実家を売却すべきか迷ったら｜判断の基準・売却手順・後悔しない進め方を解説

【目次】

親が住まなくなった実家について、「このまま持ち続けるべきか」「売却したほうがいいのか」と迷う人は少なくありません。実家の売却は単なる不動産取引ではなく、家族の思い出や相続の問題が複雑に絡むため、どうしても判断が後回しになりがちです。

しかし、空き家のまま放置すると、管理の手間や固定資産税の負担が増え続け、親族間トラブルを招くリスクもあります。

この記事では、実家売却の判断基準や基本的な流れ、後悔しないための注意点を詳しく解説します。ぜひ参考にしてください。

住まなくなった実家は売るべき？多くの人が売却を選ぶ理由

空き家になった実家をどうするかについては、「すぐに困っているわけではないから」と判断を先延ばしにしがちです。しかし、人が住まない不動産を保有し続けることは、見えないコストやリスクを積み重ねることにつながります。

ここでは、なぜ多くの人が最終的に売却という選択をするのか、その背景にある現実的な理由を見ていきましょう。

空き家のままでは管理と費用の負担が増えやすい

空き家であっても所有している限り、固定資産税や都市計画税は毎年発生します。また、建物の資産価値を維持するためには、定期的な換気や清掃、庭木の剪定といった維持管理が欠かせません。

これらを怠ると、建物の劣化が急激に進み、いざ売ろうとした時に価格が大きく下落する原因となります。さらに「特定空家等」に指定されると、固定資産税の優遇措置が受けられなくなるなど、経済的リスクも増大します。

参考：空家法とは｜国土交通省

将来の相続トラブルや手続きが複雑になりやすい

不動産の相続では、名義変更（相続登記）や遺産分割の話し合いが必要になります。放置した結果、相続人が孫の代まで増えてしまうと、全員の合意形成は極めて困難です。関係者が増えるほど調整が難しくなり、骨肉の争いに発展するケースも少なくありません。

「まだ使うかも」と先延ばしすると選択肢が減る

「いつか住むかもしれない」と判断を保留している間にも、市場環境は刻一刻と変化します。建物の老朽化が進めば、市場での価値は失われます。また、地域の人口減少が進み、買い手そのものが見つからなくなるかもしれません。

早めに動くことは、納得できる価格や方法で手放すための“選択肢を確保”することでもあるのです。

生前か相続後か？実家を売るのはいつが正解？

実家については、「親が生きているうちに売るべきか」「相続してから売るべきか」という売却タイミングに悩みがちです。それぞれにどのようなメリット・デメリットがあるのかを理解しておきましょう。

親が元気なうちに売却すると意思決定がスムーズ

所有者である親の判断能力がしっかりしているうちに売却を進めると、売主本人の意思確認が確実に行えるため、手続きが非常にスムーズです。売却後の資金（売却代金）を親の介護費用や施設入居費に充てるなど、使い道についても家族で直接話し合えるため、後々の不透明感が解消されます。

なお、生前売却では親本人が売主となるため、通常の不動産売却と同じ流れで進めることができ、法的なトラブルも最小限に抑えられます。

相続後に売却すると手続きや調整が増えやすい

相続後に実家を売却する場合、まずは相続登記を行い、名義を相続人に変更する必要があります。相続人が複数いて遺産分割協議が必要なケースでは、相続人全員の合意が絶対条件です。一人でも反対者がいたり連絡が取れなかったりすると、売却活動が進められません。

手続きに時間がかかり空き家期間が長引くと、建物の劣化が進むため、管理の負担が重くなります。また、後述する税制上の優遇措置には期限があるため、調整に手間取ると納税額が増える可能性があることに注意が必要です。

家族構成や状況によって最適なタイミングは異なる

「生前か相続後か」に一律の答えはありません。親の健康状態や判断能力、相続人の人数・関係性、実家の立地条件などによって、売却に最適なタイミングは異なります。そのため、まずは家族で現状を共有し、どのタイミングが「無理なく、公平に進められるか」を話し合うことが重要です。

実家の売却方法

実家を売却する方法はいくつかあるものの、どの方法を選ぶかによって、「売れるまでの期間」や「手元に残る金額」が変わります。ここでは代表的な3つの方法を紹介し、それぞれどのようなケースに向いているのかを解説します。

価格を重視するなら「仲介」での売却を検討する

不動産会社と媒介契約を結び、一般の買主を探すのが「仲介」です。最大のメリットは、市場価格での売却を目指せるため、高く売れる可能性があることです。

ただし、買主が見つかるまでに数カ月以上かかることが多く、内覧への対応なども必要になります。時間に余裕があり、できるだけ高く売りたいという方に適した方法です。

早く確実に手放したいなら「買取」を選ぶ

「買取」とは、不動産会社が買主となって不動産を買い取る方法です。買主を探す期間が不要なため、最短数日から数週間で決済まで完了します。

ただし、価格は市場相場よりも安く、状況によっては買取を拒まれるケースもあります。「維持管理が難しい」「早く手放したい」という方に向いています。

建物の状態によっては「更地売却」が現実的

建物の老朽化が著しく、修繕に多額の費用がかかりそうな場合は、解体して「更地」として売り出すのも一つの方法です。解体費用はかかるものの、土地としての需要が見込める立地であれば、買い手が早期に見つかる可能性があります。

実家売却は何から始める？全体の流れを整理

実家の売却をスムーズに進めるためには、全体の流れを把握しておくことが大切です。ここでは、売却前の準備から売却後の手続きまで、順を追って解説します。

売却前に名義・権利関係を整理しておく

まずは「誰が所有者か」を登記簿謄本で確認しましょう。登記簿上の名義が売主と異なる場合、売却手続きを進めることができません。相続登記が未完了であれば速やかに行い、親が認知症などで意思疎通が難しい場合は成年後見制度の利用を検討するなど、法的に「売れる状態」に整えるのが第一歩です。

また、住宅ローンの残債がないか、共有名義になっていないかなど、権利関係も事前に確認する必要があります。

査定を受けて不動産会社を比較する

次に、複数の不動産会社に査定を依頼します。1社だけの査定では、その価格が妥当か判断できません。3社程度を比較し、査定額の根拠が明確か、その地域の売却実績が豊富かを確認しましょう。

この段階で、自分の実家には「仲介」と「買取」のどちらが合っているかも併せて相談しておくと、その後の流れがスムーズです。

売却活動から契約・引き渡しまで

不動産会社を決めたら媒介契約を結び、売却活動を開始します。買い手が見つかったら売買契約を締結し、手付金を受領します。

契約から引き渡しまでには通常1〜2カ月ほどかかりますが、その間に家財道具の処分や清掃を完了させておく必要があります。その後、残代金の決済と同時に所有権移転登記、鍵の引き渡しを行います。

売却後に必要となる手続きを確認する

売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、翌年の2月16日〜3月15日に確定申告を行う必要があります。税金の手続きを忘れると延滞税が発生することもあるため、申告の期日をカレンダーにメモしておくなど注意が必要です。

なお、特例や控除を適用する場合も申告手続きが前提となります。提出書類や手続きの流れなど、あらかじめ把握しておきましょう。

実家を売るときにお金はかかる？税金と費用の基本

ここでは、実家を売却するにあたって、特に押さえておきたい税金と費用の基本を解説します。

売却益が出た場合は譲渡所得税がかかる

実家を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税や住民税が課されます。譲渡所得の計算式は以下のとおりで、売却価格そのものに課税されるわけではありません。

譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

• 取得費：購入代金や購入時にかかった諸費用
• 譲渡費用：売却にかかった諸費用

特例や控除を使えるかどうかでも税額が大きく変わるため、売却前に概算を把握しておきましょう。

相続と売却が重なる場合は税金の考え方が変わる

相続した実家を売る際は、特に「取得費」の扱いに注意が必要です。取得費は“購入時の金額”を引き継ぐのが原則ですが、「親が数十年前に購入して、購入価格や諸経費が分からない」というケースは珍しくありません。

取得費が分からない場合は、売却価格の5％を取得費とする「概算取得費」が適用されますが、これでは利益が過大に計算されて、税額が高くなる可能性があります。

なお、相続税を支払っている場合、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」により、支払った相続税の一部を経費として差し引けます。ただし、「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡（売却）」していることが適用条件です。期限を過ぎると節税のチャンスを逃してしまうため、計画的に売却を進める必要があります。

仲介手数料や解体費などの諸費用も見込んでおく

税金以外にも、仲介手数料や印紙税、登記費用などの諸費用が発生します。売却価格の4〜6％程度を目安に準備しておきましょう。更地にして売却する場合は、解体費も必要です。譲渡所得を計算する際、これらの費用は売却価格から差し引けます。

実家売却で使える可能性がある税制優遇

実家売却には、大きな節税効果が期待できる特例が用意されています。ここでは、代表的な税制優遇制度の概要と注意点について解説します。

居住用財産の3,000万円特別控除の特例

売却によって生じた譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度で、税負担を大きく軽減できる点が特徴です。例えば、2,000万円の利益が出たとしても、この特例を使えば税金が発生しません。

適用の前提となるのは、「売主本人がその家に居住していたこと」です。そのため、親が元気なうちに売却し、親自身が売主となるケースで利用されるのが一般的です。親が施設に入所した場合でも、一定の要件を満たせば適用できるため、生前売却を検討する大きな動機となるでしょう。

なお、別荘や投資用物件など、居住実態がない建物については対象外です。

参考：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

被相続人の居住用財産（空き家）に係る3,000万円特別控除の特例

相続した空き家を売却する際にも、条件を満たせば3,000万円の控除が受けられます。ただし、この特例を適用するには、以下のような条件を満たさなくてはなりません。

• 昭和56年5月31日以前に建築されたもの
• 区分所有建物（マンション）ではないこと
• 一定の耐震基準を満たすか、解体して更地で売ること
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡（売却）すること

など

条件が細かいため、利用を考えるなら、相続発生後すぐに税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。

参考：No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

実家売却でよくある悩み

ここでは、実家売却で直面しやすい悩みと、その具体的な考え方・対処法について解説します。

「実家を売るのが心苦しい」と感じてしまう

思い出の詰まった実家を手放すことに決断が鈍るのは当然のことです。とはいえ、放置して荒れ果てさせてしまうくらいなら、誰かに大切に使ってもらうほうが家も喜ぶのではないでしょうか。

気持ちの整理をつけるために、売却を検討する理由を明確にしましょう。「管理の負担を減らしたい」「相続トラブルを避けたい」など、目的がはっきりすることで判断しやすくなります。

実家が遠方にあって売却手続きをなかなか進められない

遠方の実家でも、売却手続きのために何度も現地に足を運ぶ必要はありません。現在は多くの不動産会社がオンライン相談や郵送での契約、鍵の預かり管理に対応しています。信頼できる地元の不動産会社を見つけるために、まずは複数社に電話やメールで相談してみることから始めてみましょう。

思うように実家が売れない

実家が思うように売れない場合、価格設定や売却方法が現状に合っていない可能性があります。空き家期間が長いケースでは、建物の状態や印象が売却に影響しているのかもしれません。

周辺相場よりも高すぎないか、物件写真は魅力的か、あるいは更地にしたほうが需要があるエリアではないか、などを再検討しましょう。不動産会社と相談しながら、条件の見直しや進め方の変更を検討することが解決につながります。

実家売却は早めの情報整理で後悔を防ごう

実家の売却について、すぐに結論を出す必要はありません。ただし、先延ばしにするほど建物の価値は下がり、税制上の優遇措置の期限は迫り、家族間の意見調整は難しくなっていきます。「まだ売るかわからない」という段階であっても、査定額を調べたり、権利関係を確認したりといった“情報の整理”だけは早めに始めることをおすすめします。

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