土地の相続には相続税以外にどんな税金が必要？土地の評価・区分方法も解説

【目次】

土地を相続する際にかかる税金の種類とは？

まず始めに、土地を相続する際に納税する必要がある税金の種類を整理してみましょう。

1）相続税

亡くなった両親などの親族から、残された土地や自宅、金銭などの財産を受け取る（相続する）際に発生する税金のことを指します。財産を相続した人がすべて相続税を支払う必要があるわけではなく、相続する財産の金額が基礎控除額という一定の控除から差し引かれた額よりも上回った場合、相続税の納付の義務が発生します。土地や建物など、一見金額として見積もるのが難しいように感じられる財産もありますが、建物であれば「固定資産税評価額」など一定の基準に基づいて金額を算出することができます。

相続税は、被相続人が亡くなった日から（または、被相続人が死亡したことを知った日から）10ヶ月以内に納付する必要があります。例えば、1月10日に死亡した場合、その年の10月10日が相続税納付の最終期限日となります。

2）登録免許税

住宅や土地を相続する際に必要となる税金のなかには、登録免許税も含まれます。相続だけではなく住宅の購入の際にも課税されるものですが、具体的には不動産を所有することになった際に名義変更のために必要となる税金です。

相続の場合、登録免許税の税率は不動産の価格のうちの1000分の4と定められています。ただし、不動産の価格が100万円以下の場合、登録免除税は課されないという免税措置もあります。

3)固定資産税

土地や家屋などのいわゆる「固定資産」にかかる税金で、毎年固定資産のある自治体が固定資産評価額によって価値を決定します。相続した財産のうち、固定資産税が課税されていたものに関しては、引き続き被相続人が固定資産税を支払う義務が生じます。

ちなみに、固定資産税は家屋や土地の状態や利用方法によって「軽減措置」が適用される可能性があります。例えば、家屋の場合は「新築住宅に係る減額措置」があり、築3年未満（一部条件によっては5年未満）の家屋の場合、一定期間固定資産税が通常評価額の二分の一になるというものです。一方で、地価の上昇や家を取り壊し更地にするなど特定の条件によって税額が上がる可能性もある点には留意しましょう。

相続する土地の評価方法

ここからは、土地を相続する場合に発生する「評価額」が、具体的にどのような条件で決定されるのかを解説します。

1)土地の種類（地目）

地目（ちもく）は、不動産登記法という法律によって定められる、土地の種類を区別するための基準です。地目は登記簿に記載されており、法務局で申請する他にも、法務局が運営する「登記・供託オンライン申請システム」からインターネット上で確認することも可能です。
相続する土地がどのような用途で使用されているか、地目がどのように判定されているかという点から、その土地の評価額を決定する要素のひとつとなっています。

本来地目はすべて合わせると20種類以上にも及びますが、個人が土地を相続する際に評価される範囲となる地目は、原則として以下の9種類で構成されています。

• 宅地　建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地
• 田　農耕地で用水を利用して耕作する土地
• 畑　農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
• 山林　耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
• 原野　耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
• 牧場　家畜を放牧する土地
• 池沼　かんがい用水でない水の貯留池
• 鉱泉地　鉱泉(温泉を含む)の湧出口及びその維持に必要な土地
• 雑種地　以上のいずれにも該当しない土地

それぞれの地目はさらに細かく分類がされており、例えば同じ「宅地」であっても相続人自身が使用していた宅地は「自用地」、アパートなど不動産経営をしており貸家が建っている宅地の場合は「貸家建付地」などと区別します。
また、「雑種地」は他8種類のいずれにも該当しない土地としていますが、これには宅地に含まれない駐車場や運動場、ゴルフ場、遊園地などを含めるとしています。

2)減額できる要素

地目に加え、その土地が持つ特徴や土地の使用に影響があると判断される要素がある場合、評価額が減額される可能性があります。相続税を抑えたいと考える場合、評価額が下がることで課税対象額が低くなるため、減額できる要素がどういう点なのかを事前に把握しておくと良いでしょう。

具体的には、傾斜地や道路に面していない、近くに騒音や振動を発する施設があるなど、土地の使用に関して制約が出たり、使用が難しくなったりする要素が含まれます。

3）特例の利用

上記の減額に加え、特例の条件下にある土地はさらに評価額を抑えることができます。
その特例とは「小規模宅地等の特例」と呼ばれるもので、減額などの要素がなく相続税が高額になることで、土地や家屋の売却を迫られるケースを防止するために創設されました。
一定の要件を満たす宅地や土地に関しては、最大で80%の評価額の減額が認められ、相続税を支払う負担を軽減できるようになります。

例えば、相続前の宅地の用途が居住用であれば、「特定居住用宅地等」として330平方メートルまでの部分について減額を受けることができます。この特例は、被相続人が配偶者の場合であれば利用することができるほか、同居の事実がある親族も特例の対象となります。

相続する土地を区分するための一例

相続税を計算するためには、これまで説明した通り土地や家屋がどのような状態や目的で使われていたかという点と、その土地や家屋そのものの環境が非常に重要です。では、複数の目的でその場所が使用されていたり、相続人が複数いたりといった複雑な条件下ではどのように判定するのでしょうか。以下に一例をまとめて解説します。

1）1つの土地で2つ以上の地目がみられるケース

本来であれば、土地の価格は前述のとおり地目の種別によって判定されます。しかし、「一体利用」といって、地目がひとつにとどまらない使用方法がなされているケースも少なくありません。一団としてその土地が利用されている場合に地目ごとに分けた評価を行ってしまうと、「一体として利用されていることの効果」が課税額に反映されないことになってしまうため、その土地を使用している実態に即した評価を行うことがその目的です。

例えば国税庁のWebサイトでは、ゴルフ練習場と宅地が一体になった土地を例に挙げています。この場合、ゴルフ練習場がメインの使用用途であると推察されるため、敷地内に住居となる宅地があっても宅地として判定はせず、雑種地として地目を扱うことが明記されています。

2）アパートなど貸家があるケース

また、所有している土地の敷地内に、自宅ではなくアパートなどを建設し、相続人の名義で他人に賃貸しているケースも考えられます。このような場合は、「貸家建付地」として評価をします。また、同じ敷地内に自宅とアパートが建設されている場合、自宅側を「自用地」、アパート側を「貸家建付地」として区切って評価されることが一般的です。

貸家建付地は自用地と比較すると評価額が下がる傾向にありますが、これは自用地と比較すると土地の利用に制限がかかるためです。たとえ相続人自身の名義であっても、賃貸物件に入居者がいれば、無断でその土地を売却することはできないということが理由です。

3）複数の相続人で共有しているケース

例えば親子で土地と不動産を購入したとして、その親子がそれぞれひとりずつであれば、親が亡くなったあとは子が単独で所有することになるため大きな問題にはなりません。しかし、子がひとりではなく複数人存在するケースでは、相続する土地と不動産が共有名義になるため遺産分割協議などによって共有状態の調整を図る必要があります。

そのまま共有名義で土地と不動産を相続することも可能ですが、維持費を分け合えるメリットはあるものの、トラブルの元凶になったり相続の手続きが複雑になったりするなどのデメリットも考えられるでしょう。共有状態を解消したい場合は、共有部分の土地と不動産を分割して単独で所有する「現物分割」や、全員の合意があれば売却するなどの方法もあります。

【まとめ】

土地の相続は、被相続人と相続人の関係やその土地の使用方法や性質など、さまざまな条件や要素を把握・整理してからその税額が決定します。特に相続税は控除や特例などの制度があり、条件に当てはまることで節税につながる可能性もあるため、相続税を申請する際には積極的に活用できると良いでしょう。

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