建て替える？そのまま使う？実家を相続する際に必要な手続きと活用方法

【目次】

実家を相続する際に必要となる手続きの流れ

実家を相続する際に必要となる手続きにはどのようなものがあるのでしょうか。順を追って説明していきます。

１）相続財産調査をする

親が亡くなったときに最初にやるべきことは、正確に相続を行うために故人のすべての財産を確認し、その種類や金額を確定させる「相続財産調査」です。実家を相続する場合は、不動産を含めたすべての財産を明らかにしなければなりません。相続財産調査は司法書士などの専門家に依頼することも、相続人自ら行うこともできます。

相続財産調査を自身で行う場合は故人の遺品から銀行の通帳、保険会社の保険証書、証券会社からの通知などを探し出し、銀行には口座の残高や借入残高、保険会社には契約している生命保険や損害保険の内容、証券会社には所有している有価証券について確認します。

故人の所有する不動産については、固定資産税の納付書で確認できます。ただし、不動産については評価額を決定するのが難しいため、司法書士などの専門家に依頼するとよいでしょう。また、借金がないかを確認することも重要です。借入情報については、銀行とクレジット会社それぞれの信用情報機関へ開示請求することで確認できます。後述する相続放棄や限定承認の期限は3カ月以内となっているため、前提となる相続財産調査は速やかに行うことが大切です。

２）遺言書の確認をする

故人が遺言書を残していないかを確認します。作成時に公証人が関与する「公正証書遺言」は、公証役場に問い合わせることで存在の有無を確認可能です。見つかった遺言書が作成時に証人が不要な「自筆証書遺言」の場合は、家庭裁判所による検認の手続きが必要となります。検認は相続人に対して遺言の存在とその内容を知らせることで、遺言書の偽造・変造を防止するための手続きです。

近ごろは「終活」の一環で、「エンディングノート」を用意している人が増えています。しかし、エンディングノートに財産分割についての故人の希望が書かれていても法的効力はありません。別途遺言書がなければ、財産分割協議の結果が優先されることになります。

３）相続放棄や限定承認は3カ月以内に

「相続放棄」や「限定承認」する場合は、親が亡くなったことを知った日から3カ月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。相続放棄は、相続財産となる資産や負債などの権利や義務の一切を引き継がずに放棄することです。また、限定承認は故人に借金がある場合などに相続するプラスの財産の金額を限度に、マイナスの財産つまり債務を引き継ぐものです。債務がプラスの財産を下回れば財産が残り、最悪でもプラスマイナスゼロになるという仕組みになっています。

故人が多額の借金していた場合などは、相続の判断に時間が必要になる可能性もあります。相続放棄や限定承認を行わないと、借金の全額を相続する単純承認となり、相続後に返済する義務が生じます。相続放棄は単独でも可能ですが、限定承認は相続人全員の同意が必要です。そのため、限定承認する場合は相続人だけでなく専門家にも相談して手続きを進めるとスムーズです。

４）税務署への手続きを行う

実家を相続する場合、税務署に対して故人の「準確定申告」を行う必要もあります。準確定申告とは、故人が亡くなった年の1月1日から亡くなる日までの収入に対する所得税の確定申告のことで、期限は4カ月以内です。年金収入などの他、不動産所得などがあり所得が多い場合や、医療費控除などで所得税の還付が受けられる場合などは準確定申告を期限内に行う必要があります。ただし、亡くなった年の年金収入が400万円以下で、その他の所得が20万円以内の場合は不要です。

また、税務署に対しては相続税の申告と納付も必要です。相続税の申告と納付の期限は、故人の死亡を知った日（一般的には死亡した日）から10カ月以内です。相続する財産の金額は、現金や株式などの金融商品は基本的に時価で計算します。実家の土地と建物に関しては、建物は固定資産税評価額で計算し、土地は相続税路線価による路線価方式か、固定資産税評価額をもとにした倍率方式のどちらかで相続税評価額を計算します。故人の財産が相続税の基礎控除の範囲内である場合には相続税がかからず、申告も不要。相続税の基礎控除は「3000万円＋法定相続人の人数×600万円」となります。

あわせて、相続税を減税できる制度についても覚えておきましょう。「小規模宅地等の特例」は、相続した土地が一定の要件を満たしていた場合に相続税評価額（相続税を算出する際に基となる評価額）を最大80％減額できる制度です。実家を相続する場合にその要件を満たしているかについては、税務署職員や税理士などの専門家に相談して確認することをおすすめします。

５）遺産分割協議書の作成や相続登記を行う

故人が遺言書を遺さなかった場合、相続人の間でトラブルを避けるために作成するのが「遺産分割協議書」です。遺産分割協議書には作成の期限などはありません。しかし、銀行や証券会社の口座を相続したり、実家の相続登記をする際に、遺産分割協議書や相続人全員の戸籍全部事項証明書、印鑑証明などが必要になります。相続人が複数いる場合は早めに話し合いを進め、相続に詳しい弁護士や司法書士、行政書士などに遺産分割協議書の作成を依頼しておくと、書類作成などの必要な作業を任せることができます。

遺産分割によって実家を相続する場合は、遺産分割が成立してから3年以内に法務局へ「相続登記」をしなければなりません。その際、固定資産税評価額の0.4％の登録免許税を納める必要があります。相続登記の際の税率0.4％は、売買や贈与による所有権移転登記の税率2％と比べると5分の1と低いものです。相続登記をすることで、実家を売却したり賃貸物件にしたりといった選択肢が広がります。3年以内に相続登記をしないと10万円以内の過料を科される可能性があるため、注意が必要です。

実家を相続する際の注意点と相続した実家の主な活用方法

ここまでは実家を相続する際に必要な手続きについて解説しました。実家の相続は不動産の形で新たな財産を所有することであり、資産が増えることでもある一方、注意したいこともあります。実家の相続時には、以下のようなことを留意しておきましょう。

＜実家を相続する際の注意点＞

1）きょうだい間などで平等に分けるのが難しい

実家の土地と建物の評価額によっては、きょうだい間で平等に分割するのが難しい場合があります。例えば土地の資産価値が高いものの、建物の資産価値がほとんどない場合、土地を長男、建物を次男が相続すると不公平感が生じます。どんなに仲のよいきょうだいであっても、のちにトラブルとなる可能性があります。

2）共同名義で相続した場合は手続きが複雑になり、解体や売却が難しくなる

きょうだいなどの共同名義で相続すると、相続登記などの手続きや土地や建物の持ち分の割合によって固定資産税の計算が複雑になります。また、実家の土地と建物を一括で売却する場合は、共有名義人全員の同意が必要です。売却に同意しないきょうだいがいたり、売却で得られる金銭の配分が折り合わなかったりすると、売却が難しくなってしまいます。

3）老朽化などの理由でリフォームや建て替えが必要な場合が多い

昭和の高度成長期はマイホームの建築数が右肩上がりの時代でした。実家がこの時期に建てられていれば築50年以上になり、老朽化が進んでいるのは必至です。それ以降に建てられていたとしても、現在の耐震基準を満たしていない可能性もあります。間取りや設備が現在の生活スタイルに合わないことも考えられ、リフォームや建て替えが必要になることも少なくありません。

4）誰も住まない場合、自ら管理するか他者に管理を委託する必要がある

住み手が誰もいない場合、実家をやむを得ず空き家のままにしておくこともあるかもしれ
ません。2023年に改正された「空家等対策特別措置法」では「1年以上住んでいない、または使われていない家」を「空き家」と定義しています。管理が十分でなく、安全面や衛生面に問題があると「特定空家等」に認定されて、自治体から勧告などを受けてしまう恐れもあります。具体的には、放火や空き巣などの被害に遭ったり、庭木の手入れがおろそかになり隣家に迷惑をかけてしまったり、台風や大雪などに備えることもままならず、建物が損傷する可能性がある場合などです。

そのような問題を起こさないためには、頻繁に見回りを行うなど、自ら管理することが大切になります。気軽に足を運べる距離に住んでいれば可能かもしれませんが、実家が遠方の場合は時間も交通費もかかり、大きな負担になってしまいます。管理を委託できれば安心ですが、そのための費用を念頭に置かなくてはなりません。

5）更地にするためには多額の費用がかかり、固定資産税などの税金が増える

相続した実家に今後誰も住まないという場合は、建物を解体して更地にしようと考える人も多いでしょう。解体費用は立地など物件固有の条件によっても変動しますが、概ね建物の構造（木造など）で決定する坪単価の解体費用×延べ床面積で算出されます。
延べ床面積が30坪ほどの場合、一般的に100～250万円前後の費用が必要といわれています。さらに、更地にすると建物が建っているときと比べて固定資産税額が約６倍にアップしてしまいます。実家が市街化区域内にある場合は、都市計画税額も増えます。更地にして売却しようとしても、立地や周辺環境によりなかなか買い手が見つからないことも考えられます。

ここまで、相続した実家について留意しておきたいことを紹介しました。老朽化や管理について配慮しながら、資産として上手に活用することも大切です。では、相続した実家を建て替えずに活用する場合は、どのような選択肢があるのでしょうか。

＜相続した実家の主な活用方法＞

1）自分や家族が住む

自身が家賃のかかる賃貸住宅に住んでいる場合は、家族と一緒に自分が実家に住むというのが第一の選択肢になります。家賃がかからなくなるというのは大きなメリットですが、必要な費用、通勤＆通学への影響、現在同居している家族の意見などをしっかり確認しておくことも重要です。また、実家の建物の築年数が経過している場合は、リフォームや耐震工事の実施を念頭に置いておく必要があります。

2）セカンドハウスとして使う

実家から離れて住んでいる、すでに持ち家を所有しているという場合は、セカンドハウスとして使うという選択肢もあります。普段は都市部に住んでいて実家が郊外にある場合などは、二拠点居住を楽しめるかもしれません。定期的に訪れることで、建物や庭の様子を逐一確認することもできます。

3）賃貸住宅として貸し出す

実家が賃貸需要の見込める地域にある場合は、賃貸住宅として貸し出すことを検討してもよいかもしれません。ただし、実家の築年数や賃貸ニーズに合わせてリフォームや耐震工事が必要な場合もあります。遠方等で直接の管理が難しい場合などは、地域の事情に詳しい賃貸管理会社に委託して、管理業務の負担を軽減することもできます。

４）実家を売却して「実家じまい」をするという選択肢も

実家から離れて生活していて定期的に実家を訪れることが難しく、親族もいない場合は、売却して「実家じまい」をするという選択肢もあります。管理や清掃の負担がなくなり、管理費や固定資産税などの経済的な負担もなくなりますが、建物を解体せずに売却することは難しいでしょう。

実家を建て替える場合の選択肢と各メリット＆デメリット

ここまで実家を相続した場合の注意点や活用方法について解説しました。しかし、老朽化が進んでいる場合などは「建て替える」ことを視野に入れてもよいかもしれません。その場合に考えられる建て替え後の建物の用途と、それぞれのメリットとデメリットを紹介します。

１）自分たちが住むために建て替える

現在、賃貸物件に住んでいたり、持ち家でも立地や広さなどに不満がある場合は、実家を自分たちが住む家に建て替えることが最初に考えられる選択肢です。実家の近くに住んでいる場合は、今の暮らしを大きく変えずに住み替えることができ、長期的に安定した生活基盤を築くことができるメリットがあります。

これまで実家の遠方に暮らしていた場合は、生活拠点を丸ごと移すことになります。自身にとっては懐かしいふるさとでも、配偶者や子どもがいる場合は慣れない土地での生活となり、戸惑うことが多く、環境の大きな変化への対応はデメリットになるかもしれません。場合によっては転職や転校が必要になり、近所付き合いなども大きく変化することから、事前に家族とじっくり話し合い、将来の見通しを立てながら検討することが大切です。

２）アパートやマンションなどの賃貸住宅に建て替える

自分たちが住まない場合は、アパートやマンションなど賃貸住宅への建て替えを視野に入れてもいいでしょう。土地の広さや立地などにもよりますが、賃貸住宅の需要が見込めれば大いに検討の余地があります。また、賃貸住宅に建て替える際、敷地の一部を駐車場にするのもよいかもしれません。物件のアピールポイントにもなり、月々の家賃だけでなく駐車場料金という形でプラスアルファの収入を得られます。遠方に住んでいる場合でも、賃貸管理会社に管理を委託することが可能なのも大きなメリットです。一方、アパートやマンションなどの賃貸住宅を建築するには、高額な建築費がかかり、経済的な負担が多いことがデメリットといえます。そのため、実家の土地があってもローンを組む必要があるかもしれないため、事前に事業計画をしっかり立てることが大切です。空室や老朽化など、賃貸住宅経営におけるリスクも把握したうえで、収益をあげるための施策を検討する必要があります。

3）店舗やシェアハウスなどに建て替えて、自ら運営したり、貸し出したりする

実家の立地によっては店舗やシェアハウスなどに建て替えて、自ら運営したり、貸し出したりする選択肢もあります。自ら運営する場合も貸し出す場合も、実家の近隣エリアについて精通した賃貸管理会社や建築会社などと連携して、綿密な計画を練ることになります。どちらも一定の家賃収入を得られるのがメリットで、貸店舗は賃貸住宅より家賃収入が高くなる傾向がありますが、住宅関係の減税を受けられないなどのデメリットもあります。

店舗やシェアハウスなどに建て替える場合は、建築費がかかるだけでなく、設備投資費なども必要となるのが注意点です。また、自ら運営する場合は、事業が軌道に乗るまで時間がかかることを加味して事業計画を立てなくてはなりません。貸し出した場合でも、テナントや入居者が埋まらないリスクを考慮して賃貸経営計画を立てる必要があります。

【まとめ】

実家を相続する場合にはさまざまな手続きが必要であり、建物の使い道や管理方法についてなど、検討しなければならないこともたくさんあります。建物の老朽化が進んでいる場合は、自宅や賃貸住宅などに建て替えることも選択肢のひとつです。実家を相続したら、自身の生活スタイルやライフプランに合わせて慎重に検討し、無理なく安定的に活用できる方法を選択することが大切です。

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