アパート経営でかかる所得税について。その仕組みと計算方法を解説

【目次】

アパート経営の家賃収入に課税される所得税の仕組みとは？

1）所得税は利益に対して課税されるもの

所得税は、1年間（1月1日～12月31日）に得た総収入金額（総所得金額）から必要経費を差し引いた金額に対して課せられる税金です。つまり、「利益」に対して課税されるということ。
アパート経営の場合は、家賃収入から後述する必要経費を差し引いた金額に課税されます。

2）所得税における「総合課税」の仕組み

アパート経営の場合、家賃収入から必要経費を差し引いた金額が所得となり、「不動産所得」に分類されます。この不動産所得のほかに、給与所得や配当所得などもある場合は、「総合課税」が適用されます。「総合課税」とは、アパート経営で得られる家賃収入と、給与所得や事業所得など他の収入を合わせた総所得金額に対して課税する仕組みのこと。
所得税は、不動産所得と他の所得の合計金額から該当する所得控除（社会保険料控除、配偶者控除など）を差し引いた金額に税率をかけて計算します。

アパート経営の利益を増やすための必要経費について

「不動産所得」は所得税が課税される金額の基礎となるため、アパート経営の収益をできるだけ増やすためには、アパート経営でかかった必要経費を過不足なく計上することが大切です。アパート経営における主な必要経費には以下のようなものがあります。

① 修繕費

アパートの外壁や各居室のエアコン、共用部におけるエレベーターなど付属設備の修繕やメンテナンス費用、入居者が退去した際のクリーニング代などです。

② 損害保険料

アパート経営においては、建物と事業経営にかかる保険の2種が存在します。建物にかかる保険には火災保険料、地震保険料などがあります。一方、事業経営にかかる保険は、自動車保険料などです。自動車に関する費用は、事業経営外で使用したものについては、事業と個人利用を案分して算出し、アパート経営に関連した割合のみを経費として計上できます。

③ 租税公課

アパート経営のために所有している土地と建物にかかる固定資産税が該当します。アパート経営を始めた際にかかる印紙税、登録免許税、不動産取得税などは支払った年度のみ経費として計上可能です。

④ 管理費

賃貸管理会社に管理を依頼する場合の管理費用が該当します。

⑤ 借入金利息

アパートを建てる際にローンを組んだ場合には、支払った借入金利息のみ経費として計上できます。元本は経費に該当しません。

⑥ 税理士、弁護士、司法書士への依頼報酬

税理士にアパート経営の確定申告等を依頼した場合や、弁護士にアパート経営に関する相談を依頼した場合に支払った報酬、アパートの登記などで司法書士へ支払った報酬などは経費となります。

⑦ その他のアパート経営に関係する費用

アパート経営に関係する費用ならば、経費に計上できる可能性があります。判断に迷ったら、必ず領収書を保管しておき、確定申告の前に税務署や税理士に相談しましょう。

不動産所得は確定申告が必須。その計算方法を詳しく解説

アパート経営で家賃収入を得た場合は、確定申告を行う必要があります。まずは、家賃収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」を算出しましょう。

1）不動産所得は確定申告によって税額が確定する

不動産所得は所得金額に直接税金が課されるわけではないため、確定申告によって所得金額から所得控除額を差し引いた「課税所得金額」を計算します。所得税の税額は、課税所得金額に超過累進税率を掛けて算出します。
たとえば家賃収入が600万円で必要経費が450万円と仮定すると、不動産所得は以下のようになります。

600万円（家賃収入）－450万円（必要経費）＝150万円（不動産所得）

また、副業としてアパート経営を行い、不動産所得以外にも給与所得などが500万円あったと仮定すると、

150万円（不動産所得）＋500万（その他の所得）＝650万円

となり、総所得額は650万円となります。
総所得額が650万円で、所得控除額が仮に80万円だった場合の、所得税の算出方法は以下のようになります。

650万円（総所得金額）－80万（所得控除額）＝570万円（課税所得金額）
570万円（課税所得金額）×20％（所得税率※）－42万7,500円（控除額※）＝71万2,500円（所得税額）

課税所得金額から所得控除額を差し引いた課税所得金額に、国税庁が指定する「所得税の速算表」を使用して税額と控除額を使い算出します。
※課税所得金額330万円～695万円未満の場合の税率・控除額。課税所得金額による税率や控除額は国税庁のホームページで確認できます。

所得控除は、個人的な事情を考慮して必要経費とは別に一定額を所得金額から控除するも仕組みで、「物的控除」と「人的控除」があります。
物的控除は支出や損失に関するもので、以下の７種類となります。

・社会保険料控除
・生命保険料控除
・地震保険料控除
・雑損控除
・医療費控除
・小規模企業共済等掛金控除
・寄付金控除

人的控除は個人的な事情を考慮したもので、同じく７種類です。

・基礎控除
・配偶者控除
・配偶者特別控除
・扶養控除
・障害者控除
・寡婦（寡夫）控除
・勤労学生控除

確定申告の際、該当する控除によってはその金額を確認する必要があるため、アパート経営で支払った必要経費の領収書は必ず保管しておきましょう。

2）確定申告には青色申告と白色申告の２種類がある

確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。
青色申告は、一定の納税者が正しい記帳方法による帳簿に基づいて納税額を申告することで前述した以外にもさまざまな控除を受けられる制度です。
その逆で、白色申告では前述した控除しか受けられません。不動産所得、事業所得、山林所得がある人は、納税地の税務署長の承認を受けて青色申告を行うことができます。
青色申告のメリットは、青色申告特別控除を受けられることです。これは、アパート経営で得た不動産所得金額から無条件で55万円または10万円を差し引くことができるというもの。アパート経営の場合は建物の規模によって控除額が異なり、55万円控除を受けられるのは10室以上の事業的規模の場合のみです。

55万円控除を受ける場合、事業的規模であることに加え、複式簿記による帳簿作成が条件になります。また、電子申告または電子帳簿保存を行っていればプラス10万円の合計65万円控除を受けることができます。
経営しているアパートが事業的規模でない場合も、10万円控除を受けることができます。ただし、帳簿作成は必要です。
アパート経営で青色申告を行う場合には、原則として青色申告を始めたい年の3月15日までに「所得税の青色申告承認申請書」を提出する必要があるので注意が必要。
帳簿作成や領収書の保管なども含め、アパート経営の確定申告を自身で行うのはハードルが高いと感じたら、確定申告のサポートをしてくれるハウスメーカーや「青色申告会」という団体に相談することも検討してみましょう。

【まとめ】

毎年、確定申告をして所得税を納めるという一連の流れは、アパート経営を行ううえで必要なものです。家賃収入から必要経費を差し引いた金額が課税所得額となるため、確定申告の際には必要経費を過不足なく計上することが大切。また、青色申告を選ぶと更なる控除を受けることができます。所得税の仕組みについて理解を深め、毎年必要な確定申告をスムーズに進めましょう。