1建物が一部損壊した場合

このため、災害によって建物が一部損壊した場合は、賃貸人は、自らの負担で修繕しなければなりません（民法第606条）。また、被災の原因と住めない状態になった度合に応じて、家賃の減額請求に応じなければなりません（民法第611条）。

一方、入居者の被害（家財の被害、怪我・死亡などの人的被害、避難中のホテル代など）については、原則としてオーナーさまの責任を超えるものとして、基本的には入居者負担となります。ただし、建物の「設置」について瑕疵（欠陥）があり、建物が「通常備えておくべき安全性」を欠き、被害が生じた場合には、損害賠償を請求される可能性があります。建物の「設置」に瑕疵があるかどうかは、主に建築当時の耐震基準等の建築基準を満たしていたかどうかで判断されるので、建築当時の耐震基準を満たしていない建物は、オーナーさまが非常に大きなリスクを抱えていると言わざるを得ません。なお、建物が大破し、修繕費用が経済的にみて不当といえるレベルに達する場合は、賃貸人は、契約解除の正当事由（借地借家法第28条）を主張することで賃貸借契約を解消できる可能性があります。

2建物が全壊・滅失した場合

賃貸契約の目的物である建物が全壊・滅失（原型をとどめない状態）となった場合は、賃貸借契約そのものが履行不能により消滅し、賃貸人及び賃借人の権利も義務も消滅します。この結果、オーナーさまは修繕義務を免れることになりますが、解体や再建築という次の問題に直面します。

3建物の修繕・再建に対する支援措置

自然災害によって住居に多大な被害を受けた場合は、被災者生活再建支援金制度（例:全壊の場合で1世帯当たり300万円）を利用することが可能です（被災者生活再建支援法第3条）。この他、地方公共団体によっては独自の支援制度が用意されている場合もあります。また、損害保険（火災保険・地震保険）によって保障される場合もありますが、個々の保険によってカバーする範囲や程度が異なります。損害保険料率が自由化された1998年以前は、建物時価を保障限度額とする「時価方式」が主流だった関係で、築年数が経過した賃貸住宅は支給金額が少ない「時価方式」になっている場合が多いことに注意が必要です（「再調達価格方式」での契約であれば、このような問題はありません）。

1事前防災の大きなメリット

ひとたび災害が起こり大きく被災すると、再建築費用だけでなく、瓦礫の処分や仮住まいなどの大きな復旧費用がかかります。古い賃貸住宅は、損害保険が時価方式の契約になっていたり、それを見直すと保険料が高額になるなど、保険による対策にも限界があります。そして何よりも、家を失うと、それまでの生活や仕事が継続できなくなり、人生の基盤が動揺する深刻な事態に陥りかねません。しかし、地震が来る前に、地震に耐える頑健な建物に建て替えた場合は、状況は大きく異なってきます。そのような建物は、壁面クロスの亀裂などの軽微な補修で済み、住宅再建の費用がかかりません。不自由な避難所生活をせずに、自宅での生活と仕事が続けられた（在宅避難）例も多く見られます。

2高齢の所有者にとっても、建て替えは有力な選択肢

スケルトン＆インフィル設計（長持ちする躯体+変更しやすい内部）の建物であれば、設備や間取りを変えながら次の世代以降も長く利用していくことができますので、建て替えた建物は無駄遣いではなく、世代を超えてご家族の財産になります。そして、建て替えは相続税の節税対策にもなります。また、高齢者の方であっても、優れた立地や収益性をもつ物件であれば、建て替え資金の調達をしっかりと支援していく仕組みも設けられています^※。

※（一財）首都圏不燃建築公社の賃貸経営支援事業　首都圏不燃建築公社が、住宅金融支援機構や民間信金のアパートローンの保証機関となって、首都圏の賃貸住宅の建設を支援する事業。デフォルト時の求償範囲を担保物件（土地・建物）のみに限定する責任財産限定保証方式（いわゆるノンリコース方式）も利用可能です（問合わせ：03-6809-6168）。