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お役立ちコラム
「親から相続した土地を放置している」「住み替えのために今の土地を売りたい」など、土地の売却を検討し始めたものの、何から手をつければ良いのか分からないとお悩みではないでしょうか？
土地の売却には、専門的な書類の準備や境界確定といった手続きのほか、仲介手数料や譲渡所得税などの様々な費用が絡んできます。相場や手順を知らずに進めてしまうと、手元に残るお金が数百万円単位で減ってしまうリスクもあります。
本記事では、不動産売買の初心者に向けて、土地売却の基本的な流れ（7ステップ）や、かかる費用・税金の詳細な内訳、少しでも高く早く売るための実践的なコツをわかりやすく解説します。さらに、単純に売却してしまう前にぜひ検討しておきたい、安定収入や節税効果を生み出す「土地活用」という選択肢についてもご紹介します。大切な資産で損をしないためにも、ぜひ最後までお読みいただき、適切な選択にお役立てください。
【目次】
土地の売却活動を始めてから、実際に買主へと引き渡しが完了するまでには、一般的に「3ヶ月〜半年程度」の期間がかかります。スムーズに進めるためにも、まずは全体の流れを7つのステップで把握しておきましょう。
まずは、ご自身の土地がいくらくらいで売れそうなのか、周辺の相場を調べます。
土地の価格には、市区町村からの課税明細書に記載された「固定資産税評価額」、相続税の基準となる「路線価」、国が公表する「公示価格」、そして実際の市場取引価格である「実勢価格」の4つが存在します。
これらを複合的に確認することで、正確な相場感を掴むことができます。
相場感を掴んだら、複数の不動産会社に「査定」を依頼します。信頼できる不動産会社を見つけてしまえば、その後の複雑な手続きはプロが正しくリードしてくれるため、この査定のステップが最も重要と言えます。
査定結果や担当者の対応を比較し、信頼できる不動産会社を選んだら「媒介契約」を結びます。媒介契約には以下の3種類があります。
早期に確実な売却を目指すのであれば、不動産会社が広告宣伝に力を入れやすい「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」がおすすめです。
査定額を参考に、不動産会社と相談しながら「売り出し価格」を決定します。
価格が決まると、不動産会社は自社のホームページや不動産ポータルサイト、チラシなどを使って広告活動を開始し、購入希望者を探します。
この段階で、隣接する土地との境界線が明確でない場合は、土地家屋調査士へ依頼して「境界確定測量」を開始する必要があります。図面作成から登記まで約3ヶ月程度を要するケースも多いため、スケジュールには十分な余裕を持たせることが重要です。
広告を見た購入希望者から問い合わせがあれば、現地見学（内覧）の対応をします。土地の境界や周辺環境、日当たりなどを確認してもらいます。この際、「もう少し安くならないか」といった価格交渉が入ることも少なくありません。
条件に双方が合意したら、いよいよ「売買契約」を結びます。宅地建物取引士による重要事項説明書の内容を確認し、署名・捺印を行います。
この時、買主から売買価格の5〜10%程度の手付金を受け取るのが一般的です。契約時には、本人確認書類、印鑑登録証明書、登記済権利書（または登記識別情報）などが必要になります。
売買契約から数週間〜約1ヶ月後を目安に、買主のローン審査完了に合わせて、手付金を差し引いた「残代金」の決済を行います。これと同時に、司法書士の立ち会いのもとで所有権移転登記の手続きを行い、買主に土地を引き渡します。
土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、あるいは税金を控除する特例を利用する場合は、売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に管轄の税務署へ確定申告を行い、税金の手続きを完了させる必要があります。
土地を売る際には、売却代金がそのまま全額手元に入るわけではありません。各種費用や税金が差し引かれるため、事前に資金計画を立てておくことが重要です。
※【注意】記載の費用相場や税率などの数値について
以下に記載する費用（解体費・測量費等）や税率、税制特例の要件は、記事執筆時点（2026年現在）の最新情報に基づく目安です。世界的な資材価格や人件費の変動、および毎年の税制改正等により、これらの数字や要件は将来的に変更となる可能性があります。実際の取引や資金計画の立案時には、必ず複数の業者からの最新の見積もりを取得し、不動産会社や管轄の税務署へ最新情報をご確認ください。
不動産会社に支払う報酬です。売買価格が400万円を超える場合、
「売買価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税」を上限として計算されるのが一般的です。
売買契約書に貼付する収入印紙代です。売買価格によって異なり、国税庁が定める金額を納付します。
住宅ローンが残っている土地を売る場合、ローンを完済して「抵当権」を抹消する手続きなどが必要です。
登録免許税のほか、司法書士への報酬が発生します。
隣地がすべて民間所有で行政の立ち会いが不要な場合は約35万円〜45万円が目安ですが、道路や河川など行政との境界（官民境界）の確認が必要な場合は、約60万円〜80万円と費用が大幅に追加されます。
2026年時点の相場では、木造で坪単価3.5万円〜5.5万円、鉄骨造で坪単価4.5万円〜7.0万円が目安です。
ただし、古い木造の土壁処理や、強固なベタ基礎の撤去が必要な場合は20万円〜40万円程度の追加費用が発生することがあります。一方で、鉄骨造の場合は発生する鉄くずを資源として売却でき、解体費用から相殺できるメリットも存在します。
土地を売却して購入時よりも利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して「所得税」と「住民税」がかかります。これらを合わせて一般に「譲渡所得税」と呼びます。税率は、土地を所有していた期間（売却した年の1月1日時点で判定）によって大きく異なります。
税率39.63%（所得税30%＋復興特別所得税0.63%＋住民税9%）
税率20.315%（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）
昭和56年（1981年）5月31日以前に建てられた実家の土地（空き家）を相続・売却する場合、一定要件を満たせば利益から最大3,000万円を差し引ける大きな節税手段です。
2024年の制度緩和により、売主ではなく「買主」が売却後に解体等を行う場合でも適用対象となりました。ただし、相続人が3人以上いる場合は控除額が1人あたり2,000万円に減額される点に注意が必要です。
地方や郊外などで利用されていない土地を売却した際に、利益から100万円が控除される制度です。適用期限が令和10年（2028年）末まで延長されており、市街化区域の土地であれば売却価格の上限が800万円（それ以外は500万円）まで引き上げられています。
これらの特例を利用して計算上の税金がゼロになる場合でも、必ず事前の証明書取得と「確定申告」を行わなければ無効となってしまうため厳重な注意が必要です。
大切な資産を少しでも良い条件で売却するためには、事前の準備と対策、そして特殊な事情を持つ土地に対する深い理解が欠かせません。
最初から1社に絞り込むのではなく、必ず複数の会社に査定を依頼しましょう。査定額だけでなく、「なぜその価格になったのか」という根拠をしっかり説明してくれる、信頼できる担当者を見つけることが高く売るための第一歩です。
隣接する土地との「境界」が曖昧なままだと、購入後のトラブルを懸念して買主から敬遠されます。事前に土地家屋調査士に依頼して境界確定を実施することが実務上のセオリーです。
どうしても境界が確定できない場合は「境界非明示の特約」を結んで売却することも可能ですが、買い手が慎重になり売却価格が下落するリスクが伴います。測量時に隣人の協力をスムーズに得るためにも、日頃から挨拶などの良好なコミュニケーションを心がけておくことがトラブル防止策となります。
古い家が建っている場合、解体して「更地」にしたほうがすぐに家を建てられるため早く売れやすい傾向があります。
しかし、解体費用が数百万円かかる上、売れるまでに年をまたぐと「住宅用地の特例」が外れ、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスクもあります。自己判断で解体せず、まずは「古家付き土地」として不動産会社に相談し、買主の希望に応じて更地渡しにするなどの柔軟な対応を検討しましょう。
売却後に地中から廃棄物（コンクリート片など）が見つかったり、土壌汚染が発覚したりした場合、売主は「契約不適合責任」を問われ、損害賠償や契約解除を求められる可能性があります。
知っている不具合（越境物や過去の履歴など）は、契約前に必ず不動産会社と買主に告知し、特約で「容認事項」として明記しておくことが重要です。
自分が所有する建物が、他人の土地（底地）に建っている「借地権」を売却する場合、地主の承諾が必須です。この際、地主に支払う「譲渡承諾料（名義書換料）」の相場は、一般的に借地権価格の10％前後（5〜15%）とされています。
山林の売却相場は、純山林であれば1㎡あたり数円〜数十円程度にとどまるケースが多く、不動産会社では扱いが難しいため地域の森林組合への相談が推奨されます。
どうしても買い手がつかない場合、相続等で取得した土地であれば、10年分の標準管理費（負担金）を国に前払いすることで土地を引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」の利用も選択肢となります。
ここまで土地の売却について解説してきましたが、親から相続した土地や、使っていない空き地を「ただ手放して現金化する」のが常に正解とは限りません。売却を決断する前に、ぜひ一度検討していただきたいのが「土地活用」です。
土地を売却すればまとまった現金が入りますが、譲渡所得税や仲介手数料などのコストが大きく差し引かれます。また、一度手放した資産は二度と生み出すものはありません。
一方で、土地を手放さずにアパートや賃貸マンション、戸建賃貸などを建築して「土地活用」を行った場合、以下のような大きなメリットがあります。
毎月の家賃収入が入り、老後の資金形成や生活のゆとりにつながります。
更地に賃貸住宅を建てることで、「住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税が最大1/6、都市計画税が最大1/3に軽減されます。さらに、建物の建築費や借入金が評価額から差し引かれるため、将来の「相続対策」としても非常に有効です。
賃貸住宅経営を検討する際、不動産会社から提示される「利回り」という言葉には3つの種類がある点に注意してください。
安定した賃貸住宅経営を行うためには、手元に残るキャッシュを如実に反映したこの「実質利回り」を注視し、長期的な収支バランスを検討することをおすすめします。
「うちの土地は狭いし、駅から遠いからアパートなんて無理だ」「売るしかない」と思い込んでいる方も少なくありません。しかし、都市部の狭小地であっても、パナソニック ホームズの多層階住宅「ビューノ」のような強固な重量鉄骨ラーメン構造を用いれば、工業化住宅でありながら3〜9階建の高層建築が可能です。
例えば、1階を店舗、中層階を住戸 として貸し出し、上層階を自宅として利用することで、限られた土地面積でも収益性を高め、家賃収入で建築費のローン返済を大きく軽減できるという大きなポテンシャルを秘めています。
土地の売却と活用、どちらがご自身にとって有利なのかは、土地の広さや法規制、周辺の賃貸ニーズ、そして何よりオーナーさまご自身のライフプランによって全く異なります。
不動産仲介「のみ」を行っている会社に相談すると、どうしても売却を前提とした提案になりがちです。本当に適切な選択をするためには、「売却の査定」だけでなく、「賃貸住宅を建てた場合の収支シミュレーションや節税効果」も含めて、総合的に比較・提案できるパートナーを選ぶことが最も重要です。
パナソニック ホームズなら、長年の賃貸経営ノウハウと専門家ネットワークを活かし、オーナー様の土地の価値を引き出す事業プランをご提案します。賃貸経営においては、グループ会社が全室をまとめて借り上げる「一括借上げシステム」を活用することで、空室や家賃滞納の不安を大きく軽減し、安定した経営をサポートします。
また、売却をご希望の場合でも、パナソニック ホームズグループの不動産会社が直接買取や仲介に対応します。自社買取においては、これまでのメンテナンスやリフォーム等の住宅履歴をしっかり評価する「スムストック査定」を採用しており、築20年を超えた建物であっても平均600万円以上のプラス査定実績があるなど、オーナーさまの大切な資産を適正な価格で評価できる仕組みが整っています。
「売却したらいくらになるか？」「アパートを建てたらどれくらい儲かるのか？」といった比較検討から、面倒な権利関係の整理まで幅広くサポートいたします。
大切な資産の将来を決める前に、まずは一度、パナソニック ホームズの無料土地活用診断やカタログ請求をご利用いただき、あなたの土地に眠る可能性を確かめてみませんか？お気軽にご相談ください。
土地売却は、不動産会社の査定から売買契約、引き渡しまで一般的に3ヶ月〜半年程度の期間を要します。その際、仲介手数料や測量費、解体費用といった各種コストのほか、売却益に対して「譲渡所得税」がかかるため、事前の資金計画が欠かせません。少しでも高く・早く売るためには、複数の不動産会社を比較することや、境界を明確にしておくことが大切です。また、実家の売却であれば「空き家特例」などの税制優遇を活用できるよう、確実に確定申告を行う必要があります。
しかし、土地を単純に売却して手放すことだけが適切な選択とは限りません。まとまった現金が得られる一方で、一度手放した資産は二度と収益を生み出さないからです。
そこで選択肢に含めたいのが、賃貸住宅の建築による「土地活用」です。土地を手放さずに賃貸住宅経営を始めれば、長期にわたる安定した家賃収入を確保できるだけでなく、固定資産税を最大6分の1に軽減できるなど、適切な税金対策を得ながら次世代へ資産を残せます。都市部の狭小地であっても、パナソニック ホームズの多層階住宅「ビューノ」であれば、3〜9階建の高層建築によって適切な土地活用を行えます。
「売却すべきか、活用すべきか」を一般のオーナーさまが判断するのは容易ではありません。パナソニック ホームズでは、売却査定と賃貸経営シミュレーションの双方から総合的に比較・検証し、オーナーさまのライフプランに寄り添った最適な答えをご提案いたします。まずは「無料土地活用診断」や「カタログ請求」で、大切な資産の可能性を確かめてみませんか。
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