借地借家法とは？基本と活用法をわかりやすく解説

【目次】

借地借家法とは？概要とその特長

そもそも「借地権」とは、<strong>土地に建物を建てる権利</strong>になります。

建物を建てたい人が<strong>「地主」</strong>に土地を借りると<strong>「借地人」</strong>となり、建物を建てるために土地を借りられる期間は、<strong>「底地人」となった地主</strong>と借地人の間の契約によって決められます。

借地権契約によって決められる、建物を建てるために土地を借りられる期間は「<strong>借地権の存続期間</strong>」と呼ばれており、法律で定められています。

しかし、この存続期間の設定がかつてはさまざまな土地の貸し借りをめぐるトラブルの原因となっていました。

<strong>借地借家法</strong>とは、土地や建物を借りる際に法的弱者になりやすい<strong>借主（賃借人）を保護</strong>することを目的とした法律で、契約の更新、解約、賃料の増減などについて定められています。借地借家法は1992年に制定されており、従来の「<strong>建物保護ニ関スル法律</strong>」「<strong>借地法</strong>」「<strong>借家法</strong>」を一本化し、法の不備などを見直しました。

従来の法律との違いは？

1992年以前の「借地法」は、現在のような多様で流動的な土地活用が想定されていない<strong>大正時代</strong>に制定されたもので、とにかく借りた土地に賃借人が安心して住み続けることを目的としていました。しかし、その結果として賃借人が望めば半永久的に土地を借り続けられるような状況になっており、地主の土地活用を妨げる原因にもなっていました。

そこで借地借家法では、正当事由がなければ基本的に底地人が更新を拒むことはできない「<strong>普通借地権契約</strong>」の他に、更新が不要で、契約が満了すればそこで契約が終了して<strong>更地にして土地を返還</strong>しなければいけない「<strong>定期借地権</strong>」が定められました。

「定期借地権」は、

• 「一般定期借地権」:建物の用途に制限がなく、存続期間が50年
• 「建物譲渡特約付借地権」:存続期間が30年で、契約満了時に、地主が借地上の建物を相当の対価で買い取る契約を結ぶ
• 「事業用定期借地権」:基本的に事業用で住宅建築は不可で、存続期間は10年以上50年未満

といった、土地活用の方法に合わせて柔軟に対応できる制度になります。 

また、「普通借地権契約」も、建物の構造による存続期間の違いを撤廃し、全体として存続期間が短くなる調整がなされました。 

借地借家法は民法の特別法

借主の保護を目的とする借地借家法は特別法にあたり、民法で定める賃貸借契約よりも優先的に適用されます。例えば、民法は存続期間を50年が限度としていますが、契約によってはそれ以上の存続期間が設定可能になっている<strong>借地借家法が優先</strong>されます。

注意すべきなのは、過去の「借地法」の施行期間内（1992年8月1日以前）に結ばれた契約を更新する場合、借地借家法に切り替えることはできず、契約を打ち切って新たな契約を結ばない限り、<strong>現行の借地借家法は適用されません</strong>。

オーナーさまが不利になる？立ち退きの注意点

現在の借地借家法において、特に覚えておきたい注意点は次の通りです。 

正当な事由がない限り、オーナーさまからの解約はできない

借主が契約の更新を望めば、貸主側に「正当な事由」がない限り拒否することはできません。これは土地だけではなく、建物の賃貸でも同様です。契約期間中の解約は双方の合意が不可欠なので、貸主が中途解約を願う場合は（あらかじめ賃貸契約書で規定を設けていたとしても）正当な事由が必要になります。

「正当な事由」のハードルは高く、認められるかどうかはケースバイケースです。借地借家法第28条により、正当事由かどうかは、以下の要素を総合的に見て判断されます。

• 正当な事由にあたる要素
  • 賃貸人および賃借人のどちらが、土地や建物の使用をより必要としているか
  • 賃貸借契約の内容や家賃、更新料の支払い状況など、それまでの経過状況
  • 建物の利用状況（借主が契約違反をしていないか、利用頻度が低くはないか）
  • 建物の現況（老朽化、耐震性、修繕の必要性）
  • 財産上の給付の申し出（立ち退き料や代替物件の提供などの申し出があるか）

正当事由と認められるケースは、次のような事情が考えられます。

• 正当な事由
  • 火災、水害などによる倒壊などで建物が失われてしまった場合
  • 倒壊の危険があるほど老朽化していて、建て替えの必要がある場合
  • 大規模な災害の影響で自身の住居を失った貸主またはその親族が住むなど、貸主側にその土地や建物が切迫して必要となる特別な事情がある場合

旧法が適用された古い借地契約の場合は要注意

先述したとおり、1992（平成4）年の法改正以前に行われた借地契約は、旧法が適用されます。旧法適用の借地契約が結ばれている場合、借主側が契約の継続を希望する限り、貸主側から一方的に契約を終了させることはできません。 

借地借家法で考えられる柔軟な土地活用

現状の借地借家法では、土地活用の方法に応じた柔軟な借地権の設定が可能です。借地権別では、次のような活用戦略が考えられるでしょう。 

• 自身では直接活用しない土地を事業用定期借地に

親族から相続した土地など、自分が住んだり活用したりする予定のない土地は、「事業用定期借地権」を設定して企業に貸し出すことで、維持管理のリスクや建物修繕などの費用を負担することなく長期間安定した収益を得ることができます。 

• 事業に向かない土地でも、「一般定期借地権」を設定して貸し出せば<strong>維持管理が軽減</strong>

立地や土地面積があまり優れていない土地でも、土地の貸し出しは可能です。固定資産税分の収入が見込めれば、マイナスにはなりません。「一般定期借地権」を設定することで、借主は<strong>用途制限なく自由に土地を利用</strong>することが可能です。借地期間が過ぎれば確実に土地は返還されるので、貸主側はその後に有効活用できます。

なお、事業のための建物使用に限られる「事業用定期借地権」の<strong>契約期間は10年以上50年未満</strong>です。契約期間を<strong>50年以上確保したい場合は、一般定期借地権</strong>を適用する必要があります。

借地権が設けられている契約期間中は、その土地の相続税評価額が減額されるため、相続税対策としても有効といえます。 

まとめ 

借地借家法は、借主を保護するための法律なので、契約の更新や中途解約においては借主の立場が強くなり、オーナーさまの希望通りにいかない場合もあります。将来的に自分で土地を活用したい場合は、契約期間を定めた「定期借地契約」「定期借家契約」をうまく活用することで、トラブルを未然に防ぐことをおすすめします。 

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