相続税の計算に役立つ土地・建物の評価額の調べ方

【目次】

土地の相続税評価額を決める「路線価方式」と「倍率方式」

土地や不動産を相続する場合、まずは「路線価」を元にした「路線価方式」で、対象となる土地の評価額を算出します。路線価とは、その年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格のこと。この路線価に所有する土地の広さを掛け合わせて、所有する土地全面積の評価額を算出します。また、土地の形がいびつな不整形地や、ご自身の所有ではない借地の場合は、その倍率も掛け合わせる必要があります。

＜路線価方式の計算式＞
土地の評価格（課税標準額）＝路線価×所有する土地の面積（×補正率×借地権割合）

また、路線価が設定されていない「倍率地域」と呼ばれるエリアも存在します。主に郊外で市街化されていない地域に多く、その場合は「倍率方式」を使用して評価額を算出します。倍率方式を用いた土地評価額の計算は、後述する「固定資産税評価額」に、国税庁が定めた評価倍率を掛けて算出します。宅地の場合の評価倍率は、1.1倍です。

＜倍率方式の計算式＞
土地の評価額（課税標準額）＝固定資産税評価額×評価倍率

路線価方式や倍率方式を使って評価額を求めた場合、一般的に国が示す土地の評価額「地価公示価格」の80％程度の価値になると言われています。
また、路線価は１年ごとに見直されており、毎年7～8月に国税庁が公表しています。各エリアの路線価は、国税庁のHP「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表（https://www.rosenka.nta.go.jp/）」で公表されているので、一度調べてみるとよいでしょう。

建物の相続税評価額は「固定資産税評価額」と同額

「固定資産税評価額」は、毎年納付する固定資産税を計算する時に用いられる基準価値です。総務省が定めた「固定資産評価基準」に基づき、各自治体が土地と建物それぞれ毎年1月１日時点で土地や建物などの固定資産所有者に対して課税します。そのため、基本的に納税者が計算する必要はありません。

一般的に建物の相続税評価額は、毎年納付する固定資産税評価額と同額です。そのため、各自治体から送付されている固定資産税の納税通知書でも額面が分かりますので、確認しておくとよいでしょう。手元に通知書が見当たらない場合は、各自治体で固定資産評価証明書を発行してもらえます。

路線価と同じく、固定資産税評価額も3年に一度評価額が見直されます。路線価と違い、固定資産税評価額は、相続税だけではなく、固定資産税や都市計画税、不動産所得税、登記するときの登録免許税の計算などにも使用されます。

住宅物件のある土地や建物の評価額は減額措置もあり

土地、建物それぞれの相続税評価額について解説しましたが、相続人が住宅として使用している土地や賃貸住宅物件をそのまま相続する場合、評価額を減額できる特例を受けることができます。最後に、相続税評価額を減額できる特例についてご紹介します。

＜小規模宅地等の特例＞

小規模宅地等の特例とは、基礎控除があるとはいえ、仮に相続人が満額の相続税を払うことになった場合、支払うことができず住む土地や事業用の土地を失ってしまうことがないよう、スムーズに継承できるよう配慮された制度です。一定の条件を満たせば、相続税の大部分を占めるであろう土地の相続税評価額を50～80％減額することができます。

（１）特定居住用宅地等
　…　被相続人と同一の土地で配偶者や親族が同一生計であり、その後も居住や所有を継続する
（２）特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等
　…　被相続人とその親族が同一生計であり、同一事業を行っている
（３）貸付事業用宅地等
　…　被相続人と同一生計である親族であり、被相続人が亡くなる３年以上前から貸し付けを行っている

ご自身が居住する土地は「（１）特定居住用宅地等」に該当し、賃貸住宅物件がある土地は「（３）貸付事業用宅地等」にあたります。（１）については330㎡を限度面積として評価額を80％の減額、（３）は200㎡を限度面積として評価額を50％減額することができます。

＜賃貸住宅物件の相続税評価額＞

賃貸住宅物件は、借家人が存在するためオーナー様が自由にできない物件であることから、減額評価の対象となり、建物の評価額から借家人権利にあたる「借家権」分を差し引くことができます。借家権の割合は全国一律で30％と決められており、空室部分には適応されません。
賃貸住宅物件の相続税評価額を求めるには、下記の計算式を使用します。

＜賃貸住宅物件の相続税評価額を求める計算式＞
賃貸住宅物件の相続税評価額＝固定資産税評価額×（１‐0.3<借家権割合30％>×賃貸割合）

【まとめ】

相続税の額面を知るためには、まずは所有する土地の評価額、建物の評価額を把握することが肝心です。合わせて、賃貸住宅物件であれば、土地・建物ともに大幅な減額措置を受けることも可能。基本的に相続税評価額は公示価格よりも抑えられる傾向にあるとはいえ、土地や建物は相続資産の大部分を占めます。
土地や建物は後世に受け継ぐ大切な資産ですので、いざという時に慌てることのないよう、事前に土地や建物の相続税評価額を知っておくと安心。ただし、実際に相続税評価額を算出する場合、計算式は複雑になりますので、必ず専門の税理士などに相談するようにしましょう。