不動産投資の種類と特徴を解説。リスク回避のための心得とは？

【目次】

住まいを貸し出して家賃収入を得る不動産投資４選

民法で「土地及びその定着物」と定義されている「不動産」。一般的に不動産投資とは、所有する土地や建物を他人に貸し出して家賃を得たり、購入時より高額で売却して売却益を得たりすることを言います。前者は不動産の運用益（＝インカムゲイン）を得る手法であり、後者は不動産の売却益（＝キャピタルゲイン）を得る手法。不動産を所有している間は継続的に収入を得られ、売却タイミングを見極める必要もないため、現役世代の資産運用としてはインカムゲインを目的とした不動産投資が現実的と言えるでしょう。
それでは、不動産を貸し出して家賃を得る不動産投資にはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは代表的な4つの方法を解説します。

1）区分マンション投資

マンションを一戸単位で購入し、それを貸し出して家賃を得る不動産投資です。初期費用が比較的少なくて済み、立地や間取りなどを幅広い選択肢の中から選ぶことができるため、初心者が始めやすい不動産投資といえるでしょう。

ただし、一戸のみでは空室になると家賃収入はゼロ。管理費、修繕積立金、ローン（契約した場合）などの支払いは続くことから、収支はマイナスになってしまいます。東京23区内は新築マンション、中古マンションともに価格が上昇傾向にあるため、実質利回り（年間家賃収入－経費÷物件の購入価格×100）を厳しく精査する必要があります。

2）一棟アパート・マンション投資

アパートやマンションを丸ごと一棟購入、または建築し、各部屋を入居者に貸し出すことで家賃収入を得る不動産投資です。初期費用や修繕費などのランニングコストが高額になる点がデメリットですが、数戸～数十戸からそれぞれ家賃収入が得られるため、ある程度の入居者の振れ幅はあるものの、長期的に収入が見込めるのが大きなメリット。

空室リスクには備えなければなりませんが、入居者が一度にゼロになることは考えにくいため、収入の増減の幅が少なく、経営計画を立てやすいともいえます。昨今は都市部を中心に物件価格や建築コストが上昇中のため、初期費用が高額であっても採算がとれる、付加価値のある建物を建てることが重要になっています。

3）戸建住宅投資

戸建住宅を建築または購入し、それを貸し出して家賃を得る不動産投資です。建物を一から建築したり購入したりして始める方法の他、空き家になった実家などを貸し出す選択肢もあり、後者の場合はリフォーム費用のみと、初期費用を抑えることが可能です。

エリアにもよりますが、賃貸の戸建住宅は供給数が少ない傾向があり、戸建住宅で子どもをのびのび育てたいという家庭や、ペットのいる家庭などから一定のニーズがあります。一方で地域によっては空き家がだぶついているという場合もあるので、エリアによって大きく異なる需給バランスを見誤らないことが重要になります。

4）シェアハウス投資

賃貸住宅のひとつとして浸透したシェアハウスを運営し、家賃を得る不動産投資です。シェアハウスは、個々の入居者専用の比較的コンパクトな居室と、入居者全員で共用（シェア）するキッチン、リビング、浴室などで構成されるのが一般的。当初シェアハウスは家賃を低く抑えたい人たちからの需要がありましたが、最近は豪華な共用設備を備えた高額な家賃のシェアハウスも登場しています。

シェアハウスは水回り設備などを居室ごとに確保する必要がないため、アパートと比べて部屋数を多く設けることができる（＝多くの人から家賃が受け取れる）ことがメリット。戸建住宅をリフォームしてシェアハウスとして運営する場合も、複数の入居者から家賃を受け取ることで、戸建住宅として一家族に貸し出すよりも空室リスクを抑えることができます。入居者と面談などをしてトラブルを未然に防ぎつつ、それでも起こる入居者同士のトラブルに対応する必要があることや、共用スペースの清掃を行わなければならないなど、所有・管理体制にもよりますが、場合によっては賃貸住宅に比べて管理の手間とコストがかかることには注意が必要です。

スペースを貸し出して使用料を得る不動産投資4選

ここまで、所有する土地や建物を他人に貸し出して家賃を得る不動産投資について解説してきました。不動産投資には家賃ではなく「使用料」を得るものもあり、長期的な契約を結んで家賃を得る方法よりも契約者（利用者）が不特定多数となるため、そこにメリットを感じる方もいるかもしれません。ここからはスペースを貸し出して使用料を得るタイプの不動産投資を4つ紹介します。

1）駐車場

所有する敷地を駐車場として整備して、月極駐車場やコインパーキングとして使用料を得る不動産投資です。初期費用が少なくて済むことから比較的気軽に始められることがメリット。用途が限られがちな狭小地や変形地でも始めることができ、コインパーキングの場合は特に、管理や運営の一切を委託することも可能です。

ただし、駐車場のニーズのない場所では収益は見込めないため、事前に周辺リサーチが重要。また、「更地」の扱いになるため節税にはつながりにくい点、他の不動産投資と比べる
と得られる収益が少ないことがデメリットと言えるでしょう。

2）トランクルーム

所有する敷地に１ブロックあたり半畳や一畳などのコンパクトな大きさの倉庫を設けて貸し出す不動産投資です。トランクルームには都市部に多い屋内型と郊外に多い屋外型に大別され、ロードサイドなど車が出入りしやすいものの、住宅等にするには立地環境が悪い土地に向いていると言えます。住宅に比べれば初期投資は少なく済み、施錠システムを万全にして、収納以外の目的では使用しないなどのルールを徹底すれば、水まわりや電気設備が不要、もしくは少ないため、他の不動産投資より管理の負担が少なくて済みます。

ただし、かつて郊外などで見られた「コンテナを置いただけ」というトランクルームは現在新設することが難しくなっており、屋外型で一見コンテナを置いているだけのように見えても、しっかりと建築物として認可を受けている必要があります。
1つのコンテナから得られる収益は少ないため、数を多く設置しないとまとまった収益につながりにくいのがデメリット。駐車場と同様に「更地」の扱いになり、節税にはつながりにくいことにも注意が必要です。

3）レンタルスペース

ビルの一室などを購入、または借りて、会議室などとして時間貸しする不動産投資です。以前は会議室やセミナールームなどとして貸し出すのが一般的でしたが、リモートワークの浸透で、デスク単位で貸し出すコーワーキングスペースや、個人事業主向けのレンタルオフィスなど、選択肢が豊富になってきています。

キッチン付きのパーティルーム、内装にコンセプトを持たせた動画撮影用ルームなど、形態によってはマンションの一室や戸建住宅でも運営が可能。他にはないコンセプトで新たなニーズを開拓できれば、高い稼働率を保つことが可能です。他の不動産投資と比べると、周囲の人口などの立地が需要に直結します。予約システムの構築や清掃など、初期投資および管理運営に手間がかかる傾向があります。

4）民泊

所有する戸建住宅やマンションの一室を、一般旅行者の宿泊施設として貸し出す不動産投資です。2018年に「新法民泊」が施行されたことで、「簡易宿所」「特区民泊」「新法民泊」の3つに大別されることとなった民泊。それぞれ、営業できるエリア、年間の営業日数、最低床面積などに違いがあるため、どの制度の許認可を取るかを判断する必要があります。
「民泊特区」以外の地域での民泊は、営業日数に規制があり、思った通りに収益が上がらない可能性もあります。しかし特区内の場合は営業日数規制が緩く、高い収益性が見込める場合もあります。魅力的な物件にして稼働率を高めることで、収益を大きく伸ばすことが可能。外国人観光客の増加で、宿泊料が上昇傾向にあることも追い風となっています。駅や観光地に近いなど、立地が重要になる点や、備品の準備や清掃、近隣住民への配慮など、きめ細かい管理運営が必要になる点は覚えておきたいポイントです。

不動産投資でリスク回避のために心がけたいこと

ここまで、多岐に渡る不動産投資の種類について見てきました。比較的リスクが低いと言われる不動産投資も、大きなお金が動くことには変わりません。最後にリスクを回避するために留意したいことを紹介します。

1）不動産投資を行う目的を決める

どんな投資にも言えることですが、「なぜ不動産投資をするのか」を明確にして始めることが大切です。より多くの収益を得ることだけが目的になってしまうと、詐欺のような話に乗ってしまったり、客観的な判断ができなくなってしまったりする恐れもあります。将来の不安を払拭したり、今の暮らしを充実させることを目標に、無理なく始めることが大切です。

2）「需要」を念頭に置いて慎重に判断する

これまで見てきたように、ひと口に不動産投資といってもその種類はさまざまです。立地や敷地の広さを鑑みて、どの不動産投資を行うかを慎重に判断する必要があります。ポイントになるのが、そのエリアでの需要（ニーズ）。地域の情報を把握している賃貸管理会社や、運営のノウハウを持っているコンサルタント会社などのサポートを受けるという選択肢もあります。

3）不動産投資物件の実績が豊富な建築会社を選ぶ

アパートや戸建住宅などを一から建築する場合は、不動産投資用の建物の建築実績が豊富なハウスメーカーや建築会社を選ぶことが大切です。ローンの返済計画も含めた経営計画や、間取りや設備などについて有益なアドバイスがもらえることも多く、心強いパートナーになってくれるでしょう。

【まとめ】

建物や部屋を貸し出して家賃を得たり、スペースを時間貸しして使用料を得たりと、さまざまな形がある不動産投資。アパートや駐車場などの長年に渡って支持されてきた投資の他に、シェアハウスや民泊など、新しいタイプの投資も増えてきています。所有する不動産に働いてもらい、安定的に収益を生む不動産投資は、まだまだ可能性を秘めている魅力的な投資のひとつと言えるでしょう。

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