土地購入時にかかる諸費用をシミュレーション！内訳・相場・節約術を解説

【目次】

土地を購入する際には、土地代金に加えて諸費用が発生します。一般的に、諸費用は土地価格の6～10％程度とされ、高額になるケースも少なくありません。事前に諸費用の総額を把握しておかないと、予算オーバーにつながる可能性があります。

本記事では、予想外の出費による後悔を防ぐために、土地購入時に必要な諸費用の詳細な内訳と、税金の軽減措置について解説します。さらに、諸費用のシミュレーションも提示するので、適切な予算計画の立案にお役立てください。

土地購入時にかかる諸費用

土地を購入する際は、土地代金に加えて、土地価格の6～10%に相当する諸費用が発生します。事前に諸費用の内訳を把握し、無駄な出費を防ぎましょう。諸費用は、以下の5つに分類されます。

• 税金関連の費用（国や自治体に支払う税金）
• 登記・手続き費用（土地の名義変更に必要なお金）
• ローン関連の費用（ローンを利用する場合のみ）
• 仲介・地盤調査・測量の費用（不動産会社や専門家に支払う費用）
• 農地転用の費用（農地を住宅用地や商業用地として利用する場合）

諸費用は複数回に分けて支払うため、各タイミングに応じた資金を事前に準備することが大切です。

① 税金関連の費用（国や自治体に支払う税金）

土地を購入すると、国や地方自治体へさまざまな税金を支払う必要があります。以下に主な税金の内容をまとめました。

不動産取得税の請求書は、購入から半年～1年後に届くため、支払いに備えて資金を準備する必要があります。固定資産税の評価額は市場価格とは異なるため、税額を試算する際は、自治体のサイトを確認したり、不動産会社に相談したりしましょう。

② 登記・手続き費用（土地の名義変更に必要なお金）

土地の所有権を正式に取得するためには、登記手続きが必要であり、その際に司法書士報酬などの費用が発生します。

登記を自分で行えば費用を抑えることは可能ですが、手続きが複雑なので慎重に判断する必要があります。登記漏れがあると後からトラブルになる可能性があるため、専門家に依頼した方が無難です。なお、土地の名義変更には、司法書士報酬のほかに、①税金関連の費用で紹介した「登録免許税」も必要となります。

③ ローン関連の費用（ローンを利用する場合のみ）

住宅ローンを利用して土地を購入する場合は、以下の手数料や保証料が発生します。

銀行によって手数料や保証料は異なり、保証料がかからない銀行もあります。特にネット銀行では保証料無料のケースが多いため、手数料と保証料の総額を比較して最もお得な銀行を選びましょう。

④ 仲介・地盤調査・測量の費用（不動産会社や専門家に支払う費用）

土地を購入する際には、不動産会社や専門家に対して、以下の費用が発生します。

仲介手数料無料の不動産会社を選べば、諸費用を大幅に節約できます。

また、地盤調査は、地盤改良工事の必要性を判断するために重要です。ただし、土地の前所有者がすでに調査を行い、報告書が入手できる場合は、新たな調査をせずに済む場合があります。

なお、境界確定の測量は義務ではありませんが、境界が不明確な土地は後々トラブルになる恐れがあります。可能な限り測量を実施し、境界を確定しておくことをおすすめします。

⑤ 農地転用の費用（農地を住宅用地として利用する場合）

農地転用とは、農地法に基づき、農地を宅地・駐車場・商業用地などに変更する際に必要となる手続きのことです。「市街化区域」にある土地であれば届出のみで済みますが、「市街化調整区域」にある土地の場合は、農業委員会や都道府県知事の許可が必要です。

農地転用には申請費用のほか、測量費用・開発許可費用・税金などが発生します。

※1つの土地（筆）を2つ以上に分けるために行う測量作業のこと

市街化区域では、農地転用の許可が不要で届出のみで済むため、申請費用や手間を削減できます。一方、市街化調整区域では、住宅の建築が制限される場合があるため、事前に確認が必要です。

土地購入時に使える税金の軽減措置まとめ

土地を購入する際に活用できる税金の軽減措置について詳しく解説します。

不動産取得税の軽減措置

不動産取得税の本来の税率は4％ですが、現在は3％に軽減されています。さらに、令和9年3月31日までに取得した宅地評価土地（宅地および宅地比準土地）には、課税標準となる土地価格を2分の1とする特例措置が適用されます。

その結果として、不動産取得税は以下の計算式で算出されます。

土地の不動産取得税＝固定資産税評価額×1/2×税率（3％）－軽減額

例えば、固定資産税評価額2,000万円の土地を購入し新築住宅を建てる場合、軽減措置が適用されないと不動産取得税は60万円（2,000万円×3％）になります。一方、軽減措置が適用されると約30万円に軽減されます。

土地取得後は必要な書類を添えて、各都道府県税事務所へ申請手続きを忘れずに行いましょう。

固定資産税・都市計画税の軽減措置

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地を所有している人に課される税金です。以下の計算式で算出されます。

固定資産税＝固定資産税評価額×1.4%（自治体によって異なる）

都市計画税は、市街化区域内にある土地に対して課される税金で、以下の計算式で算出されます。

都市計画税＝固定資産税評価額×0.3%（自治体による）

ちなみに、エリアによっては非課税となる場合もあります。

住宅用地として利用する土地には、固定資産税・都市計画税の大幅な軽減措置が適用されます。

例えば、250㎡の土地を購入して住宅を建てた場合、200㎡部分は6分の1、残り50㎡部分は3分の1の軽減が適用される仕組みです。節税効果を重視して住宅を建てるならば、200㎡以下の土地を選ぶとよいでしょう。

なお、新築住宅を建てると固定資産税が3年間、2分の1に軽減されます。また、長期優良住宅であれば、軽減期間が5年間に延長されます（令和8年3月31日までに建築されている必要あり）。

ビルトインガレージに固定資産税はかかる？詳しく解説

登録免許税の軽減措置

登録免許税は、不動産の所有権を変更する際に課される税金で、以下の計算式で算出されます。

登録免許税＝固定資産税評価額×登録免許税率

土地購入時には「所有権移転登記」が必須となり、住宅ローンを利用する場合は「抵当権設定登記」も必要です。

例えば、固定資産税評価額が3,000万円の土地を購入する場合、通常であれば所有権移転登記に45万円の登録免許税がかかりますが、軽減措置を利用すると9万円まで減額されます。税負担を軽減するため、必ず軽減措置の適用条件を確認しましょう。

土地購入時にかかる諸費用をシミュレーションしてみよう

土地購入時にかかる諸費用を、2,000万円と3,500万円の2つのケースでシミュレーションしました。併せて節約のポイントも紹介します。

住宅ローンを利用する場合、火災保険への加入が必須となるため、住宅ローンを利用する3,500万円のケースには諸費用が含まれています。

また、引っ越し代については、建物完成後に発生する費用のため、建築未定の2,000万円のケースでは計上していません。建築予定がある3,500万円のケースでは住宅建築後の引っ越しを想定し、含めています。

2,000万円の土地を現金で購入（建築未定）

諸費用の合計は約146.6万円で、内訳は以下のとおりです。

【諸費用の内訳】

• 印紙代：2万円
• 登録免許税：6万円
• 不動産取得税：30万円
• 固定資産税：28万円
• 司法書士報酬：8万円
• 仲介手数料：72万6,000円
• ローン手数料：0円
• 保証料：0円
• 抵当権設定登記税：0円
• 引っ越し代：0万円
• 火災保険：0万円

諸費用の割合（対土地価格）は約7.3%です。内訳の大部分を占める仲介手数料を無料にできる不動産会社を探すと、諸費用を節約できます。

3,500万円の土地をローン（3,000万円借入）で購入（建築予定）

諸費用の合計は約338.1万円で、内訳は以下のとおりです。

【諸費用の内訳】

• 印紙代：3万円
• 登録免許税：10万5,000円
• 不動産取得税：52万5,000円
• 固定資産税：49万円
• 司法書士報酬：8万円
• 仲介手数料：122万1,000円
• ローン手数料：30万円
• 保証料：60万円
• 抵当権設定登記税：3万円
• 引っ越し代：20万円
• 火災保険：15万円

諸費用の割合（対土地価格）は約9.7%です。仲介手数料を無料にできる不動産会社を探したり、保証料が無料となるネット銀行でローンを組んだりすると、諸費用を節約できます。

土地購入の諸費用を把握し、賢く資金計画を立てよう！

土地を購入する際は、土地代金に加え税金・登記費用・仲介手数料・ローン関連費用などの諸費用が発生します。諸費用は土地価格の6～10％が目安となりますが、通常は住宅ローンの対象になりません。そのため、できる限り現金で用意しておきましょう。

特に、仲介手数料や保証料は高額になりがちです。仲介手数料無料の不動産会社や、保証料なしの住宅ローンを選べば、諸費用の大幅な削減に効果的です。事前に必要な諸費用を把握し、適用できる軽減措置を活用することで、予算オーバーを防ぎ、賢く土地を購入しましょう。

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