店舗併用住宅とは？間取りプランのポイントや失敗しないための注意点を紹介

【目次】

店舗併用住宅は、1階を店舗、上階を住宅として利用し、ビジネスと居住を両立させる建物形態です。

この記事では、店舗併用住宅の間取りプランのポイントや、失敗しないための注意点について詳しく解説します。店舗併用住宅を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

そもそも店舗併用住宅とは？

店舗併用住宅とは、1つの建物に店舗部分と居住部分が共存する住宅のことで、1階でカフェなどの店舗を経営し、2階を住まいとして家族が暮らすケースが一般的です。室内で店舗と居住空間を行き来できるかどうかは、特に関係ありません。また、店舗をテナントとして貸し出すことも可能です。

ただし建築基準法の「用途地域」によって、業種や床面積などのルールが定められています。必ず事前に、地域の用途地域を確認することが重要です。

店舗兼用住宅との違いとは？

店舗併用住宅と店舗兼用住宅の違いは、主に室内の行き来が可能かどうかにあります。店舗兼用住宅は、住宅部分と店舗部分が一体となっており、住居から直接店舗にアクセスできる構造です。一方、店舗併用住宅では、住宅と店舗が別々の空間として存在し行き来ができない場合も、住宅と店舗が一体となり行き来できる場合もあります。

店舗兼用住宅は非住宅部分の床面積が50平方メートル以下で、建物全体の50％未満でなければなりません。このため、店舗の規模が制限されます。また、店舗のみテナントとして貸し出すことも禁止されています。

これらの違いを理解することで、目的に合った選択ができるでしょう。

店舗併用住宅を建てる前の確認事項

店舗併用住宅を建設する際には、固定資産税や住宅ローン、用途地域など確認するべき事項があります。詳しく解説していきます。

固定資産税

店舗併用住宅を建てる際、固定資産税の軽減措置を理解することが重要です。固定資産税は、土地や住居を所有する人に課税されるもので、原則1.4%の税率が適用されます。

しかし居住部分が総床面積の4分の1以上であれば、住宅用地としての軽減措置が受けられます。小規模住宅用地（200㎡以下）は、課税標準額の1/6、一般住宅用地（200㎡超）は1/3に軽減されるため、事前に居住部分の割合を確認しておくことが大切です。

住宅ローン

店舗併用住宅を建てる際、住宅ローンは住宅部分にのみ適用されます。一般的に、店舗部分は事業用ローンの利用が必要ですが、住宅部分の面積が建物全体の50%以上であれば、全体に住宅ローンが適用される場合があります。この場合、住宅ローンは通常低金利であるため、資金面でのメリットとなるでしょう。

さらに、条件を満たせば住宅ローン控除も受けられる可能性がありますので、金融機関ごとの条件をしっかり確認することが重要です。

用途地域

店舗併用住宅を建てる際には「用途地域」の確認が必要です。用途地域とは地域の生活環境を守るために、どのような建物を建てられるかを定めています。
たとえば「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住居専用地域」では、店舗部分の床面積が建物全体の50%以下、かつ50平方メートルを超えてはいけません。

このような制限があるため、計画している店舗がオープンできない可能性もあります。事前に用途地域の確認をおこない、適切なプランを立てることが重要です。

店舗併用住宅の設計で知っておきたい間取りや土地選びのポイント

店舗併用住宅の設計には、間取りの工夫が必要です。ここでは、店舗併用住宅の設計で、間取りや土地選びのポイントを紹介します。 

店舗と住宅を分けた動線設計の重要性

店舗と住宅の動線を分けることは、快適な住環境を実現するために重要です。
たとえば、来客用と家族用の入り口を分けることで、プライバシーを確保できます。また店舗用のトイレを別に設ける必要もあります。こうした動線設計を考慮することで、業務と家庭の両立がしやすくなりプライバシーを守れるでしょう。

店舗部分の集客力を高めるための空間デザイン

集客力を高めるためには、店舗の空間デザインが重要です。来店時の第一印象は、売上に影響します。そのため、適切なレイアウトや内装が求められるでしょう。

また店舗の外観にも工夫が必要で、特徴的な外観にすると通行人の目を引きます。

居住スペースのプライバシー確保方法

居住スペースのプライバシーを確保するためには、店舗部分との明確な区分けが重要です。

たとえば居住スペースと店舗は行き来できないような間取りにし、居住スペースは2階以上に設けるとプライバシーを確保しやすいでしょう。行き来できる間取りや、居住スペースを1階に設ける場合は、居住スペースと店舗の間に間仕切りを設けたり、屋外にフェンスを設けたりすることで、外部からの視線を遮る工夫ができます。

また防音対策としては、壁の厚さや防音材の使用が効果的です。さらに防犯カメラを設置したり、警備会社と契約したりすることも適宜検討しましょう。

集客に有利なエリアや路面店を選ぶ

店舗併用住宅を設計する際、立地選びは重要です。駅近や人通りの多いエリアは集客に有利で、特に路面店は視認性が高く、通行人の目を引きやすいです。

業態によって最適な立地は異なるため、ターゲット層を明確にし競合調査をおこなった上で土地を選ぶようにしましょう。たとえば、カフェや美容室などは、賑やかな商業エリアが適しています。

店舗用の駐車スペースを確保する

店舗併用住宅を設計する際、店舗用の駐車スペースを確保する必要もあります。業態にもよりますが、顧客の車移動が多い地域では特に必要です。たとえば、飲食店や美容室などの業種では、駐車場があることで集客効果が高まります。

駐車スペースは、敷地内に設けると車での行き来がスムーズになるでしょう。普通乗用車1台分のスペースは、幅2.5m×長さ5.5mの約13.75m²が必要です。台数によっては広めの土地が求められるため、予算に注意しながら計画を進めることが大切です。

店舗併用住宅の間取り設計における注意点

店舗併用住宅を設計する際には、いくつかの注意点があります。ここでは、店舗併用住宅の間取り設計における注意点を紹介します。 

床面積に関する店舗と住宅のバランス調整

店舗併用住宅では、住宅部分と店舗部分の床面積のバランスが重要です。住宅ローンを適用するためには、店舗面積が全体床面積の50%以下である必要があります。たとえば、100㎡の建物であれば、店舗部分は50㎡までに抑えることが求められます。

間取りを計画する際は、無駄のないスペース活用を心がけ住居と店舗の動線を考慮することが大切です。

建築基準法における定義と適用条件

建築基準法の理解は、店舗併用住宅の設計において欠かせません。
この法律は、建物の構造や用途、敷地に関する基本的なルールを定めています。違反しないようにするためには、店舗と住宅の定義を理解し、適用条件を確認することが大切です。

特に、店舗面積が一定の基準を超えると、さまざまな規制が厳しくなります。事前に法律を確認し条件に準じた設計をおこなうことが、スムーズな建築プロセスにつながるでしょう。 

騒音や生活動線を考慮した設計対策

騒音や生活動線は、店舗併用住宅で注意すべき重要な要素です。特にサロンなどの店舗では、顧客をリラックスさせるために静かな環境が求められます。間取りを作成する際には、店舗部分と居住部分の位置関係を配慮し、騒音が店舗に影響しないよう設計することが肝心です。

音を防ぐための工夫として防音材の活用や間仕切りの設置など、音の発生源をふまえた検討をしましょう。 

事業を辞めたときなどに対応できる可変性のある設計

店舗併用住宅を設計する際は、事業を辞めた場合に備えた可変性が重要です。たとえば、店舗部分を住居に変更したり、賃貸物件として貸し出したりすることができます。ただし店舗を住居にする場合は、大規模なリフォームが必要になることが多く、事前にそのコストや手間を考慮しておくことが大切です。
将来的な用途を見据えた間取りを検討すると、いつまでも快適な生活ができるでしょう。

店舗併用住宅の設計時のポイントや注意点を踏まえた家づくりをしよう

店舗併用住宅を考える際は、設計段階で間取りや動線、プライバシー確保を重視することが重要です。法規制や費用面の確認も欠かせません。具体的な建築実例からインスピレーションを得ることが望ましく、店舗と住宅の機能を明確に分けることがトラブル回避につながります。

資金計画や住宅ローンの理解を深め、柔軟な発想と慎重な計画で理想の住まいを実現しましょう。