固定資産税はどのように決まる？節税を意識した建築・土地活用方法も解説

【目次】

固定資産税の計算方法と仕組み

固定資産税とは

固定資産とは、田畑や住宅地などの土地や、店舗や住宅などの家屋、会社の備品や工場の機械などの償却資産を指し、それらに年に1度かけられる税金が固定資産税です。

総務省の固定資産税概要によると、土地には田、畑、住宅地、塩田、温泉などの鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野が含まれます。また、家屋は住宅、店舗、発電所や変電所を含む工場、倉庫などの建物を指し、償却資産としては、会社など事業者が所有する構築物（広告塔やフェンスなど）、飛行機、船、鉄道やトロッコといった車両や運搬具、パソコンや工具などの備品などがあげられます。
固定資産税の納付先は対象の固定資産が所在する市町村、東京23区にある固定資産の場合には東京都となります。一般的には、6月、9月、12月、翌年2月の四半期ごとに支払いますが、1年分を一括納付することも可能です。本記事では土地と家屋（建物）について掘り下げていきます。

固定資産税の計算方法

固定資産税は以下の計算方法で求められます。

• 課税標準額×税率（1.4％）

課税標準額とは、簡単に表すと「固定資産の評価額」のことです。
この評価額は、総務大臣が定めた基準に基づいて、各市町村の長が決定します。
なお、課税標準額は毎年1月1日時点で確定し、その年の固定資産税の計算に使用されます。

また、土地や家屋の場合には3年に一度「評価替え」として見直しが行われています。税率は自治体によっては1.5％や1.6％のところもあるので、気になる方はご自身で住まわれている自治体の税率を確認しましょう。

節税のカギは建物評価と土地利用

土地と家屋の評価方法の違い

土地の課税標準額は適正な時価を基準とし、一般的に公示価格の70％程度となることが多いです。よって土地への課税は土地の面積や形、宅地か農地によって変わります。ここで注意しなければならないのが土地の境界として2種類ある所有権界と筆界の違いです。所有権界は私法上の境界で、所有者間の合意などによって変更することができますが、筆界は公法上の境界で、登記によって変更しなくてはなりません。

次に、家屋の課税標準額です。家屋の課税標準額は再建築価格および経年減点補正率で求められます。再建築価格は、その家屋を現時点の場所に新しく建て替えるにはどのくらいの費用がかかるかで決まります。また、経年減点補正率は、建物を通常の維持管理を行うものとした場合に、その年数の経過に伴い通常生ずる減価を基礎として定められています。
よって、家屋の課税標準額は耐用年数や建築方法、用途などによって評価額が変わるので、比較的コントロールしやすいと言えます。

土地に対する節税対策の例

住宅用地には税金が減税される特例制度が適用できます。例えば、所持している家屋が建っている場所が登記簿謄本上で「雑種地」となっている場合、「住宅用地」に地目を変更した方が節税につながります。
また、土地が大きい場合、建築基準法に定める接道している土地と接道していない土地の二筆に分筆することも節税対策になります。これは、接道していない土地は大幅に評価が下がる場合が多いからです。ただし、接道義務を満たさない土地は原則、建物を再建築することは不可となるため、いずれ宅地としての利用を考えている場合には注意が必要です。

資産家が知っておきたい軽減措置・特例制度

主な軽減措置や特例制度

• 住宅用地に対する特例

住宅用地の固定資産税に関する特例制度とは、住居が建っている土地にかかる減税措置のことです。「一般住宅用地」が200㎡を超えた部分から課税標準額は3分の1になります。
また、一戸当たり200㎡までの「小規模住宅用地」部分ならば課税標準額は6分の1になります。

• 新築住宅に対する軽減措置

耐震構造の新しい建物など良質な住宅の建築を促し、在住者の居住水準の向上を目的とした措置です。丈夫な新築の建物の建築促進ということで、震災などの自然災害対策にもつながります。一般住宅の場合は、新築後3年間、床面積120㎡相当部分の課税標準額が2分の1になります。
また、中高層耐火住宅の場合には新築後5年間、床面積120㎡相当部分の課税標準額が２分の1になり、さらに、認定長期優良住宅の場合、一戸建ては5年間、マンション等は7年が軽減期間となります。現段階では令和8年3月31日までに建築された建物が対象となっています。

よって、土地を持っている場合、住居用建物を建築すると土地にかかる固定資産税が大幅に減額できるので節税につながります。

各種リフォームによる軽減

条件を満たした耐震リフォーム、バリアフリーリフォーム、省エネリフォーム、長期優良住宅化リフォームについては、申請により工事翌年の固定資産税が減額されます。

耐震リフォーム

以下3つの条件を満たせば翌年の固定資産税が2分の1になります。

• 昭和57年1月1日より以前に住んでいる家
• 現行の耐震基準を満たすリフォーム
• 耐震リフォームにかかった費用が50万円以上（税込）

バリアフリーリフォーム

特定の条件に該当する個人が、居住している築10年以上の住宅に対して、一定のバリアフリーリフォームを行った場合に、固定資産税が3分の1減額されます。

省エネリフォーム

個人が平成26年4月1日現在で所在している住宅に対して一定の省エネリフォームを行った場合に翌年の固定資産税が3分の1減額される措置が取られます。

長期優良住宅化リフォーム

個人が一定の耐震リフォームもしくは省エネリフォームを行い増改築認定を取得した場合に、翌年の固定資産税が3分の2減額されます。

いずれの場合にも自治体への減税申告が必要となりますので、リフォームをされたらご自身がどのケースに相当するかを見極め、各市町村役場に申請されることをおすすめします。

まとめ

土地と建物にかかる固定資産税は、土地と建物の所有者が年度に一度、各市町村に払う地方税です。固定資産税は各市町村が定める課税標準額×税率（基本1.4％）で求められます。現在、住宅用地には特例措置、新築の建物には軽減措置という固定資産税を減額できる制度があるので、土地を所有されている場合は住宅用地へ地目変更を行い、新築の建物を建てることで節税に繋がります。また、リフォームも翌年の固定資産税が減額される制度がありますので、この制度を活用することも有用です。

本記事では固定資産税の節税対策をいくつかご紹介しましたが、ご自身の状況に合う節税対策を検討されることをおすすめします。

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