35年ローンのメリットとは？住宅ローンの仕組みと後悔しない選び方を解説

【目次】

マイホーム購入を検討する際、多くの方が悩むのが住宅ローンの返済期間の選び方です。 中でも「35年ローン」は、月々の返済額を抑えられることから非常に人気があります。

しかし一方で、「35年ローンの恐ろしさ」や「35年ローン おかしい」といった過激な言葉を目にして、不安に感じる方もいるでしょう。 そこで本記事では、35年ローンの基本的な仕組みをはじめ、他のローンとの具体的な違いや、金利が返済額に与える影響について分かりやすく解説します。

35年ローンの仕組みとは

35年ローンを利用するには、その仕組みを正しく理解することが重要です。 ここでは、35年ローンの基本的な仕組みや、月々の返済額の計算方法、返済計画の立て方などを項目ごとに詳しく解説します。

35年ローンの基本的な仕組み

住宅ローンは、何十年にもわたって借りたお金を返済していくのが一般的です。 近年は低金利が続いているため、返済期間が長期化し、50年ローンなども登場しています。 そんな中、最長で35年間に設定されている「35年ローン」を利用する人が増えています。

長期の住宅ローンは、返済期間が長くなるほど月々の返済額が抑えられ、借入可能額を増やせるという大きなメリットがあります。 しかし、支払う総額が増えることで老後の負担が重くなるリスクもあるため、無理のない返済計画を立てることが大切です。

月々の返済金額の計算方法

住宅ローンの返済金額は、借入金額が同じでも返済期間によって変わります。 返済期間が短いと月々の負担は大きくなり、返済期間が長くなると月々の負担は小さくなります。

例えば、固定金利1.5％で2,500万円を借りた場合の月々の返済額は以下のとおりです。

このように、返済期間が長くなるほど月々の返済額は低くなり、毎月の負担を抑えられることが分かります。

返済計画の立て方

住宅ローンの返済だけでなく、生活費や食費などのさまざまな支出も考慮して返済計画を立てる必要があります。 さらに、結婚資金や子どもの教育費、老後資金など、ライフステージごとの出費も見込んでおかなければなりません。 あらかじめライフプランを作成し、必要な時期に必要な資金を準備できるようにしておくことで、安心して暮らしを続けることができます。

35年ローンのメリットとは

35年ローンを利用すると、月々の支払い額の軽減だけでなく、資産形成やライフスタイルの自由度など、さまざまなメリットを享受できます。 ここでは、35年ローンを組んだ際の主なメリットについて解説します。

低月々支払いの実現

35年ローンの大きなメリットの一つは、10年や20年といった比較的短期間のローンに比べて、月々の支払いを抑えやすい点です。 何十年にもわたって返済が続くため、毎月の負担が軽減されることは経済的な安心感につながるでしょう。

また、事故や病気、天災など、いつ大きな出費が必要になるか予測できません。 手元に十分な資金がない場合は、不測の事態に備える意味でも、返済期間が長く設定されている35年ローンがおすすめです。

資産形成に向いている

35年ローンを組むことで月々の返済額を抑えられ、ある程度の余裕が生まれます。 その余裕資金の一部を積立投資など資金運用に回すことも可能です。 例えば、住宅ローンを3,000万借り入れて、固定金利が1.45%、35年ローンの返済と並行して毎月5万円を運用に回したと仮定します。 年利4％の利回りが得られれば、ローン完済の35年後には約4,500万円の運用成果が期待できます。

積立投資は期間が長くなるほど複利効果が大きくなるため、早期完済を目指すよりも長期のローン返済と資産運用を併用したほうが、より効率的に資産形成できる場合もあります。

ライフスタイルの自由度

超高齢化社会を迎え、人生100年時代ともいわれる現代では、人々のライフスタイルが大きく変わりつつあります。 人手不足の影響もあり、定年を迎えた65歳や70歳を過ぎても、パートや契約社員として働き続けるシニア層が増え、活躍の場が広がっています。

近年、住宅価格の上昇や長寿化に伴うライフスタイルの変化を背景に、返済期間35年超を選ぶ住宅ローン利用者が増えており、金融機関もこれに対応して35年以上の長期ローン商品の提供を強化しています。

35年ローンのデメリットについて

超長期住宅ローンを上手に活用するには、デメリットをしっかり理解した上で検討することが大切です。 ここでは、35年ローンの代表的なデメリットについて解説します。

長期的な金利負担

住宅ローンは返済期間が長くなる分、金利の負担も一定の割合で発生しますが、工夫次第で負担を軽減することは十分に可能です。 例えば、繰り上げ返済やボーナス併用返済、住宅ローン控除の活用などによって、支払総額を抑える選択肢も豊富です。 将来を見据えて計画的に資金管理を行えば、無理のない範囲で理想の住まいを手に入れることができます。

また、2025年4月からは高年齢者雇用安定法の改正により、企業に65歳までの雇用機会を確保することが義務づけられました。 再雇用制度やシニア人材の活用も広がっており、長期の住宅ローンにも前向きに検討できる時代といえるでしょう。

資産価値の不確定性

新築住宅は築年数が浅いため、しばらくの間は資産価値が安定しやすい傾向にあります。 住宅ローンを利用する際には、35年ローンなど長期間の返済プランを選ぶケースも一般的ですが、計画的に返済を進めていけば、将来的な資産価値とローン残債のバランスを保ちやすくなります。

もちろん、市場環境の変化などにより、一時的に資産価値が下がる可能性もあります。 住み続ける分には大きな影響はありませんが、転勤や住み替えなどで早期に売却を検討する場合には、ローン残債と売却価格の差（いわゆる残債割れ）に注意が必要です。 ただし、こうしたリスクも、事前に資金計画を立てておくことである程度コントロールできます。 頭金の比率を高めたり、売却を見越した立地を選んだりと、資産価値を維持しやすい工夫も可能です。

ライフイベントへの影響

住宅ローンは長期にわたって返済していくものだからこそ、結婚・出産・子育て・転職・定年など、ライフイベントとの両立も見据えておくことが大切です。 例えば、育児や介護で一時的に収入が減るケースや、転職によって働き方や収入が変わるといった可能性も考えられます。 また、夫婦でローンを組む場合は、万が一のときに返済の負担がどちらか一方に集中しないように、団体信用生命保険（団信）の内容を確認しておくと安心です。

加えて、生活防衛資金の確保や収入保障保険への加入なども、家計への影響を抑える備えとして有効です。 住宅ローンは決して「デメリットしかない」ものではなく、将来に備えた工夫次第でリスクを抑えることができます。 ライフスタイルが変化しても安心して暮らせるよう、柔軟で現実的な資金計画を立てておくことが、長くマイホームと付き合っていくポイントです。

後悔しないための具体的対策と注意点

35年ローンを組んで後悔しないためには、事前に返済のロードマップを作成し、適切な対策を講じることが重要です。 ここでは、具体的な対策方法と注意点について解説します。

事前準備をする

35年ローンを利用する際は、無理なく35年間返済を続けられるかどうかが重要なポイントです。 具体的な返済額やペースをイメージするために、現実的な数字を使ってシミュレーションしておくことが大切です。 インターネット上には無料で利用できるシミュレーションツールが多数あります。 事前にこれらを活用すれば、返済期間中にいつまでにどれくらい返済できるか、返済ペースや支払総額を把握しやすくなるでしょう。

また、住宅借入金等特別控除も視野に入れておきましょう。 新築の場合だと最大13年間、住宅ローン残高の0.7%を直接差し引くことができるため、払いすぎた所得税が戻ってきます。 条件として、新築等の日から6カ月以内にそこに住むという意思を掲示しないといけないため、準備段階からしっかり押さえておくことが重要です。

長期的な視野を持つ

35年ローンの返済計画を立てる際は、毎月の返済額だけでなく、日々の生活費やライフイベントにかかる費用も含めてシミュレーションすることが必要です。 結婚や出産、転職などで収入や支出が変わると、返済計画が大きく狂う可能性があるためです。 後悔しないためには、老後も返済が続くリスクや残債割れの可能性も踏まえ、長期的な視野で計画を立てることが重要です。

リスク管理をする

住宅ローンの金利には変動型と固定型があり、どちらを選ぶかで金利負担額が変わります。できるだけ負担を抑えたいところですが、金利がいつどのように変わるかは誰にも予測できません。 金利の動向に一喜一憂するよりも、35年ローンの返済期間中に起こり得る困難に備え、リスク管理をするほうが有意義です。 特に、生活費のほかに自由に使える資金（フリーキャッシュフロー）や預貯金の残高には十分注意しましょう。

契約時に気を付けるポイント

超長期住宅ローンを検討する際は、可能であれば定年退職前に完済できるプランを立てるのが望ましいでしょう。 再雇用で働き続ける人が増えているとはいえ、ローン残債が多く残っている状態は老後の経済的不安を招きかねません。 万が一のアクシデントが起これば、老後資金として確保していたお金を住宅ローンの返済に回さざるを得なくなる可能性もあります。

そのため、不測の事態に備えた資金計画を立てておくことが重要です。 さらに、住宅ローンに付帯する団体信用生命保険に加入しておけば、契約者に万が一のことがあった場合でも、保険によってローン残債が完済され、家族が住まいを失う心配がありません。 ご家族の安心を支える手段として、団体信用生命保険の内容や特約をしっかり確認しておきましょう。

定期的な見直しを忘れない

資金に余裕がある場合は、繰り上げ返済の活用を検討してみましょう。 繰り上げ返済には、返済期間を短縮する「期間短縮型」と、月々の返済額を軽減する「返済額軽減型」の2つの方法があります。 返済に回せるお金が増えた場合は、35年ローンの条件を見直し、残りの返済期間を短くするのも一つの手です。

また、安定したボーナスが見込める場合は「ボーナス返済」を活用することも可能です。 いずれにしても、「ローンを組んだら終わり」ではなく、定期的に返済計画を見直すことが長期ローンを無理なく完済するためのポイントです。

まとめ

35年ローンは、月々の返済額が抑えられる、資産形成と両立しやすいといったメリットがある一方で、長期にわたる金利負担や資産価値の変動リスクにも目を向ける必要があります。 リスクを軽減するためには、事前にシミュレーションをし、ライフプランを踏まえた無理のない返済計画を立てることが何より大切です。

住宅購入のローンにお悩みの方は、不動産のプロであるパナソニック ホームズまでお気軽にご相談ください。 注文住宅をご検討中の方はもちろん、「今の家をリフォームしながらローンを活用したい」という方のご相談にも幅広く対応しております。