賃貸住宅経営のスタイルに合わせて選ぶ　災害に備えた火災保険

【目次】

戸建と賃貸住宅でも異なる　プランを賢く選びたい火災保険

住宅における火災保険のプラン選びは、自身で所有している戸建住宅にお住まいの方なのか、賃貸住宅のオーナーさまなのか、入居者なのかによって異なります。
戸建住宅では、建物と家財が一体的に火災保険の対象となります。しかし賃貸住宅の場合、オーナーさまと入居者でそれぞれ火災保険に加入し、オーナーさまが加入した保険は建物が、入居者が加入した保険は家財が補償対象になります。
地震保険は火災保険の補償対象外となる、地震・津波・火山噴火による損害が補償されます。しかし火災保険に加入していないと契約できないため、加入する場合は必ず火災保険とセットで加入することになります。地震保険は、国のバックアップによる半ば公的な保険となっており、保険会社による内容の差異がないため、今回は割愛します。

・住宅向け火災保険は、基本補償（プラン）と特約（オプション）の組み合わせ

住宅向け火災保険は、基本補償と特約の組み合わせによって、幅広いリスクに対応しています。基本補償は火災およびその原因となる落雷、破裂・爆発による被害はもちろんのこと、保険会社によって異なりますが、風災、雹災、雪災などの自然災害による損害もカバーしている場合もあります。
さらに特約を追加することで、経営する賃貸住宅に合わせた補償を強化できます。例えば水災や盗難被害、建物内の破損や汚損などの事故に備えた特約、被災後の修理費用をさらに補助する特約なども追加できます。
これらの基本補償と特約を組み合わせることで、たとえ経営している賃貸住宅が自然災害などに遭ったとしても、補償によって経営面へのダメージを抑えながら、入居者にも安心して生活を続けてもらうことができます。

・補償範囲の「建物」と「家財」とは？

火災保険の補償範囲には、「建物」と「家財」があり、それぞれ異なる財産をカバーしています。火災保険における「建物」とは、住宅そのものや、屋根、壁、床、柱といった構造部分を指しますが、固定された設備や付帯設備も含まれ、門や塀、さらに給湯機やエアコンの室外機なども対象になります。一方で、住宅内の家具、家電、衣類、食器、さらには趣味の品や貴重品など、生活に必要な物が「家財」として区分。火災や自然災害時に家の中の物品が破損した際の損害が補償されます。

・入居者側の火災保険加入はあくまで任意

賃貸住宅ではオーナーさまが建物を対象とした火災保険に加入し、別途それぞれの入居者が家財を対象とした火災保険に加入することになります。しかし入居者側の火災保険への加入はあくまで任意のため、入居者には火災保険についてパンフレット等でしっかりと周知・説明し加入を促す形になります。

・補償範囲と保険料のバランスでプランを選ぶ

火災保険は、各保険会社間や同じ保険会社でもプランによって補償範囲が異なるため、それらをよく比較検討して選ぶことになります。基本補償の補償範囲を広げるほど、特約を増やすほど保険料は高額になっていくため、想定される災害リスクに基づいてプランを選ぶことが保険料の節約につながります。ただし、保険料は建物の構造・建材によっても異なる点もありますので注意が必要です。
さらに、火災保険の保険期間は最長5年で、期間が長いほど保険料も割安になります。相次ぐ災害で保険料の値上がりが続いていることもあり、できるだけ長い期間加入した方が保険料を抑えることができるため、加入期間についてもよく検討しましょう。

意外な範囲までカバー？　多様な特約

火災保険に加入する際、さまざまな特約をつけることで、広範囲を補償対象にすることができます。賃貸住宅に関わる特約として、「借家人賠償責任特約」では、入居者の過失による損害も補償されます。さらに、「家賃収入補償特約」では、火災や自然災害で賃貸収入が途絶えた際の損失をカバーしてくれます。風災や雪災の損害を補償する「風雪災補償特約」、盗難被害に対応する「盗難保険」といった特約もあります。
ここでは賃貸住宅のオーナーさまが検討したい、建物を対象とする火災保険に追加できる特約のうちの一部をご紹介します。

地震保険特約

地震による建物や家財の損害を補償します。地震保険とは別物で、国のバックアップによって運営している地震保険に対し、保険会社が独自に運用しているため、建物が倒壊してしまった場合の再建費用まで補償を受けることができます。

家賃収入補償特約

火災や自然災害によって賃貸物件が使用不能になった場合に家賃収入の損失を補償することで、物件修理中でも収入を確保できます。

風雪災補償特約

風による屋根の損傷や雪の重みによる破損など、台風や大雪による建物や設備の損害を補償します。

盗難保険

物件内での盗難や窃盗による損害を補償します。窓ガラスを割られたなど、侵入された際の建物の破損も補償されます。

破損・汚損補償特約

入居者が設備を、故意または過失で破損、汚損させた場合の修理費用を補償します。入居者向けの内容に思われますが、入居者が共用部分の設備をうっかり破損させてしまうことは意外と少なくなく、加入しているとそういった場合の修理費用を補償してくれます。

修理費用特約

借家人賠償責任補償は部屋からの出火など入居者の過失が原因によるものが対象ですが、修理費用特約は、空き巣による鍵の破損など入居者の過失とはいえない破損によるオーナーさま負担による修理費用を補償します。

施設賠償責任特約

建物そのものや、共用部の設備が破損した場合などに起きた事故による損害を補償します。例えば老朽化により外壁の一部が落下して、入居者や物件に関係のない歩行者にケガを負わせてしまった場合、駐車していた乗用車を損壊させてしまった場合などが該当します。

防犯設備費用補償特約

防犯カメラや鍵の交換など、各防犯設備の設置や修理にかかる費用を補償。

ペット保険特約

壁を傷つけるなど、ペットが原因となった建物の損害、事故を補償します。

通信設備補償特約

インターホンや電話、インターネット設備といった通信設備全般の損害を補償します。

太陽光発電システム補償特約

自然災害による損傷や事故による破損が対象で、ソーラーパネルやインバーターといった太陽光発電システムの損害を補償します。

これらの特約を組み合わせることで、賃貸住宅のオーナーさまはさまざまなリスクに備えることが可能になります。とはいえ、紹介した以外にも数多くの特約がありますので、自身の経営する賃貸住宅に起こり得るリスクに応じた特約を選択することになります。

所有する賃貸住宅のリスクを分析し　適切に特約を選ぼう

賃貸住宅のオーナーさまが特約を選ぶ際には、いくつかのポイントがあります。なかでも大事なのが、物件のリスク分析です。建物の築年数や構造、設備の状態を把握することは、火災や自然災害のリスクを考える上で大切です。そして、物件の立地条件も重要で、洪水や地震のリスクが特に高い地域にある場合は、基本補償だけでなく追加の補償を用意しておきましょう。

・改めて基本補償内容を確認する

基本補償は多くの保険会社で、大まかに分けて、火災と自然災害の一部・盗難・給排水設備の故障による水濡れ・それ以外の不測かつ突発的な事故をカバーしています。
例えば上記に含まれない可能性も高い、オーナーさまおよび入居者による日常的なトラブルは「不測かつ突発的な事故」に含まれているか、破損・汚損という別オプションとして用意されている場合もあるなど、物件の状況に合わせて基本補償の足りない部分を見つけておきましょう。

・リスクに応じた専用の特約を考える

自身が経営する賃貸住宅に応じた特約選びでは、例えば以下のような考え方ができます。

・周囲に建物が密集している場合、自身が経営する賃貸住宅から出火し、近隣の建物に延焼してしまった場合、自身の賃貸住宅は基本補償の対象になりますが、延焼先の建物は対象にはなりません。その場合、「類焼損害補償特約」に加入していると、近隣に保険金が支払われます。

・賃貸住宅に電気的な設備を充実させている場合、「建物電気的・機械的事故特約」への加入が考えられます。通常の空調機器だけでなく、発電から蓄電までの各種太陽光設備、エレベーターや機械式駐車場などについて故障や事故による破損を補償してくれます。

・エレベーターやエコキュートなどの設備が充実している場合、これらは水没に弱いため、「特定設備水災補償特約」の活用が考えられます。これは水害によって各種設備が故障した場合、基本補償の対象となる床上浸水などの深刻な被害でなくとも、浸水条件を設けずに補償を得られます。

・保険料を節約しつつ、適切なプラン・特約を選ぼう

火災保険の選び方は、基本補償（プラン）を保険期間まで含めてしっかりと選び、自身の賃貸住宅が抱えるリスクに応じた特約をプラスしていくという形になります。
広範囲の基本補償に多くの特約を盛り込めばあらゆるリスクに対応できますが、賃貸住宅経営においては保険料の節約のためにも、物件ごとのリスクに応じた適切なプラン・特約選びを心がけましょう。

・パナソニック ホームズの「地震あんしん保証」の活用も検討する

パナソニック ホームズには、地震への強さを賃貸住宅も含め建築時から保証する「地震あんしん保証」という制度があります。もし地震によって賃貸住宅が倒壊しても、条件に基づいて（※）、当社が建て替え・補修によって現状復帰するというもので、地震保険特約とは別に火災保険を補うことができます。

※「地震あんしん保証」の条件は以下の通りです。

さらに詳しい条件は弊社ホームページをご覧ください。

保険とは異なり掛金不要で、ハウスメーカー側がほとんど自己負担のない建て替えを35年間もの間保証するという、他に例を見ない保証ですので、新築時にこちらの保証を利用することで、地震で物件が倒壊した際の再建費を補償するような特約を盛り込まなくても、地震への万全な備えをすることができます。特約を少なくできるため、結果的に保険料の節約にもつながるでしょう。

【まとめ】

基本補償も特約も、同じような補償でも保険各社によって微妙に内容が異なる場合があるので、まずは物件ごとに抱えているリスクをしっかりと把握したうえで、各社の保険内容と照らし合わせてから加入しましょう。現在加入している保険についても、期間の更新ごとに現状と保険内容が乖離していないか見定めることで、保険料の節約につながります。

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