賃貸住宅のオーナーさまが知っておくべき、入居審査の重要性と対策法！

【目次】

オーナーさまも知っておきたい、不動産会社による入居審査の項目とは？

１）入居審査における代表的なチェックポイント

不動産会社は、主に以下のような基準で入居希望者を審査します。

・支払い能力
一般的に「家賃の3倍程度の収入」が目安になります。月額家賃が10万円の場合、30万円以上の月収（年収換算で360万円以上）があると安心材料となります。ただし、あくまでも目安ですので、実際には勤務先の安定性や家族構成など総合的に判断されます。
・職業（勤務先、勤続年数・雇用形態など）
勤務先の規模や業種、雇用形態（正社員、契約社員、パート・アルバイトなど）、さらに勤続年数によって収入の安定性を確認します。一定期間、同じ会社に勤務している方であれば信頼度が高いと判断されることが多いです。また、他の入居者との生活リズムの違いによるトラブルを防ぐため、夜型の職業かどうかを考慮する場合もあります。
・同居人の有無、続柄
同居する人数や関係性によっては、騒音や家賃負担などの懸念が生じることもあるため、不動産会社は同居人数や続柄、入居者全員の情報をヒアリングします。特に結婚していない状態での同棲や未成年同士のルームシェアは、トラブルでどちらかが退去してしまった場合、家賃の支払い等に問題が生じる可能性があるため、慎重に判断していることも少なくありません。
・連帯保証人の支払い能力と続柄（家賃保証会社の場合不要）
連帯保証人を立てる場合は、入居希望者本人だけでなく、連帯保証人の収入や続柄（親、兄弟姉妹、親族など）もチェックします。一方、近年は「家賃保証会社」を利用することで連帯保証人を不要とするケースも増えてきました。
・入居希望者の人柄
書類だけでは判断が難しい部分もありますが、不動産会社の担当者が物件案内や面談時の態度・言葉遣いなどから総合的に判断します。もちろん印象が全てではありませんが、後々のトラブルの可能性を見極めるためにも、重要な情報になります。
・滞納履歴などがないか
過去にクレジットカードやローンの延滞、未払いの履歴がある場合、家賃支払いの滞納リスクが高まると判断されます。もっとも、個人情報保護の観点から、信用情報機関を通した正当な手続きを経なければ詳細情報は得られません。

２）賃貸保証会社を通じて信用情報や滞納履歴が確認されるケースも

家賃の滞納リスクを減らすために、不動産会社が「家賃保証会社」への加入を入居希望者に義務付けるケースが一般化しています。
賃貸保証会社とは、万が一、入居者が家賃を滞納した場合に、その滞納した家賃を入居者に代わって立て替えてオーナーさまへ支払う会社です。
オーナーさまは家賃回収リスクを軽減し、安定経営を行うことが可能です。

保証会社が契約者の信用情報や過去の滞納履歴などを照会し、審査を行います。
保証会社は、大きく分けると「信販系」「信用系（協会系）」「独立系」に分類され、それぞれ参照する情報が異なります。

・【信販系】
クレジットカード会社などが運営する保証会社です。クレジットカードやローンなどの信用情報をもとに審査が行われるため、一般的には審査が厳しいとされています。過去のクレジット履歴に問題があると通りにくい場合があります。
・【信用系（協会系）】
全国賃貸保証業協会（LICC）などの協会に加盟している保証会社を指します。情報の透明性が高く、個人情報データの管理や代位弁済情報の共有がしっかりとされているデータベースを活用し、過去の滞納歴などの情報を元に審査します。
・【独立系】
信販系・協会系以外の独自運営の保証会社です。各社が独自の審査基準を持ち、審査の厳しさや保証内容も幅広いのが特徴です。

３）入居審査にかかる期間の目安は数日〜１週間程度
一般的に、不動産会社や保証会社による審査期間は数日～1週間程度です。ただし、入居希望者側の書類不備や追加確認事項などがある場合には、審査期間が延びることもあります。

不動産会社の審査後、オーナーさまとして気をつけたいポイントは？

不動産会社が審査をして「問題なし」と判断された後も、オーナーさまが審査に関与することで、より細かなリスクを回避することができます。ここでは、オーナーさまの視点で気をつけたいポイントを解説します。

１）オーナー審査を行う

不動産会社が支払い能力や属性などについて問題ないと判断した後に、オーナーさま自身で審査を行うことも可能です。ただし、あまりにも厳しすぎる審査を行うと、空室リスクが高まる可能性もあります。審査基準や優先したいポイントがあれば、あらかじめ不動産会社に伝え、不動産会社の審査プロセスに組み込んでもらうことも一案です。

２）家賃滞納のリスクを最小限にするための対策法

家賃は一般的に「振り込み」もしくは「口座引き落とし」が選択されますが、どちらの場合でも滞納リスクをゼロにはできません。そこで、以下の対策が考えられます。

・連帯保証人必須にする
従来の方法として、連帯保証人を立ててもらうケースがあります。ただし、誰を連帯保証人にするかは重要なポイントです。一般的には入居者の親族（親、兄弟姉妹、祖父母など）で、経済的に安定している人が望ましいとされています。家賃の3倍以上の収入があるとがあると安心材料になり、かつ確実に連絡が取れることが重要です。
・家賃保証会社を利用する
近年では、家賃保証会社の利用を必須としているケースも増えています。しかし、入居希望者の年収や雇用状況によっては、保証会社の審査に通らない可能性もあるため、その場合は改めて連帯保証人を立ててもらう必要があります。

３）入居者トラブルを防止するための対策法

入居後に騒音や近隣トラブルが発生する可能性もゼロではありません。そこで、以下のような工夫が考えられます。

・オーナーさま自身による面談
最終手段として、契約前にオーナーさまが直接入居希望者と面談するのも方法のひとつです。時間や手間はかかりますが、書類だけではわからない雰囲気や人柄を確認できます。また、実際に会わない場合でも、不動産会社の担当者から「案内時や面談時の様子」を詳細に聞き取り、判断材料にすることが大切です。
・人柄の見極め
不動産会社の担当者は、物件案内や申込手続きの際に入居希望者と直接コミュニケーションを取っています。その中で「言葉遣いや態度が横柄ではないか」「反社会勢力との関わりを連想させる雰囲気はないか」などを確認できます。オーナーさまとしても、その情報をできるだけ詳細に共有してもらい、最終的な判断を下しましょう。

最終判断を下すのはオーナーさま自身！　不動産会社との連携も重要

入居審査のプロセスで大きく関わるのは不動産会社ですが、最終的な判断を下すのはオーナーさまです。ここでは、オーナーさまが審査に関与する意義と、不動産会社との連携の重要性について触れていきます。

１）オーナーさまが審査に関わる意義

管理をすべて不動産会社に任せている場合でも、オーナーさまが最終的な承認権をもっていることを認識しておきましょう。不動産会社から定期的に入居希望者の情報を共有してもらい、適宜質問や要望を伝えることで、トラブルを未然に防ぎ、安心して賃貸住宅経営を行うことが可能になります。自宅から離れた物件の管理を任せている場合はもちろん、賃貸併用住宅であれば当事者として関わることになります。

丁寧に入居者を選定することで、以下のようなメリットがあります。

・トラブル防止やクレーム対応の手間を軽減できる
入居者のマナーが悪く他の入居者からクレームが頻発する、家賃滞納が多い、賃貸併用住宅での騒音、などのトラブルは、最終的にオーナーさまの精神的負担にもつながります。しっかりと審査を行うことで、問題を未然に防ぐ確率を高められます。
・賃貸住宅のイメージ向上につながる
入居者のマナーが良く、管理が行き届いていると、心地よく暮らせることから、長く住んでもらえたり、新たな入居希望者に好印象を与えることが可能です。結果として空室率の改善や家賃収入の安定にも寄与します。
・オーナーさまの精神的負担を軽減できる
安心して賃貸住宅を経営できることは、オーナーさまにとって大きなメリットです。トラブルが少なくなることで、日常的な心配事も減り、長期的に安定した賃貸経営が期待できます。

２）信頼できる不動産会社を選ぶ必要性も

オーナーさまが最終判断を下す際には、賃貸管理をどの不動産会社に任せるのかも重要なポイントです。良質な不動産会社を選択するためには、以下のポイントをチェックするとよいでしょう。

・審査基準・審査プロセスをしっかり説明してくれるか
どのような基準で入居希望者を審査しているのかを開示してくれる、審査フローを明確に持っている会社であれば、安心感も高まるでしょう。
・入居後のアフターフォローや定期的な物件状況の報告があるか
トラブルが起きた際の迅速な対応や、定期的な巡回・メンテナンスの報告など、管理業務をしっかり行ってくれる会社であれば、オーナーさまの負担を軽減することができます。
・口コミや評判だけに頼らず、複数社を比較して見極める
インターネット上の口コミや紹介だけでは、実態を十分に把握できない場合もあります。複数の不動産会社に相談し、対応や提案内容を比較したうえで検討することが大切です。

【まとめ】

入居審査は、賃貸経営を円滑に進めるための重要なプロセスです。管理を不動産会社に任せている場合であっても、最終的な決定権はオーナーさまにあることを理解し、必要に応じて不動産会社と協議したり、意見を伝えたりすることが望ましいでしょう。とくに家賃滞納リスクやトラブル発生リスクをどこまで抑えたいのか、オーナーさまとしての優先順位をしっかりと定めておくことが大切です。オーナーさまと不動産会社がタッグを組み、連携しながら入居審査を進めていくことで、より良い賃貸経営環境を築いていきましょう。

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