住まいづくり・住まい探しの情報ガイド
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【目次】
狭小地は、一般的に面積が狭い土地、形状が不規則なために建築や活用が難しい土地のことを言います。都市部では15~20坪以下、地方では30坪以下が目安とされることもありますが、明確な定義はありません。現在都市部を中心に、土地価格の高騰や人口の集中によって、狭小地の活用法が注目されています。
土地が狭いことで活用する際のデメリットが目立つ狭小地ですが、賃貸住宅の場合は、駐車場などに比べて収益性が高いというメリットがあります。もちろん、オフィスビルや店舗という選択肢もありますが、収入が景気などの要因に左右されやすい上記と異なり、賃貸住宅の場合は比較的安定した経営が望めるというポイントがあります。
賃貸住宅の場合も狭小地であることによるデメリットはありますが、都市部を中心に利便性を第一に考える単身者などの少人数世帯にとっては、利便性を優先して選んでもらえる可能性があります。
しかし、駅や繁華街に近く利便性が高い場合であっても、必ずしも賃貸住宅経営の成功につながるわけではありません。便利な場所にあるということは、それだけ競合物件も多くあるかもしれません。
まず、狭小地の賃貸住宅で重要な点として、ターゲット層を絞ることが挙げられます。
基本的には立地や家賃を重視する単身者を中心とした、少人数世帯が主な入居者として考えられることから、間取りや設備について、入居者目線で考える必要があります。
年齢層も、働き盛りで家にいる時間が少ない若い社会人や、通学を目的とした大学生などが多くなるため、そこも差別化のポイントになるでしょう。
若い世代を意識した外観および内装のデザインで差別化を図ったり、入居者は日中家にいないことが多いと考えられることから宅配ボックスを設置するなど、ターゲット層を見極めた賃貸住宅にすることが重要です。
都市部において狭小地が多いと考えられる地域のひとつとして、商店街が挙げられます。ここでは、商店街にある狭小地を例に挙げ、有効な活用方法を考えてみます。特に、狭小地に賃貸住宅を建てる場合、限られたスペースを効率的に活用しつつ、周囲の環境や規制に対応する必要があるため、注意すべきポイントがいくつかあります。
土地の面積が限られますので、建物を高層化することで収益性を高める工夫が必要です。ただし、4階以上にする場合はエレベーターの設置を検討することになります。建築基準法上での設置義務には当たりませんが、入居者の利便性を考えると設置が推奨されます。他に、コンパクトな空間に収納を確保するなど、機能性を持たせる設計が求められます。そのため、坪単価あたりの建築コストは一般的な土地に比べて割高になる可能性があります。
建築基準法で定められた道路に敷地が2m以上接している必要があるという「接道義務」を満たさなければなりません。商店街周辺の道は一般的に広いとは言えませんので、例え「接道義務」を満たしていたとしても、狭い場合には計画に制約が出てきます。道幅が狭いため、緊急車両の進入が困難になることもありますので、消防法にも注意することが必要です。
商店街内ではアーケードを設置しているケースが多く見られます。工事に際しては、このアーケードが干渉することもあるので、建物の高さやバルコニーの配置など、設計段階で調整を行う必要があります。また、やむを得ず工事時に一旦取り外す場合は自治体などに申請が必要な場合がありますので、そういった手続きを熟知しているハウスメーカーなどに依頼していると安心です。他にも、商店街のアーケード内には大型車両の進入が制限される場合もあります。鉄筋コンクリート造ではミキサー車、重量鉄骨造ではクレーン車を使用するため、道路の幅、搬入経路の確認が必須です。
そして、近隣の理解を得ることも重要になります。工事期間中は騒音や振動で周りの店舗に悪影響を与えないよう配慮が必要です。工事時間、作業手順の調整も重要と言えるでしょう。
狭小地で賃貸住宅を建築する際には、土地の制約やコスト、法規制など、多くの課題がつきものです。そのため、狭小地での建築経験が豊富なパートナー選びが重要になってきます。パナソニック ホームズでは技術力と柔軟な設計対応力を生かした建築提案が可能です。
狭小地の賃貸住宅建築は、一般の賃貸住宅と比べ設計や施工が難しいとされています。土地が狭いということは周囲に多くの建物が密集する地域である場合が多く、パナソニック ホームズではそうした周辺環境からのさまざまな制約にも豊富な経験で対応しています。
柱と梁を最小化して室内空間を有効活用できるよう、狭小地でも効率的な居住スペースを確保するカーテンウォール工法や、足場を設置せずに施工する無足場工法にすることで、商店街や狭い道路沿いといった建築スペースが限られた場所でも工事を可能にしつつ、無駄なく土地を活用することができます。これらの技術により、狭小地でも住戸の広さを犠牲にせず、無理なくエレベーターの設置ができることで、生活領域の広さと収益性を両立した賃貸住宅を可能にするなどのメリットがあります。
また、「上に伸ばす」最大9階までの多層階住宅を得意としていることで、戸数の増加による収益性の確保をしながら、店舗や事務所などを含めた賃貸併用住宅についてもオーナーさまの希望を無理なく叶えることが可能になっています。
狭小地をはじめ、賃貸住宅経営をいざ始めてみようとすると収益性や建築費用、税金面など、考えなければならないことがたくさんあります。パナソニック ホームズでは、設備面以外でもオーナーさまの賃貸住宅経営前のお悩みを解決できるイベントを多数開催しています。
「賃貸住宅モデルルーム 1室借上げ」
実際に建築した賃貸住宅のうち1室をモデルルームとして公開。
「各展示場でのイベント」
各展示場では、工法や構造、設備についての実例を見学できるだけでなく、さまざまなイベントが開催されています。
賃貸住宅経営ノウハウや確定申告などの税務面など、テーマごとの相談会があり、賃貸住宅経営を始める際のお悩みを総合的に解決やお手伝いが可能です。まずはお気軽に参加してみましょう。
パナソニック ホームズ イベント情報
https://homes.panasonic.com/event/
パナソニック ホームズの賃貸住宅モデルルームや各種展示場は、東京・大阪・神奈川をはじめ、全国各地に設置されていますので、お近くの展示場を探してみてください。
【まとめ】
狭小地での賃貸住宅経営は、限られた土地を活用しながら、多層階住宅にして戸数を増やすなど、収益を確保するための工夫が必要です。都市部では利便性が高く、単身者やカップル向けの需要は見込めますが、設計や建築コストは一般的な賃貸住宅より割高になってしまいます。そのため、ターゲット層にあった賃料設定やデザイン性の向上が求められることになります。経験豊富なハウスメーカーなどと連携し、「上に伸ばす」ことも含めた効率的な設計・施工を行うことが成功の鍵となるのではないでしょう。
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