家の建て替え費用はどのくらい？土地あり注文住宅の費用相場やリフォームとの違いを紹介

【目次】

家の建て替えを考える際、特に気になるのが費用の相場です。住宅を新しく建て直すためにはさまざまなコストが発生するため、相場を把握しておくと資金計画が立てやすくなります。

そこで本記事では、建て替えの費用や、ローン・補助金について詳しく解説します。建て替えを検討されている方は、本記事を参考にしてみてください。

家を建て替えるための費用とは？

家を建て替える費用として、主に解体費用と新築費用があります。ここでは、家を建てるための費用について解説します。

建築費用の内訳と相場

建築費用は主に建物本体価格、付帯工事費、諸費用に分けられます。詳細を見ていきましょう。

建物本体価格

建物本体価格は、住宅の構造や仕様、設計プランによって大きく変動します。

住宅金融支援機構の2023年度フラット35利用者調査によると、2023年度の全国平均建設費は約3,863万円、住宅面積は約36坪（119.5㎡）です。この坪数を基にすると、20坪の場合は約2,140万円、30坪の場合は約3,210万円、40坪の場合は約4,280万円が目安となります。

参考文献：2023年度フラット35　注文住宅融資利用者

付帯工事費

付帯工事費は、周辺環境の整備に必要な工事費用のことです。具体的には、基礎工事や外壁、屋根の工事などが含まれます。

これらの費用は建物本体価格に加算されるため、全体の費用を把握する上で重要です。費用相場は約200万円～500万円程度であり、家の広さや土地の形状によっても増減します。 

諸費用

家を建て替える際には、必ず諸費用が発生します。

諸費用の目安は、以下の通りです。

具体的には、印紙税が1万円～3万円程度、登録免許税は4万円～15万円程度必要です。不動産取得税は10万円～100万円程度で、建物の固定資産税評価額によって変動します。

また、司法書士報酬（登記費用）は約5万円、住宅ローン関係費用は借入額の2〜3％が必要です。火災保険料や地震保険料も初年度で約3万円程度かかります。

解体費用の相場

解体費用の目安は、以下の通りです。

解体費用の相場は一般的に100万〜150万円程度ですが、住宅の材質や構造によって変動します。たとえば木造住宅の場合は約6万円〜6.5万円／坪、鉄骨造（S造）は約7万円〜8万円／坪、鉄筋コンクリート造（RC造）は約10万円／坪が目安です。

築年数が古い家では有害物質の処理が必要になることがあり、アスベストを使用している場合は除去に追加費用がかかります。

解体工事の難易度や周囲への影響を考慮した措置も必要ですので、業者からの見積もりを確認して、適切な費用と時間を把握しておきましょう。

地盤調査費・地盤改良費

地盤調査費は土地の地盤の硬さを調べるために必要な費用です。調査方法によって異なりますが、一般的には5万円〜30万円程度が相場です。

地盤が軟弱な場合、地盤改良が必要になることがあります。たとえば、掘り返した土に固化剤を混ぜて埋め戻す方法は、杭を打ち込むよりもコストが抑えられます。 

仮住まいの費用

建て替え工事中に必要な仮住まいの費用も必要です。仮住まいには賃貸住宅を借りる費用が発生し、大きな出費となる場合があります。マンスリーマンションや短期賃貸を選ぶことで、柔軟に対応が可能です。

また引っ越しにかかる費用や、生活に必要な家具や家電のレンタル費用も含めて計算することが大切です。

家の建て替えに使える住宅ローンや補助金

家を建て替える際、補助金を利用することで経済的な負担を軽減できる可能性があります。ここでは、家の建て替えに使える補助金と住宅ローンの条件について解説します。

住宅ローンを使えるが条件もある

家の建て替えには新築住宅と同様に住宅ローンが利用できますが、借入れの条件は金融機関によって異なります。

たとえば、解体する家のローンが完済済みで、自動車ローンなどの他の借入れがある場合があります。その結果、返済負担率が高くなり住宅ローンの借入額が制限される場合もあるでしょう。

便利な融資方法として「つなぎ融資」がありますが、金利が高く設定されることが多いため注意が必要です。さらに「親子リレーローン」を利用する場合は、年齢制限や保険の条件があるため事前に確認しておきましょう。

耐震化に関する補助金

昭和56年5月以前に建築された木造住宅の場合は、耐震化に関する補助金を利用しましょう。この制度では耐震基準に満たない住宅に対して、耐震診断費用が全額補助される場合があります。

また耐震補強工事にかかる費用も、自治体によっては100万円～200万円程度の補助が受けられます。各自治体によって条件や補助額が異なるため、具体的な情報は地域の窓口で確認しましょう。 

解体費用に関する補助金

多くの自治体では、築年数の古い家や空き家の解体に対して助成をおこなっており「解体補助金」や「建て替え建築補助金」といった名称の補助金があります。

また建て替えに伴ってブロック塀の解体をおこなう場合も、補助金が適用され外壁の新設と合わせて解体費用を軽減できる可能性があります。具体的な助成内容や申請方法は、住んでいる地域の自治体に問い合わせるとよいでしょう。

ZEHなど環境に配慮した新築住宅に対する補助金

建て替えの際、環境に配慮した設備を導入するとZEHなどの補助金を受けることが可能です。

たとえば、省エネ給湯器や太陽光発電設備の設置が対象となり、自治体によって補助金額が異なります。ZEH支援事業では、20%以上の一次エネルギー消費量削減が求められ、補助金は1戸あたり55万円が支給されます。
さらに追加要件を満たせば「ZEH＋」や「次世代ZEH＋」などの補助金により100万円の補助を受けることが可能です。

建て替えとリフォームの違いやメリット・デメリット

ここでは、建て替えとリフォームの違いやそれぞれのメリット・デメリットを紹介します。 

建て替えのメリット

建て替えのメリットは、理想の間取りに自由に変更できる点です。

階段・水回りの移動を希望する場合、リフォームでは構造に制約があり難しいケースがあります。また耐震性や断熱性、バリアフリー化で大規模な工事が必要になる場合も、古い家をリフォームするより建て替えの方が効率的です。

建て替えのデメリット

建て替えのデメリットには、高額な費用が挙げられます。解体費用と新築費用が必要で、リフォームに比べて総額が大きくなります。また工事期間も長くなるため、仮住まいの費用もかかるのが痛手です。

さらに建て替え時には新築と同様の手続きが必要で、設計や登記登録などの手間が増えます。法律や条例の変更により、建て替え後の家が現在の家よりも小さくなる可能性もあるため、慎重に検討する必要があるでしょう。 

リフォームのメリット

リフォームのメリットは、予算組みがしやすい点です。施工部分を特定できるため、希望の予算に合わせてリフォームしたい場所を選定できます。

また工事期間が短いのも利点で、基礎の解体が不要なため、部分的なリフォームなら最短で1日で完了することも可能です。居住しながら工事が進められる場合もあり、仮住まいへの引っ越しが不要なこともあります。

リフォームのデメリット

リフォームは、構造的な制約があります。木造軸組工法の住宅は比較的自由に間取りを変更できますが、ツーバイフォー工法では対応できる業者が限られ、間取り変更に制約がでることがあります。

また基礎や柱などの構造部分が傷んでいる場合、リフォーム費用が高額になる場合もあるでしょう。地盤沈下やシロアリ被害があると、思わぬ出費が発生する可能性がありますので、事前に家の状態を診断してもらうことが重要です。

建て替えをするしない？考慮すべきポイント

家の建て替えを検討する際には、さまざまなポイントを考慮することが重要です。後のトラブルを避けるためにも、建て替え時に考慮すべきポイントをおさえておきましょう。

建て替えの目安は建築年数は30年

建て替えを検討する際、築年数30年程度が一つの目安とされています。古い住宅は耐震性や断熱性に不安を抱えることが多く、特に冬の寒さや地震への対策が重要です。

リフォームで性能を向上させることも可能ですが、設備や内装材の劣化、シロアリ被害、地盤の変化などが影響する場合があります。

築年数だけでなく使用された工法や材料によって耐久性は異なるため、専門家に相談することが大切です。 

資金計画によって建て替えかリフォームか検討する

建て替えかリフォームを選ぶ際には、資金計画が重要です。

建て替えの場合、仮住まいや取り壊し費用、再登記が必要となります。固定資産税が変動することもあるため、長期的な支出を見越した計画が大切です。

一方、リフォームでは気になる箇所のみを手入れでき、比較的少ない資金で済むことがあります。ローンの金利や返済条件も吟味し、安心して資金を確保できるようにしましょう。 

土地の法的制約の確認

土地の法的制約は、建て替えを考えるうえで重要です。

たとえば、再建築不可物件の場合、現在の建物を解体しても新たに建てることができません。また用途地域によっては、建物の高さや面積、外観に関する制限が異なるため、事前の調査が不可欠です。

さらに隣接地との関係や、共同利用に関する規約も確認する必要があります。土地に関する情報を把握しないまま進めると、建物の設計に制約が生じ、大きな負担になることがあるでしょう。 

家の建て替えに必要な費用を理解して、後悔のない家づくりにしましょう

家の建て替え時の解体費用は100万～150万円で、新築工事の建物本体価格は2000万～4000万円程度かかります。他に付帯工事費や諸費用、仮住まいや引っ越しにかかる費用も考慮する必要があります。

資金計画をしっかり立て、補助金の活用や信頼できる住宅会社の選定も重要です。これらを理解することで、後悔のない家づくりが実現できるでしょう。

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