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法律(2019年8月号) 建築基準法改正で
建ぺい率が10%緩和

  • 賃貸住宅経営
  • 建て替え

このコラムの内容は、2019年(令和元年)8月現在のものです。

2019年(令和元年)6月に施行された「建築基準法の一部を改正する法律」により、
準防火地域の耐火・準耐火建築物の建ぺい率が10%緩和されることになりました。
背景には、約147棟の建物が焼損した新潟県・糸魚川大規模火災など、近年の大規模火災による甚大な被害があります。
住宅などが密集する準防火地域の建ぺい率を緩和することにより、延焼防止性能が高い建物への建て替えを促進するための法改正です。
土地活用を計画する上で知っておきたい建築制限の基礎知識もあわせてご紹介します。

土地の利用価値を左右する
建ぺい率とは

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積(建坪)の割合のことです。わかりやすく言うと、「敷地の何パーセントを建物用に使えるか」を定めたもの。都市計画において用途地域※1ごとに30~80%の範囲で制限が設けられています※2

例えば、100m²の敷地面積で、建ぺい率が30%なら建築面積は30m²まで、建ぺい率が80%なら建築面積は80m²まで。同じ広さの土地でも、建ぺい率によって建物を建てられる面積が違ってきます。土地活用では建ぺい率が大きいほど大きな建物を建てることができるので、利用価値が高くなります。

  • ※1 住居・商業・工業など、市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など13種類があります。
  • ※2 建ぺい率の上限が80%とされている地域で防火地域内に耐火建築物を建てる場合等、制限がない場合もあります。

図:建ぺい率

建ぺい率(%)=(建築面積(m²)÷敷地面積(m²))×100

建築基準法改正により建ぺい率
10%緩和の対象を拡充

「防火地域内の耐火建築物」については、従来より建ぺい率10%緩和の規定が設けられていました。しかし、国土交通省の資料によると、「危険な密集市街地は、防火地域に約1割、準防火地域に約8割存在」することから、「準防火地域内の耐火建築物・準耐火建築物」についても建ぺい率を10%緩和することで、延焼防止性能の高い建築物への建て替え等を促進するとしています。

また、建物の延焼防止性能を総合的に評価する技術的基準を新たに整備。耐火建築物や準耐火建築物と同等以上の延焼防止性能を有する建築物も、建ぺい率緩和の対象となります。

■ 改正による建ぺい率10%緩和の内容
(赤枠内が緩和対象、改正で赤字部分が追加)

図表:改正による建ぺい率10%緩和の内容

耐火建築物 準耐火建築物
防火地域 耐火建築物
耐火建築物と同等以上の延焼防止性能を有する建築物
準防火地域 耐火建築物、準耐火建築物
およびこれらと同等以上の延焼防止性能を有する建築物

写真:準防火地域に対応する3階建賃貸住宅<フィカーサ スリー>と防火地域・準防火地域に対応する多層階住宅<ビューノ>

建ぺい率10%緩和による
賃貸経営のメリット

例えば、建ぺい率60%の準防火地域の土地に、延焼防止性能の高い建物を建てる場合を、改正前と改正後で比較してみましょう。

賃貸住宅の入居募集広告では、間取り図の1畳当たりの広さを通常1.62m²※3で計算します。単純計算すると、上の事例のように建築面積が20m²増えれば、約12畳分の賃貸スペースが増え、3階建だと約36畳分増やせることになります※4

家賃相場の高い市街地で賃貸住宅や賃貸併用住宅を建てる方にとって、建ぺい率10%緩和は大きなメリットと言えるでしょう。

  • ※3 不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)より
  • ※4 建ぺい率に基づく単純計算であり、実際は容積率やその他の規制、日照・通風・採光等の建築条件などによって異なります。

図表:改正前・改正後比較

敷地面積 建ぺい率 建築面積
改正前 200m²の場合 60% 120m²
改正後 70%(60%+10%) 140m²

■ 防火地域とは

都市の中心市街地や主要駅前、主要幹線道路沿いなど、大規模な商業施設や多くの建物が密集し、人通りや交通量が多い地域に指定されます。(防火地域内の建築制限は下表の通り)

図表:防火地域内の建築制限

■ 準防火地域とは

最も制限が厳しい防火地域を囲むように、住宅などの建物が密集している市街地に指定されます。(準防火地域内の建築制限は下表の通り)

図表:準防火地域内の建築制限

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