賃貸住宅経営を始める上で知っておきたいリスク軽減のための規制と準防火地域について

【目次】

準防火地域とは？　防火地域と準防火地域の違い

土地活用として賃貸住宅経営を考える際、知っておきたい条件に防火地域と準防火地域があげられます。これら2つの地域は、都市計画法や建築基準法に基づいて建物の耐火性能を強化するために一定の建築制限が設けられたエリアです。活用すべきオーナーさま自身の土地がどのエリアに属しているかをチェックしておく必要があります。

・防火地域と準防火地域の違いと目的

防火地域と準防火地域の大きな違いは、火災リスクの高さゆえの建築制限の厳しさにあります。防火地域は、主に都市の中心部や商業地域。人の往来も多く、特に火災のリスクが高いエリアが指定されています。防火地域より比較的規制が緩いのが準防火地域。主な指定エリアは、防火地域に準じて建物が密集する地域で、中心部に近い住宅街などです。つまり、防火地域を取り囲むように指定されているのが、準防火地域になります。

・準防火地域を囲むように指定される法22条区域とは

文字通り、建築基準法第22条に基づいて指定される地域が法22条区域です。防火地域を中心として、準防火地域を囲むように指定された地域をいいます。建物の外壁や屋根に対して「延焼のおそれのある区域」とされ、防火対策の強化が必須。建築物の屋根や外壁に防火性能のある材料を使用することが義務付けられています。

・東京都の「新たな防火規制」と各自治体の規制

東京都のみ、独自に「新たな防火規制」を導入しています。規制の中には、耐火性能をさらに向上させるための新技術や材料の導入が求められ、特に高密度な市街地における建物の安全性の強化が必要とされます。規制内容は、高層ビルや密集地における耐火建築物の基準の強化。建物の外壁に使用される材料に対する不燃材料の義務化。火災発生時の避難路確保のため、敷地配置や建物設計における安全基準の強化などがあります。
東京都以外でも、防火規制については各自治体によって細かな違いがありますが、共通して建築基準法に基づいた規制が適用されています。自治体によっては、地域の特性に応じて、厳しい防火規制を設けている場合がありますので、それぞれ自治体の防火規制を確認することが重要です。

・防火地域、準防火地域を知るには各自治体の案内を参照

防火地域や準防火地域は、各自治体の都市計画によって指定されています。そのため各地域は自治体のWebサイトで確認できます。多くの自治体では、防火地域や準防火地域の指定状況を地図やリスト形式で公開しており、自治体の都市計画や建築基準課などのページにアクセスすれば、比較的容易に確認が可能です。賃貸住宅の土地活用を考えた時、ハウスメーカーなどの専門家に依頼する前に、自身で確認しておくと建築プランをスムーズに立てることができます。

規制される区域によって変わる建築制限

防火地域や準防火地域などを指定する目的は、火災発生時に延焼を防ぐため、また速やかに消火や救援活動を行うためです。エリアごとに建物の構造や使用する材料に制限が設けられており、火災リスクの高いエリアほど厳しい建築基準が求められています。
そのため、防火地域は小規模な建築物以外は耐火建築物にしなければなりません。準防火地域については、延床面積と建物の高さによって必要な耐火性能が異なります。

・延焼しないことが重要な耐火建築物

建築基準法における特定の耐火基準を満たしていることで、火災が鎮火するまで倒壊せず避難完了まで延焼しない建物を耐火建築物といいます。火災発生から一定時間、構造が崩れないように設計されているため、延焼を防ぐ役割を担っています。構造に使用する材料は、鉄骨やコンクリートなど。また、特定の耐火仕様に準じた建材が用いられます。

耐火建築物の基準は、最上階から数えた階数によって基準が定められており、基本的に高層建築物ほど求められる性能が厳しくなるようになっています。アパートなど小規模な賃貸住宅で想定される4階以下の建物の場合、基本的に壁・柱・床・梁といった主要構造部が1時間以上火災によって損傷しない性能が求められます。

・準耐火建築物とは

準耐火建築物は一定の時間、火災の延焼を防ぎ、建物の構造が耐火性能を維持することができる建物です。耐火建築物との違いとして、火災の規模によっては鎮火後も倒壊しない耐火建築物に対し、準防火地域に建てることができるのは準耐火建築物だけとは限らず、建物の階数、延床面積によって異なります。

準耐火建築物は、基本的に主要構造部がおおむね45分間以上火災によって損傷しないことが基準です。

階数と延床面積によって変わる準防火地域の建築制限

・準耐火建築物に似た技術的基準適合建築物、省令準耐火について

準防火地域の建築制限にある技術的基準適合建築物。準耐火建築物に近く、準耐火集成材を使用した建築物を指します。ただし、準耐火建築物は外壁などに耐火材を使用するのに対し、技術的基準適合建築物は防火材でよいとされています。
このほか、準耐火建築物と同等の耐火性をもった省令準耐火建築物も存在します。独立行政法人 住宅金融支援機構が独自に定めた基準を満たした構造である時に認定されるもので、基本的には木造の戸建住宅で用いられています。

建築制限を考慮して建築方法を選ぶ

土地活用で賃貸住宅を経営する場合には、まず所有する土地がどんな地域かを確認することが大切です。エリアによって建築が制限されるので、その分建築コストなども考慮しなければなりません。まずは、自身の土地が防火地域、準防火地域、法令22条区域なのかを調べ、かつ自治体の規制もチェックした上で、ハウスメーカーや不動産会社に相談し、規制に適合しながら自身にも希望に沿った物件を目指しましょう。

・耐火建築物と準耐火建築物の火災保険料の関係

耐火建築物か、準耐火建築物か。エリアによって変わる建築制限。耐火、防火をプラスすると建築コストは上がってしまうことも考えられます。一方で、火災に強い構造にすることで、火災保険料を安くできる可能性もあります。火災のリスクが低くなるため、保険会社も保険料を割引することができるためです。

・適切な建築方法ができるパートナー選びの重要性

各地域の防火規制にあった建築方法を選ぶことは、入居者の安全を守るという意味でも重要です。しかし、規制に対して過剰な性能にしてしまうと、当然ながらコストも大幅アップしてしまうだけでなく、デザインや設備などに制約が生じてしまうケースも発生してしまいます。大切なのは、単に規制地域に応じた性能にするのではなく、火災リスクと対策のコストをしっかりと比較検討することです。そのためには、地域での実績、建築に関する法令を熟知したパートナー選びが重要です。
ハウスメーカーであるパナソニック ホームズには、さまざまな地域の規制に対応できるノウハウがあります。必要とされる性能を満たすのはもちろん、火災リスクを考慮しながら、コストとデザインのバランスがとれた賃貸住宅建築が可能です。

【まとめ】

賃貸住宅経営を始めるにあたって、知っておきたい防火地域や準防火地域。特に準防火地域は、駅から少し離れたエリアが指定されたことが多く、賃貸住宅を建てる際に意識する場面が少なくありません。まずは自治体の資料をもとにお手持ちの土地がどの規制地域に該当するかを調べた上で、火災リスク・建築コスト・設備やデザインのバランスをハウスメーカーなどと二人三脚で考慮しながら、よりよい物件の建築を目指しましょう。

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