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【目次】
「セットバック」という言葉をご存じでしょうか？
このセットバックは、建築基準法で定められた「道路」の基準に満たない道に面した土地に適用される制度です。狭い道に面した土地のうち、法律で定義される「道路」の範囲内に入る部分の土地は、敷地と道路との境界線を敷地側に下げて（後退）提供することが義務づけられています。
この、提供する土地の分だけ境界線を後退させることがセットバックです。土地の売却時は、セットバックが必要な場合「要セットバック」という注記が入ることがあります。セットバックは、法律で定められている義務であるため、拒否することはできません。
なぜ「セットバック」が義務づけられているのでしょうか。昭和25年に制定された建築基準法では、幅4m以上の道を建築基準法に基づく「道路」と定めています。また、建物は、法律に基づく「道路」に2m以上接しなければならない「接道義務」があります。
しかし、古くからの住宅密集地に通る路地など、建築基準法制定前に整備された幅4m未満の道路も未だ各地に残っており、そのような道路は「2項道路」と呼ばれます。2項道路は、建築基準法42条第2項で例外的に道路とみなされることによる呼称です。
この2項道路を、法律に適合した「道路」にするためには用地が必要です。道路に面して土地を持つ人は、道路を管轄する国または自治体に、用地のために拡張する幅の分だけ土地を提供しなければなりませんが、「すぐに土地を明け渡せ」とは言えません。
代わりに、家を建て替えるときに土地の境界線を道路から後退させて用地を確保しておくことを義務づけるのです。セットバック部分は登記上では自分の土地でありながら道路扱いなので、私的に利用することができません。また、セットバックにかかる費用は、すべて土地所有者の自己負担となるうえ、積率と建蔽率からも除外されます。
自分の土地なのに私的利用ができない、自己負担が発生する、建て替えられる家が今より狭くなる……など、メリットよりデメリットが目立つ「要セットバック」の土地。セットバックが必要な物件は、狭い道路に面しているので、火災発生時に消防車が入ってこられない、普段の生活でも自身のクルマが出入りしにくい、と、防災面でも生活利便性の面でもあまり良いとはいえません。
「セットバック」部分は、一般的には自治体へ無償譲渡（移管）されます。移管すれば自分の土地ではなくなる代わりに整備費や維持費がかからなくなり、固定資産税や都市計画税の対象からも外れます。所有権を残すこともできますが、その場合は私道扱いになり、申請によって固定資産税や都市計画税の減免措置は受けられるものの、整備費や維持費はかかります。
「セットバック」にかかる費用は、基本的にはすべて土地所有者の自己負担です。
必要な費用は、概ね、下記のような内訳になります。
加えて、以下の費用がかかる場合もあります。
全体で30～100万円ほどの自己負担が発生することになります。
セットバックは、建物を建て替える際に行うので、建物はそのままで売却すればセットバックを行う必要はありません。しかし費用が発生するのが嫌だからと「要セットバック」として物件を売り出した場合、どうなるのでしょうか。
先に述べたように、要セットバック物件は、デメリットが目立つ物件。セットバック不要の物件と比べて好まれないことが多く、売却しにくいため、土地売買が不調に終わることも十分に考えられます。
できれば、建物を建て替え・解体してセットバックを行ってから土地活用にまわすことを考えたいものです。
「セットバック」は公的な規則のため、対象の土地であれば避けることができないものです。損をすることなく、費用を抑えてスムーズに土地活用を進めるためにも、セットバック部分の有効活用に加えて、自治体が設けている助成・補助金の有無を調べ、あれば制度の活用も検討しましょう。
セットバックは、建物を建て替える際に発生します。
この、建て替えを行う際に、土地活用の専門家が在籍する建設会社に相談して、セットバック面積を有効活用することができる設計を提案してもらうことで、セットバックが土地に与える影響を抑えることが可能になります。
建て替え計画のなるべく早い段階で、セットバックがどの程度必要か、関連する法規（都市計画法や自治体の条例など）には何があるか、建物の面積や配置、費用にどのくらいの影響が出るかなど、細かいところまで確認・相談し、専門家の意見を取り入れて計画を進めましょう。
「セットバック」にかかる費用は自己負担ではありますが、土地の無償提供という性質上、多くの自治体で助成・補助金制度が設けられています。
また、セットバックによって公道（公用地）になった部分の固定資産税と都市計画税は、申告書を届け出ることによって非課税にできます。これらの助成・補助金制度と非課税申告制度も、建て替え時の設計提案を受ける際に、信頼のおける建設会社に相談すれば、有益なアドバイス・助言が受けられます。
「セットバック」部分の有効活用策や、かかる費用の助成・補助金制度は、形や所在地の自治体など土地によって異なるもの。建設会社には、土地の事情に合わせた提案を受けたいものです。
全国に拠点を展開しているパナソニック ホームズでは、さまざまな建築条件での相談・建築実績がある他、セットバック後の住宅プランも数多く提案した実績があります。対面による相談、WEB相談も受け付けており、いずれも無料。
「うちは特殊では」「この土地で建て替えられるのか心配」等々、ご不安をお持ちの方は、まずパナソニック ホームズの無料相談を受けてみましょう。要セットバック物件の土地活用を、豊富な経験と実績を持つパナソニック ホームズがサポートします。
法律上、整備義務がある「要セットバック」物件。セットバックが不要な物件と比べると不利な点が多く、土地活用が進めにくいものですが、関連する法律を知り、整備にかかる費用と補助金制度を知って、少しでも負担を減らして土地活用を有利に進められるよう。建て替えの早い段階から専門家に相談しましょう。パナソニック ホームズでは、セットバックに関するご相談も数多く承っています。ぜひお気軽にご相談ください。
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