事例1AとBの両方の特例を
適用する場合には
限度面積の調整計算が必要

事例2特例適用地の
選択は相続人の自由、
ただし相続人の間で
合意が必要なケースも

事例1のオーナーさまから続けてのご質問です。

（1）特例適用対象地が複数ある場合に、どの土地に特例を適用するかは、相続人が自由に選択できます。例えば相続財産評価額の総額を低く抑えることを最優先に考えると、貸家敷地にBの特例を受ける方が、減額金額はより大きく有利となります。（事例1のパターン2を参照）

図表2をご覧いただくとわかるように、
Aの特例の減額金額は3,960万円、
Bの特例の減額金額は4,920万円となり、
⇒Bの方が減額金額は大きくなります。

ご質問のように一見面積の大きいAの特例が有利と考えられますが、貸家敷地の路線価（60万円）が自宅敷地の路線価（15万円）と比較してかなり高い場合には、このような逆転（Bの特例有利）が起こりますので、思い込みには注意が必要です。

（2）ただし立場や観点が違うと答えが変わることもあります。例えば同居する相続人甲が自宅敷地を相続人乙が貸家敷地を相続するとします。甲がAの特例の適用要件を満たす場合、甲にとっては、（1）の答えを無視して甲が相続する自宅敷地にAの特例を受ける方が、甲は相続税評価額を減額して相続できることから、全体の相続税総額は増えても甲の相続税は少なくなることも想定されます。従って立場が違えば答えは変わることがあります。
このように相続人同士の間で利害が相反することも考慮して、複数の相続人が特例適用対象地を相続する場合、適用を受ける土地の選択には相続人の間で合意が必要です。このことは特例適用における重要な注意点のひとつです。
質問（2）のケースでは、事例1のパターン3のように、甲が相続する自宅敷地の一部（165m²）にAの特例を適用し、貸家の敷地の一部（100m²）にBの特例を適用するなどの折衷案で利害を調整することも解決策のひとつになります。

今回は「小規模宅地の評価減特例」の間違えやすい事例と、あまり知られていない注意点などを少し掘り下げてご紹介しました。特例の適用にあたっては、「こんなはずではなかった!」にならないよう税理士への相談も含め、慎重な検討をお勧めします。