自に契約しているサービス（インターネットやセキュリティなど）の費用を上乗せした金額が基準になります。実際にかかる費用を鑑みながら、金額はオーナーさまの一存で決められますが、家賃の5～10%というのが目安。サービスの充実したアパートは入居者募集の際に有利なものの、共益費が高めになることを留意しておきましょう。

収入を最大化する家賃設定の考え方

1）安定的なアパート経営のために家賃の見直しは必須

適正な家賃設定は、アパートの安定的な経営のために非常に大切なポイント。すでに経営されている場合でも、家賃の見直しは必須といえるでしょう。昨今は、物価高の影響であらゆるものの価格が上昇しています。共用部の光熱費、保険料、リフォーム時の建材費や人件費なども値上がりし、オーナーさまの“実入り”も実質的に下がっているケースがほとんど。家賃を低いままに据え置くと、今後の収支計画に影響を及ぼしかねません。家賃は物価に連動するのが一般的ですから、物価高の局面では家賃の値上げは許容されやすいでしょう。入居者の入れ替わりのタイミングで行えば、入居者に拒否されたり退去されたりというリスクを回避できます。

また、アパートの建つ敷地の地価が上昇している場合も値上げを検討するタイミングです。地価上昇はそのエリアの価値が上がっているということであり、そのエリアに住みたいと考える人が一定数いるということ。条件が近い近隣のアパートがいち早く家賃を値上げしている可能性もあり、それらも鑑みながら見直しをするのが良策です。

2）家賃と共益費の金額設定の具体例

ここで、「管理費」と「共益費」の違いをもとにした家賃設定の例を見てみましょう。ただし、これはあくまで一般論になります。
家賃＋共益費として10万円を受け取りたいというアパートで、
①家賃95,000円／共益費5,000円
②家賃92,000円／共益費8,000円
という2種類の金額設定が候補にあがったとします。
（契約しているサービスは同一とする）

①と②でオーナーさまが受け取る金額に違いはありませんが、「管理費が家賃の5％」だった場合、1年分の管理費は
①4,750円×12＝57,000円（１室）
②4,600円×12＝55,200円（１室）
となり、家賃を抑えて共益費を高めにした②のほうが管理費は安くなり、オーナーさまの家賃収入がアップします。１室あたりで考えるとあまり大きな差ではないかもしれませんが、部屋数が多ければチャンスになる可能性もあり、家賃と共益費のバランスはアパートの規模に合わせて検討しましょう。

また、留意しておきたいのが敷金・礼金・更新料について。これらは家賃をもとに計算されるため、①より②のほうが受け取る金額が減ってしまいます。敷金は預り金の性質が高く、更新料は賃貸管理会社が受け取るものなので問題ありませんが、礼金が減るという点は覚えておきましょう。

3）共益費を設定せずに家賃に組み入れることもできる

共益費は設定することが必須ではなく、家賃に組み入れることも可能です。入居者募集の際に「共益費ゼロ」をアピールできることや、敷金・礼金・更新料が増えることがメリットとなりますが、その分家賃が高めになり敬遠される可能性がある点や、管理費が上がる点は注意が必要です。

安定的に家賃収入を得るには賃貸管理会社選びも重要

1）家賃設定に適切な助言がもらえる会社がベター

ここまで、家賃や共益費の金額設定がアパート経営においてとても重要である点を見てきました。金額設定については、賃貸管理会社にも理解してもらうことが大切。近隣の家賃相場を熟知していて、それに基づく適切なアドバイスをもらえ、共益費の調整にも協力的な賃貸管理会社を選ぶと安心です。管理費については、管理内容の詳細を確認し、金額が適正であるかを検討しましょう。

2）デジタル化が進んだ会社はパートナーの有力候補に

アパート経営は、入居者が決まらなければ家賃収入はゼロということ。入居者獲得のためにさまざまなサービスを実施している賃貸管理会社をパートナーにすることがおすすめです。

たとえば最近の入居者はインターネットで物件探しを行う傾向が高く、就職などによる遠方からの引っ越しの場合は実際の物件を内見せずに契約するケースも見られます。ウェブサイト上の物件画像が充実している、内見動画を視聴できる、オンライン内見（賃貸管理会社のスタッフが物件へ赴き、画面越しに入居希望者へ向けて映像や音声で物件を紹介する）を実施しているなど、デジタル化が進んでいる会社の方が有利です。
また、物件資料の送付や内見の日時相談などに、若い世代が使い慣れているLINEなどのコミュニケーションツールを使っている賃貸管理会社もあります。メールよりも気づいてもらいやすいためスピーディーにやり取りができ、画像や間取り図などの資料も手軽に送れます。連絡の間隔が空くと入居者の気が変わってしまう恐れもあることから、キャンセル対策としても有効といえます。

3）オーナーさま自身による入居者獲得の工夫も大切

賃貸管理会社に入居者募集を一任する一方で、安定的なアパート経営のためにはオーナーさま自身もできることを工夫することが大切。費用が必要なものもありますが、追加広告を出す、チラシを作成する、物件に目を引く張り紙をする、SNSや動画投稿サイトで物件をアピールする、掃除や簡単なメンテナンスで見栄えを良くする、などです。

【まとめ】

家賃と共益費の配分によって、年間の家賃収入や敷金・礼金・更新料が上下するため、家賃と共益費の設定はアパート経営においてとても重要。賃貸管理会社に支払う管理費などを鑑みながら、適切に共益費の金額を決める必要があります。一度設定した家賃をそのまま据え置くのではなく、要所要所で見直すことも大切です。家賃設定に対して適切なアドバイスがもらえる賃貸管理会社をパートナーに選び、安定的に家賃収入を得られるアパート経営をめざしましょう。

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