初心者必見！土地活用で人気のアパート経営の仕組みを解説

【目次】

賃貸住宅経営の3大メリットと経営開始までの流れ

所有する土地を利用して利益を生み、資産価値を高めるのが土地活用の基本的な考え方です。さまざまな方法がある土地活用の中でも、賃貸住宅経営は人気の経営スタイルではないでしょうか。この人気の理由としてあげられる３つのメリットを紹介し、実際にアパート経営を開始するまでの流れを解説します。

・賃貸住宅経営の３つのメリット

賃貸住宅経営の最大の魅力は、安定した不労所得が得られる点です。複数の入居者によって、毎月安定した賃料収入を期待することができ、メンテナンスや修繕費を計画的に捻出することも可能になります。2つめのメリットは、相続税や固定資産税の節税です。更地で所有するより、賃貸住宅を建てることで住宅用地の特例が適用され、200㎡以内の小規模宅地であれば相続税評価額が最大80％軽減となります。固定資産税も同様に軽減されるため、税負担の削減が期待できる点があげられます。また、老後の生活資金になるという点もメリットといえるでしょう。年金だけでは不十分といわれる時代に、賃料収入を得ることで、医療費や生活費の負担を軽減できるからです。

・賃貸住宅を建築するまでの流れ

賃貸住宅経営のメリットを享受するためには、まずは賃貸住宅建築に着手しなければなりません。では、具体的にどのような流れで賃貸住宅は建てられるのでしょうか。

①建築会社の情報収集から依頼先を決定
アパート建築を依頼する会社の情報を集め、検討します。まずは賃貸住宅の実績がある会社を中心にリサーチするのが安心です。専門部門のある大手企業の中には、周辺の賃貸市場をリサーチし、資金計画を含めた事業計画の提案から行う会社もあります。また、建物を建築するだけでなく、メンテナンスや定期点検サービスの有無など、長期的な目線で選ぶようにしましょう。

②アパートのプランニングを進める
ハウスメーカーや建築会社とともに建物の規模、間取り、外観などの詳細を決めていきます。規模や間取りは資金計画やターゲットとする入居者に密接に関わるため、十分に検討して進める必要があります。建物の大枠が固まった後は内装材や設備機器などの細部の選定に。自然災害についても考慮し、耐震性や耐久性といったこともしっかり話し合って進めるとよいのではないでしょうか。他に、インターネット設備やオートロック、ドアモニターといったセキュリティー対策、宅配ボックスの設置など、近年、年齢を問わず、幅広く必要とされる設備についても話しておくとよいでしょう。

③建築確認の申請、承認後着工
アパートが建築基準法やその他条例に則しているかどうかの審査を受けるため、自治体または民間の指定機関に申請書を提出します。無事、建築確認済証が交付されたらハウスメーカーや建築会社と請負契約を結び、着工となります。

④アパートが完成したら完了検査の申請をする
アパートの完成後、完了検査の申請を行います。検査済証の交付を受けるとアパート建築が無事に完了したことになります。

・入居者募集の流れ

建築の流れを踏まえ、同時に入居者募集も並行して考えていきましょう。

①賃貸管理会社の選定
賃貸管理業務をプロに任せる場合、できるだけ早めに賃貸管理会社を選定しましょう。その場合、どういった管理方法にするかを事前に考えておく必要があります。管理会社選びでは、実際に店舗を訪ねるなどして、アパートを建てる地域の特徴や賃貸需要について詳しく、信頼できるスタッフを抱えている会社を見極めることが大切です。

②入居者募集を開始する
入居者の募集はアパートの完成前から開始するのが一般的です。間取りなどが決まった段階で賃貸管理会社に詳細を伝え、募集を開始。とくに家賃については後から増額することは難しいため、事業計画に沿って慎重に設定しましょう。

③入居審査を行う
入居希望者が現れたら、まずはアパートの内見から始めましょう。入居を決めてくれた場合は入居申し込みの手続き後、オーナーさまと賃貸管理会社による入居審査を実施。入居審査では、入居者と連帯保証人について家賃の支払い能力などの確認をします。建築中の場合は、仮押さえ（入居審査を先に行い、アパート完成後に内見してもらう）の形で受け付けます。

④賃貸借契約を結ぶ
アパートの詳細や家賃、入居ルールなどを記載した賃貸借契約書を作成し、入居者の署名捺印と各種初期費用の支払いをすることで契約は完了となります。

賃貸住宅の管理については、アパートを建築してもらうハウスメーカーや建築会社に一度相談するとよいかもしれません。ハウスメーカーによっては、プランニングや建築から管理業務までワンストップで行うこともあります。親身に相談に乗ってもらえる賃貸住宅経営のパートナーを選ぶことが、成功への近道です。

賃貸住宅経営で長く安定的に収益をあげるための仕組み

毎月安定した収入を得るためには、入居者が常にアパートに住んでいる状況が望ましいということになります。そうしたアパート経営の仕組みとともに、退去などで空室が出た場合に意識すること、注意することを確認しておきましょう。加えて、サブリースとも呼ばれる一括借り上げについてのメリット、デメリットについても解説します。

・家賃＋礼金から必要経費を差し引いた分が収益になる

アパート経営を始めたオーナーさまが受け取る収入の基本は毎月の賃料です。他に、賃貸借契約時に支払われる礼金や、更新料も収入としてカウントされます。ここから必要経費である修繕費、管理費、保険料、各種税金などを差し引いた分が収益となります。アパート経営の醍醐味は収益を得られる仕組みが途切れにくいこと。基本的には「入居者募集→入居審査→賃貸借契約→物件管理→入居者退去」を繰り返すことがアパート経営の流れになります。入居者に長く住んでもらうこと、退去通知を受け取ったら速やかに次の入居者募集を開始し、新たに入居してもらうことで、長く安定的な収益が期待できます。

・空室期間を短くするために、入居者募集で意識すること

アパートのある地域に精通した管理会社との良好な関係はとても重要です。アパートを積極的に紹介してもらうため、優先的な紹介を依頼するのもひとつの手段となります。また、複数の仲介業者に紹介してもらうことで、より多くの入居希望者にアプローチすることができますし、ネットを活用した賃貸情報サイトへの掲載も効果的でしょう。そのためには、駅近や商業施設至近、防犯対策重視といったアピールポイントをオーナーさま自身、しっかり理解し、訴えかけることが大切です。

・一括借上げといったリスクヘッジ策とそのメリット、デメリット

収益の安定化、空室リスクをなくすための手段として、一括借上げという方法もあります。管理会社などがアパートを全室借り上げ、入居者に転貸する方式です。そのメリット、デメリットを紹介します。

一括借上げのメリット

1.空室リスクの回避
空室の有無にかかわらず毎月の賃料がオーナーさまに支払われるため、収入が安定します。

2.管理業務の軽減
入居者の募集や物件管理、トラブル対応など一切の管理を委託できるため、遠方に住んでいる場合や本業が忙しいオーナーさまにとっては大きなメリットとなります。

3.長期安定の見込み
契約は長期契約が一般的なため、10年や20年といった契約期間中、収入の安定が見込めます。

一括借上げのデメリット

1.家賃収入の減少リスク
一般的に、家賃収入は一括借上げをしない場合に比べて劣ります。これは一括借上げする会社が空室リスクを引き受けるコストとして、家賃収入から手数料が差し引かれた額がオーナーさまの収入になるからです。

2.契約更新時の賃料見直し
賃料は数年ごとに見直されることがあります。とくに、契約書に賃料の見直し条件が明記されている場合は注意が必要です。

3.一括借上げ会社の倒産リスク
借上げ会社が倒産することも考えられます。そうでなくとも、一方的に一括借上げ契約を打ち切られるといったケースは過去にも発生しており、収支計画が崩れてしまいます。

賃貸住宅経営で利益を出し続けるために覚えておきたい3つのポイント

アパート経営で利益を出し続けるためには、空室が少ない「満室経営」をめざすことが非常に大切です。入居者が途切れないアパートにするために、特に心がけたい３つのポイントを紹介します。

 ・入居者ニーズに合ったアパートを建てる

家賃が安いコンパクトなワンルームを求めている入居者もいれば、家賃は多少高めでもゆったりとした1LDKの部屋を求めている入居者もいます。アパート経営を予定しているエリアで人気のある賃貸住宅を研究し、入居者ニーズに合ったアパートを建てることが入居率を高めるポイントで、プランニングの段階で、しっかり検討することが不可欠です。ハウスメーカーや建築会社から、周辺の賃貸市場のリサーチに基づいたコンサルティングを受けるという選択肢も考えられます。

・付加価値のあるアパートをめざす

アパート経営では、近隣のライバル物件との差別化が重要です。設備面やソフト面で立地以外の付加価値を提供することが有効でしょう。例えば、大きなキッチンや充実した収納、ペット可など、入居者にとって魅力的な条件を付加すること。特に、インターネット設備の充実やセキュリティー対策は近年重要視されています。

・管理やメンテナンスに気を配る

アパートの管理方法には、自主管理と委託管理があります。オーナーさまがすべての管理業務を行うのが自主管理です。賃貸募集から始まり、家賃徴収や修繕、クレーム対応など、その内容は多岐にわたります。一方、業務の一部または全部を管理会社に任せるのが委託管理。重要なのは、どちらの管理方法を選んだとしても、共用部分や専有部分のメンテナンスに注意を払い、入居者が快適に過ごせる環境を整えること。清潔で管理が行き届いていれば、入居者からのイメージアップや防犯効果にもつながります。

アパート経営に必要な税金の基礎知識

賃料収入は不動産所得に分類され、所得に応じて税金がかかります。ただし、敷金や保証金などは入居者から預かっているお金なので税金はかかりません。そんな不動産所得にかかる税金の種類税金の種類、その課税方法、計算手順を紹介。確定申告についても解説します。

・家賃収入の課税方法

家賃収入の内訳は、賃料を筆頭に、礼金や更新料、共益費の他、駐車場付きならその駐車場代も含めて家賃収入として計算されます。この家賃収入から必要経費（修繕費や固定資産税、管理会社への管理手数料、広告宣伝費、アパートローンの利息のみなど）を引いたものが不動産所得になります。

不動産所得＝家賃収入－必要経費
不動産所得で課税される主な税金は所得税と住民税です。自治体によって多少変わりますが、住民税は所得金額の10%程度と考えておくとよいでしょう。
住民税≒不動産所得×10%

所得税については、所得が増えるにつれて課税額が上がる累進課税方法を採用。
不動産所得のみの場合、計算方法は以下の通りです。
所得税＝不動産所得×税率－税率控除額

＊所得税の税率について
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

・確定申告の基礎知識

個人事業主やフリーランスの方であれば、毎年行う確定申告。1年間の所得に対する納税額を計算して申告、納税する手続きを確定申告といいます。不動産所得がある場合もこの確定申告が必要です。確定申告には白色申告と青色申告の２種類あり、なかでも青色申告は税制上優遇措置があり、最大65万円の控除を受けることができます。初めての場合は白色になるため、青色で確定申告する場合は青色申告承認申請書を税務署に提出しなければなりません。

＊所得税の青色申告承認申請手続について
https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/annai/09.htm

・不動産にかかる主な税金

不動産にはさまざまな税金がかかりますので、税金の管理、節税対策は重要になります。そのため、専門家である税理士に依頼しながら行っていくことが望ましいでしょう。

①固定資産税
所有する土地や建物に対して毎年かかる税金。標準税率は基本的に1.4%（自治体によっては異なる場合も）。

②都市計画税
都市計画区域内の土地や建物に課せられる税金。固定資産税と同じように、評価額に基づいて計算。税率0.3%が上限（地域により異なります）。

③所得税
賃貸経営による不動産所得は、個人事業主であっても所得税の対象になります。確定申告を必ず行いましょう。

④住民税
住民税も賃貸収入に対して課税されます。注意すべきは前年の所得に基づき計算されることで、税理士などに相談して、事前に納税計画を立てることも検討しましょう。

⑤消費税
居住用のアパートやマンションなどには通常消費税は課税されませんが、事務所や店舗などの賃貸の場合、事業用の家賃収入として消費税が課税される場合があります。

⑥相続税・贈与税
被相続人として不動産を相続したり、贈与したりした場合にかかる税金。

⑦登録免許税
不動産の購入、名義を変更する際に発生する税金。税率は土地や建物の評価額に基づき0.4%～2%程度で、購入の際や相続、贈与による所有権移転の際に発生。

【まとめ】

賃貸住宅経営には安定した賃料収入などのメリットがあり、土地活用方法としては人気があります。賃貸住宅経営の流れや収益化の仕組み、税金などについて理解することで、そのメリットを享受することも。安定した賃貸住宅経営をめざすのであれば、不動産のプロであるハウスメーカーや建築会社、信頼できる管理会社、税金面をサポートしてくれる税理士など、長期にわたってお付き合いできるパートナー選びが最も重要といえるでしょう。

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