賃貸住宅経営の進め方を解説｜必要な初期費用、維持費用についても理解しよう

【目次】

新しく賃貸住宅を建築するときに考えておくべきことは？　計画から完成までのステップ

賃貸住宅経営を考えるとき、計画から建物の完成まではどのような段取りで進むのか、費用はどのタイミングで用意すればいいかなど、気になることは多いでしょう。
この記事では、新しく賃貸住宅を建築することを想定した場合、どのような流れで工程が進むのかステップごとに詳しく解説しています。合わせて完成までに要する期間や必要な建築費用なども把握しておきましょう。

■ステップ1. 賃貸住宅を建築する土地の調査

自分が保有する土地に賃貸住宅新築計画を建てるにあたって、最初にはっきりさせておきたいのが土地活用の可能性です。その土地にはどの程度の大きさの建物を建てられるか、賃貸住宅としてどのくらいの需要があるかを把握して事業計画を立てておくために、立地調査（市場調査、敷地調査、地盤調査）は欠かせません。

・市場調査

賃貸住宅経営を成功に導くには、その土地の賃貸需要に見合った賃貸住宅を建てる必要があります。そのために客観的な視点で立地環境を把握することが大切です。
例えば、最寄り駅からの距離、最寄り駅の活性度、周辺にある公共施設（学校や病院、公園など）、周辺道路の交通量などは、最低限把握しておく必要があります。さらに、賃貸情報サイトなども利用して周辺の賃貸住宅の規模や数、家賃相場なども合わせてチェックしておくと、具体的な建築計画を立てる際に役立つでしょう。また、自治体が公開している統計情報などを用いて、単身世帯の比率や今後の年齢別予測人口なども知っておくとターゲットが明確になりやすいです。エリアによっては念のため、「嫌悪施設（反社会的勢力の事務所など）」の場所も抑えておきましょう。

・敷地調査／地盤調査

登記簿謄本による所有権の確認、隣接地との境界、実測面積、土地の利用が制限されるような権利が付いていないかなどを確認は必須です。
また、建築基準法に基づく用途地域による制限、容積率や建ぺい率、日影規制、隣接する道路の幅などを調査することにより、どの程度の大きさの建物が建築できるかが明らかになります。
加えて、災害リスクを知るためにも、土地の地盤は堅固か、液状化の危険度などの地盤調査も必要になるでしょう。

こうした調査は専門家の助けが必要になるため、次のステップである「建築会社への相談・ヒアリング」と合わせて進めていくと安心です。

■ステップ2. ハウスメーカー・建築会社への相談・ヒアリング

立地調査で、自分の土地に建築可能な建物の大きさなどが把握できたら、どのような賃貸住宅を建てるのか具体化するために、賃貸住宅の構造や工法、間取りや階数、設備などのデザイン設計、収益シミュレーションを含めた建築プランの提案をハウスメーカー・建築会社に求めます。
ハウスメーカー・建築会社ごとに、提案されるプラン内容や見積もり費用は異なるので、複数の会社に依頼して比較検討することをおすすめします。着工してから疑問点や不明点がないように、プラン検討の段階で気になることは細かく確認しておくと良いでしょう。

ハウスメーカー・建築会社を選定する時は、プラン内容、見積金額の妥当性に加えて、アフターサービスまで信頼のおける相手であることも重要なポイントです。賃貸住宅建築だけ請け負って終わりなのではなく、賃貸住宅経営に関わる収支計画に関しても相談にのってくれるようなハウスメーカー・建築会社を探しましょう。

■ステップ3. 事業計画・資金計画

建築会社から提案されるプランを検討して、建築後の完成図がイメージできたら、事業計画と資金計画を立てます。

賃貸住宅の建築資金は、「アパートローン」による融資によって調達することになります。
他人に賃貸する前提で賃貸住宅を建築する場合は、収益目的の事業に対する貸付とみなされるので低金利の住宅ローンは利用できず、金利が高めなアパートローンで資金を借り入れることになります。アパートローンの金利は、借り入れ先によって異なりますが、変動型なら2.5％前後、固定型で2〜3%程度が相場となるでしょう。また、建築予定の不動産（土地と建物）を担保にすることになるため、建物が完成したら抵当権が設定されることにも留意が必要です。

なお、アパートローンの融資は引き渡しの入金時に行われることがほとんどですが、工期が短い場合は、契約時や着工時に一部の費用先払いが求められることもあります。アパートローンで竣工前の分割融資が期待できない場合は、つなぎ融資を手配するか、自己資金を調達することになるので、早い段階で工事費の支払いのタイミングを確認しておくと資金計画が準備しやすくなります。

収支のシミュレーションは甘く見積もってはいけません。家賃収入として見込める金額、引き渡しまでに必要な初期費用、賃貸住宅を維持するために必要なコストを適切に判断して、毎月着実にローンを返済できるような収支バランスのいい資金計画を立てるように心掛けしましょう。必要な費用の詳細は、次節で詳しく紹介します。

■ステップ4. 工事請負契約の締結・着工

工事請負契約を締結し、着工に入ります。ここまでくれば、賃貸住宅建築に関しては完成を待つだけになります。

とはいえ、賃貸住宅が完成する前から賃貸住宅経営は始まっています。工事期間中の無用なトラブルなどを避けるため、着工前（地鎮祭の前後）に近隣住人にあいさつして工事概要を説明しておく、住宅会社に任せきりにしないで定期的に現場に足を運んでチェックするなど、トラブル防止に目を配ることも大切です。

合わせて、賃貸住宅が完成したらスムーズに収益化につなげられるように、入居者募集の準備も始めましょう。賃貸住宅の管理を任せる管理会社を選定したり、早めに入居者を確保できるように不動産会社と家賃や規約などの相談を始めるといいでしょう。

■ステップ5. 竣工・引き渡し

賃貸住宅の工期の目安は「階数＋１か月」と言われています。3階建の賃貸住宅であれば、工期は約４か月となります。ただし、夏季休暇や年末年始をはさむと工期が長引くこともあるので、ゆとりを持ったスケジュールを見込んでおくことをおすすめします。

賃貸住宅の建築が竣工し、建物の引き渡しが完了したら、いよいよ本格的な経営が始まります。

新築の賃貸住宅で経営を始めるために必要な費用は？　建物が完成するまでにはいくら必要になるか把握しよう

賃貸住宅経営を始めるうえでの「初期費用」とは、賃貸用の建物を建築して設備を整え、入居者の受け入れ、家賃収入を得るまでに必要となる、すべての経費のことです。この初期費用は、建物の「建築時に必要な費用」と「その他の費用」に分類することができます。
取得時に必要な費用の主な項目は、次のようなものがあげられます。

■建築時に必要な費用

・賃貸住宅の建築費用

初期費用全体のなかでも最も大きな金額となるのが、「賃貸住宅の建築費用」です。
たとえば、新築の場合、「坪単価×延床面積」で賃貸住宅の建築費（本体工事費用）を大まかに算出することができます。この場合、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリートの順に、費用は高額になります。ただし、鉄筋コンクリートは高層建築に用いられることが多いので、賃貸住宅経営においては、木造あるいは鉄骨造の建物として考えればよいでしょう。
坪単価の目安については、木造の場合は74～105万円前後、軽量鉄骨造では80～105万円前後、重量鉄骨造では90～120万前後といわれています。
今回は金額が分かりやすいように、所有する150坪の土地に軽量鉄骨造2階建賃貸住宅（80坪）の建築費（6,400万円）やその他の費用を含め、初期費用として7,330万円かかった場合を例にご説明します。

・建物に関わるその他の費用

設計料（建築費の3～20％が目安）をはじめ、フェンスや門、駐車場といった建物以外の設備の費用が含まれます。
とくに建物以外の設備の費用は、エントランスの設備などにより大きく変動しますが、6,400万円程度の建物の場合、目安として500万～1,200万円前後と意外に高額になることもあるので、しっかりと検討しておくことが大切です。

・登記費用

賃貸住宅を建築するにあたり、登記のための費用も必要となります。登記については、手続きや必要書類の作成をオーナーさまご自身で行うこともできますが、司法書士に代行してもらうケースが多いでしょう。
登記費用は司法書士への報酬（10万円前後）を含めて、6,400万円の賃貸住宅を取得した場合は30～50万円ほどかかります。

• アパートローンの保証料や手数料
• 不動産取得税
• 印紙税

賃貸住宅を建築する際、アパートローンを契約することが多いです。その場合、ローンの利息以外にも、保証会社に支払う保証料や金融機関への事務手数料などが発生します。保証料は借入金額の2%前後、事務手数料は目安として3～5万円ほどが必要となります。
そのほかに不動産取得税や印紙税などの税金も、取得時に必要な費用に含まれます。

■その他の費用

・各種保険料（火災保険・地震保険など）

賃貸住宅経営をする場合、万が一に備えて火災保険に加入するのが一般的です。料金は賃貸住宅の構造や規模によって異なりますが、5年契約で50万円前後が相場といわれています。
また、自然災害にそなえるという意味で、火災保険と一緒に地震保険などに加入することも重要でしょう。

・外注費（税理士や弁護士への依頼料、不動産会社への仲介手数料など）

賃貸住宅経営を始めるにあたっては、弁護士や税理士への相談が必要になることもあります。一般的に弁護士や税理士への相談料金は時間制で、依頼料は依頼する業務の内容によって異なります。

これらの合計を大まかな目安として考えると、たとえば自己資金1,000万円で、所有する150坪の土地に、アパートローンを利用して軽量鉄骨造2階建ての賃貸住宅を新築したとすると、次のような初期費用が想定されます。

例／賃貸用の軽量鉄骨造2階建て賃貸住宅（80坪）を新築する場合の初期費用

• 賃貸住宅建築費用／約6,400万円
• その他の建築費用／約1,000万円
• 登記費用／40万円
• アパートローンの手数料／90万円
• その他の費用（保険料、税、外注費など）／800万円
• 自己資金／1,000万円
• 計／約7,330万円

賃貸住宅経営を始めてから発生する、運営のための維持費用は？　毎月必要なコストと、メンテナンスのために必要なコスト

賃貸住宅経営を始めた後に必要となる「維持費用」は、「定期的に必要な費用」と「随時に必要となる費用」の2つに分類できます。

■定期的に必要な費用の目安

• 光熱費（毎月）
• 損害保険料（毎月）
• 管理費（毎月賃貸管理会社に委託する場合）
• 固定資産税など

■随時に必要な費用の目安

• 修繕費（10～15年に１回程度）
• 原状回復費（入退去時）
• リフォーム代
• 仲介手数料（不動産会社が入居者を仲介した場合）

維持費用のなかでも、とくに高額な費用が必要になるのが修繕費とリフォーム代です。
修繕費が必要になるのは雨漏りに伴う屋根の補修など、発生するのは数年おきであり、毎年必要になるものではありません。しかし、たとえば外壁の修繕や大規模な設備の入れ替えなどでは、百万円単位の費用がかかることもあります。このように修繕費は必要な金額が大きくなるだけに、賃貸住宅経営を始める時点から、それを念頭に置いた中長期の資金計画を立てておくとよいでしょう。

またリフォーム代についても、建物の築年数が長くなるほどコストがかかることが多いです。加えて、ある程度築年数が長くなった場合には、新規入居者への訴求のために、大規模なリフォームが必要となることもあるでしょう。このため、リフォーム代についても修繕費と同様に、中長期の経営計画に盛り込んでおくことをおすすめします。
なお、アパートローンは新規の建築だけでなく、一定の要件を満たせば賃貸住宅の修繕やリフォーム費用としても利用できますので、大規模な修繕やリフォームの際には、利用を検討するのもひとつの方法です。他にも、住宅金融支援機構や各銀行、信用金庫で独自の「リフォームローン」を取り扱っており、アパートローンを契約するよりも金額を抑えられる可能性があります。用途に合わせて上手な使い分けをしましょう。

【まとめ】

新しく賃貸住宅を建築して賃貸住宅経営を始めるには、建築計画に関するプランと、完成後の賃貸住宅経営に関するプランを考える必要があります。
特に資金計画に関しては、建物の完成までに必要な初期費用と、完成後の毎月のコストとなる維持費用をできるだけ具体的に想定したうえで、余裕を持った経営計画を立てる必要があります。長期的な視野を持って、賃貸住宅の建築費用だけに目を奪われることなく、維持費用も含めた長期的な経営計画を考えておくことをおすすめします。